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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00269 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4ZF

JUGEMENT

DU : 22 Juillet 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEUR :

S.C.I. AMMAR IMMOBILIER

DEFENDEURS :

[C] [W], [J] [O]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 22 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT DEUX JUILLET

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 23 mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. AMMAR IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Christophe SCOTTI, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEURS :

M. [C] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparant

Mme [J] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffière signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, la SCI AMMAR IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 690 euros, et 10 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la SCI AMMAR IMMOBILIER a fait signifier à Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 100 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 décembre 2024 la SCI AMMAR IMMOBILIER a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, la SCI AMMAR IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard 8 jours à compter de la décision à intervenir,rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du cde des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 500 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 février 2025, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,faire application de l’article 1343-2 du code civil et dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux même productifs d’intérêts au taux légal,rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 5 mars 2025.

À l’audience du 23 mai 2025, la SCI AMMAR IMMOBILIER, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 600 euros arrêtée au 21 mai 2025, loyer du mois de mai inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O], présents et non assistés, ne contestent pas le principe de la dette. Ils précisent être séparés, Monsieur [C] [W] ayant une interdiction de paraître au domicile du couple dans le cadre d’un contrôle judicaire. Il indique avoir versé 700 euros avant son départ du logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI AMMAR IMMOBILIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI AMMAR IMMOBILIER aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2021, du commandement de payer délivré le 19 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025 que la SCI AMMAR IMMOBILIER rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de préciser que Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] ne contestent pas le montant de la dette, Madame [J] [O] indiquant avoir 4 enfants et ne pas avoir de revenus actuellement, et Monsieur [C] [W] déclarant percevoir 1 400 euros de revenus en tant qu’intérimaire.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] à payer à la SCI AMMAR IMMOBILIER la somme de 5 600 euros, au titre des sommes dues au 21 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 19 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2021 à compter du 20 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 février 2025, Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] à son paiement à compter du 20 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI AMMAR IMMOBILIER ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Compte-tenu des éléments du dossier, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] à payer à la SCI AMMAR IMMOBILIER la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI AMMAR IMMOBILIER aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2021 entre la SCI AMMAR IMMOBILIER d’une part, et Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 février 2025.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] à compter du 20 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] à payer à la SCI AMMAR IMMOBILIER la somme de 5 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 mai 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] à payer à la SCI AMMAR IMMOBILIER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 mai 2025, échéance de juin, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts.

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] à payer à la SCI AMMAR IMMOBILIER la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [J] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 décembre 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG