TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 23/01127 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PJ5P

JUGEMENT

DU : 23 Janvier 2025

Mme [H] [V]

C/

M. [Z] [X]

Mme [T] [A] [I]

M. [M] [D] [G]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 23 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

Madame [H] [V]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau D’ESSONNE

DEFENDEURS:

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [A] [I]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [D] [G]

[Adresse 2]

[Localité 9]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 3 décembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e TESLER

+1CCC à M. [G]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2020, Mme [H] [V] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [D] [G] et M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à Mr . [M] [D] [G] un commandement de payer la somme principale de 3405,37 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Lors de signification de l’acte, il est apparu que M [M] [D] [G] résidait à [Localité 12] (94). Le commandement lui a été signifié à cette adresse le 23 novembre 2022.

Le commandement de payer a été notifié à Madame [T] MORENO- [B] [I] le 29 novembre 2022 selon procès-verbal de recherche infructueuse.

Par courrier en date du 18 janvier 2023 reçu le 24 janvier 2023 à M. [M] [D] [G] a indiqué au bailleur se désolidariser du paiement des loyers indiquant qu’il n’avait jamais occupé les lieux.

Une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux a été signfiée à M. [M] [D] [G] le 14 février 2023 et à Madame [T] MORENO- [B] [I], le nom de cette dernière apparaissant toujours sur la boite aux lettres.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2023, il a été constaté que le logement était occupé par M [Z] [X], sa conjointe et leurs 5 enfants, M [Z] [X] ayant indiqué vivre dans le logement depuis septembre 2022 en vertu d’un bail signé avec M [R] [C] moyennant un loyer de 850 euros et ne pas connaître Mme [H] [V]

Par assignations du 1er juin 2023 à l’égard de M [J] [X], du 05 juillet 2023 à l’égard de Mme [H] [V] et du 31 mai 2023 à l’égard de M. [M] [D] [G], Mme [H] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [D] [G] et M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de M. [M] [D] [G] et M^me Madame [T] MORENO- [B] [I]constater que Monsieur [F] [Z] et les occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre et prononcer son expulsion, condamner M. [M] [D] [G] et M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] et M [Z] [X] à lui payer une indemnité d’occupation de 878.17 euros par mois charges en sus jusqu’à libération effective des lieux, condamner M. [M] [D] [G] et M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] à lui payer la somme de 8 451.37 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er avril 2023,condamner M. [M] [D] [G], M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] et M [Z] [X] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2023

M. [M] [D] [G] cité à l’étude de commissaire de justice a comparu.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [T] MORENO- [B] [I] et Monsieur [Z] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Après plusieurs renvois à la demande du bailleur celui-ci ayant indiqué que les locataires avaient quitté les lieux et souhaitant actualiser sa demande de paiement, l’affaire a été plaidée à l’audience du 03 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières demandes, signifiées par actes de commissaires de justice à Mme [T] MORENO- [B] [I] et Monsieur [Z] [F] le 07 novembre 2024, Mme [H] [V] demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 18 novembre 2020 avec M. [M] [D] [G] et M^me Madame [T] MORENO- [B] [I]constater que les locataires et occupants de leur chef ont quitté les lieux le 12 décembre 2023 date du constat de sortie, condamner solidairement M. [M] [D] [G], M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] et M [Z] [O] à lui payer la somme de 14 073.19 euros au titre des loyers, charges et dégradations locatives arrêtés au 22 octobre 2024à titre subsidiaire si des délais étaient accordés, dire qu’à défaut de respecter une échéance fixée par la décision à intervenir, et en cas de non règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner solidairement M. [M] [D] [G], M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] et M [Z] [X] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [M] [D] [G] a exposé avoir signé le bail mais n’avoir jamais occupé les locaux. Il soutient avoir donné congé en janvier 2023 n’être par conséquent tenu au paiement des loyers que pour une durée de 06 mois après le congé soit jusqu’en juillet 2023. Il sollicite le rejet des demandes au titre des réparations locatives, indiquant ne pas en être à l’origine puisque n’ayant jamais occupé les lieux,

Mme [T] MORENO- [B] [I] et Monsieur [Z] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

Mme [H] [V] a été autorisée à communiquer en délibéré les lettres recommandées avec accusées réception adressées par l’huissier à [T] MORENO- [B] [I] et Monsieur [Z] [F] et la dénonciation des assignations à la Préfecture, qui ont été communiquées le 5 décembre 2024.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 05 juillet 2023 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 17 et 29 novembre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3405,37 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 janvier 2023.

M. [M] [D] [G] soutient avoir donné congé le 18 janvier 2023, la lettre recommandée avec accusé réception adressé au mandataire du bailleur a été réceptionnée le 24 janvier 2023.

Toutefois, ce courrier, dont il ne ressort pas clairement que M [M] [D] [G] entend donner congé, ce dernier indiquant se «  désolidariser » du bail, est postérieur à l’acquisition de la clause résolutoire, et ne peut donc, quand bien même il serait considéré comme valant congé, emporter les conséquences d’un congé régulier donné par le locataire.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 janvier 2023, et ne cesse d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou à la reprise des lieux.

En l’espèce, les clés n’ont pas été remises au bailleur par les locataires en titre. Il ressort des pièces communiquées par le bailleur, que la reprise des lieux après le départ des occupants s’est effectuée le 12 décembre 2023 date du procès verbal d’état des lieux établi par commissaire de justice.

Ni M [M] [D] [G] ni Mme [T] MORENO- [B] [I] n’ont régulièrement donné congé au bailleur et n’ont pas restitué les clés du logement. Ils seront dès lors tenu au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, le fait que M [M] [D] [G] n’ai jamais occupé les lieux étant sans incidence, dès lors qu’il ne conteste pas avoir été signataire du bail et doit en supporter les conséquences.

S’agissant de M [Z] [X], sa présence dans le logement a établi par procès verbal de constat du 28 mars 2023. Ce dernier a indiqué être présent dans les lieux depuis septembre 2022. Il a soutenu être entré dans lieux du fait d’un bail signé avec un tiers qui n’est pas Mme [H] [V] qu’il a déclaré ne pas connaître. Aucun contrat de bail n’a été régularisé avec Mme [H] [V], il s’en suit qu’il est occupant sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 4] à [Localité 10]. Il sera par conséquent également tenu aux indemnités d’occupation à ce titre jusqu’à la date de reprise des lieux le 12 décembre 2023.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Mme [H] [V] verse aux débats le contrat de bail du 18 novembre 2020 avec un décompte en date du 22 octobre 2024 démontrant que le solde locatif s’élève à 14 073.19 euros au titres des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 12 décembre 2024 déduction faites des frais d’huissier, du montant des réparations locatives et après déduction du montant du dépôt de garantie.

M. [M] [D] [G], M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] et M [Z] [X] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987;

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 23 novembre 2020 et un procès verbal de constat a été dressé le 12 décembre 2023.

Mme [H] [V] indique que les frais de réparation engagées suite au départ des occupants s’élèvent à la somme de 673.07 euros.

Elle produit à l’appui de sa demande des tickets de caisse et des factures portant sur des achats de matériaux ( peinture, raccords plomberie notamment) qui ne permettent pas en dehors des éléments sanitaires de savoir à qu’elles réparations elle impute les différentes dépenses.

D’autre part, aux termes de ses dernières conclusions elle a sollicité la condamnation des défendeurs à une somme globale de 14 073, 19 euros au titre du solde locatif et des réparations locatives.

Il ressort des décomptes que le seul solde locatif s’élève à 14 073, 19 euros, hors réparations locatives, montant auquel il a été fait droit.

Dès lors, aucune somme ne pourra être accordée au titre des réparations locatives, le présent jugement ne pouvant statuer au-delà de la demande de la bailleresse. Aussi, la demande de Mme [H] [V] sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [D] [G], M^me Madame [T] MORENO- [B] [I], et M [Z] [X] qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [H] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige n’impose pas d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, que le contrat conclu le 18 novembre 2020 entre Mme [H] [V], d’une part, et M. [M] [D] [G] et M^me Madame [T] MORENO- [B] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] est résilié depuis le 18 janvier 2023,

CONSTATE que M [Z] [X] est occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11] ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [D] [G] M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] et M [Z] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 janvier 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [M] [D] [G], M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] et M [Z] [X] à payer à Mme [H] [V] la somme de 14 073.19 euros au titre de l’arriéré locatif, loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 décembre 2023 ;

REJETTE le surplus des demandes de Mme [H] [V] ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ,

CONDAMNE solidairement M. [M] [D] [G], M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] et M [Z] [X] à payer à Mme [H] [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [D] [G], M^me Madame [T] MORENO- [B] [I] et M [Z] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 novembre 2022 et celui des assignations du 1er juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge