TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° minute : 1513

Références : R.G N° N° RG 25/00803 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3KM

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Localité 8] VALLEY

C/

Mme [T], [R], [U] [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Octobre 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Localité 8] VALLEY

rep par son syndic la Société LAMY

[Adresse 3]

AGENCE LAMY EVRY-COURCOURONNES

[Localité 5]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [T], [R], [U] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : +1CCC à M^e AUDINEAU

+ 1CCC à Mme [S]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [S] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 13] à [Adresse 9] [Localité 11].

Par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY COURCOURONNES en date du 13 novembre 2023, Madame [T] [S] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 731.44 euros au titre de charges impayées, 2ème trimestre 2023 inclus, 474.25 euros au titre des frais de recouvrement, 200 euros de dommages et intérêts, et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Le 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BIO VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3, représenté par son syndic, la SAS LAMY, a fait assigner Madame [T] [S] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Madame [T] [S] à lui payer la somme de 2443.06 euros au titre des charges de copropriété impayées à compter du 01/07/2023 et arrêtées au 10/03/2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, condamner Madame [T] [S] à lui payer la somme de [Numéro identifiant 12] euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Madame [T] [S] à lui payer la somme de 994.57 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, condamner Madame [T] [S] à lui payer la somme de 1200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3 , représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [T] [S] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à étude, Madame [T] [S] est présente. Elle ne conteste pas le principe de la créance en principal , mais demande la réduction du montant des frais et des dommages et intérêts sollicités.

Elle indique avoir été confrontée à des difficultés financières liées à des impayés locatifs sur le bien donné en location et ne percevoir par ailleurs actuellement aucun revenu.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3 verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [T] [S] est propriétaire des lots 112 situés immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3 à [Localité 10]

le contrat de syndic,

un décompte de la créance daté du 10 mars 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 octobre 2023, 1er octobre 2024 et attestation de non recours, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le décompte des charges incombant à Madame [T] [S] arrêté au 10 mars 2025 , fait apparaître un solde débiteur de 3437.63 euros .

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [T] [S] n’a pas réglé dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2493.06 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [T] [S] au paiement de la somme de 2493.06 euros, au titre des charges dues à la date du 10 mars 2025, provisions de charges pour la période du 1er juillet 2023 inclus à l’appel de provisions du 3ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 avril 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3 sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 994.57 euros.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3 est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [T] [S] seule, la somme de 140.89 euros correspondant au frais d’inscription d’hypothèque ( 132.60 euros) et frais «  facture syndic Cannabis // [S] » ( 8.29 euros), les autres frais sollicités étant soit injustifiés, ou relevant des frais irrépétibles et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé. Les frais de «  saisie vente » de 421.68 euros correspondent à des frais de commissaires de justice portant sur des actes d’exécution forcée aux fins de recouvrement de créance supposant un titre exécutoire, et ne relèvent donc pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10 précité.

Par conséquent, Madame [T] [S] sera condamnée à payer la somme de 140.89 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3 au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 avril 2025.

Sur les dommages et intérêts

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Madame [T] [S] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, et que Madame [T] [S] s’est octroyée des délais de paiement auxquels elle n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [S] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique respective des parties, il convient de condamner Madame [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3 la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

* *

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3, représenté par son syndic, la SAS LAMY, la somme de 2493.06 euros, au titre des charges dues à la date du 10 mars 2025, provisions de charges pour la période du 01/07/2023 inclus à l appel de provisions du 3ème trimestre 2025 inclus, ainsi que la somme de 140.89 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025. ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3, représenté par son syndic, la SAS LAMY, la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3, représenté par son syndic, la SAS LAMY, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] VALLEY BATIMENTS A1-A2-A3, représenté par son syndic, la SAS LAMY, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,