TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

1ère Chambre A

MINUTE N°:

DU : 07 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/07673 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRP6

NAC : 50C

FE-CCC délivrées le :________

à :

M^e Mickaël DA SILVA

Jugement Rendu le 07 Novembre 2025

ENTRE :

Monsieur [O] [S] [M] [H], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Mickaël DA SILVA, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [Z] [U], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Mickaël DA SILVA, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

La SCCV LES JARDINS DE LA SEINE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anna PASCOAL, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gael BLANC, 1ère Vice-présidente,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière, lors des débats à l’audience du 05 Septembre 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Novembre 2025.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 28 janvier 2022, la société civile de construction vente Les Jardins de la Seine (la SCCV Les Jardins de la Seine) a vendu en état futur d’achèvement à M. [O] [H] et Mme [Z] [U] un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] (Essonne) au prix de 279 000 euros.

Ledit acte a prévu une livraison du bien immobilier au plus tard courant du quatrième trimestre 2022.

Par courrier du 22 septembre 2022, la SCCV Les Jardins de la Seine a informé les acquéreurs du report de la livraison de l’immeuble au deuxième trimestre 2023.

Faisant état de réserves non levées, M. [H] et Mme [U] ont fait procéder à un constat par un commissaire de justice le 6 juin 2024.

Par courrier recommandé du 23 juillet 2024, M. [H] et Mme [U], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la SCCV Les Jardins de la Seine de leur payer la somme de 40 000 euros, de manière globale et forfaitaire, en réparation de leurs préjudices du fait du retard de la livraison.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, M. [H] et Mme [U] ont assigné la SCCV Les Jardins de la Seine, devant le tribunal judiciaire d’Evry, aux fins de solliciter du tribunal de :

“CONDAMNER la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE à payer aux consorts [W] les sommes suivantes au titre de leurs préjudices financiers causés par les retards de livraison non justifiés de SCCV LES JARDINS DE LA SEINE:

—  7.996,00 € au titre de la réduction d’impôt non obtenue,

—  19.848,72 € au titre des loyers non perçus,

—  225 € au titre des factures EDF payées,

—  5.606,99 € au titre des intérêts intercalaires réglés,

CONDAMNER la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE à payer aux consorts [W] la somme de 11.560,11 € au titre de la perte de surface,

CONDAMNER la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE à payer aux consorts [W] la somme de 10.000,00 €, sauf à parfaire, au titre des reprises des réserves non levées,

CONDAMNER la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE à payer aux consorts [W] la somme de 2.000,00 € au titre des non conformités,

CONDAMNER la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE à payer aux consorts [W] la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE aux entiers dépens, y compris les frais de constat d’huissier exposés pour démontrer les réserves.”

Au soutien de leur demande de réparation de leurs préjudices, M. [H] et Mme [U] exposent que la société défenderesse a engagé sa responsabilité en manquant à son obligation de livrer un bien dans le délai contractuellement prévu. Ils énoncent avoir subi plusieurs préjudices du fait du retard de la livraison du bien immobilier consistant en une réduction d’impôt non obtenue, des loyers non perçus, des factures EDF réglées sans disposer de l’électricité et le paiement d’intérêts intercalaires.

Au soutien de leur demande au titre des réserves non levées, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil, les demandeurs indiquent avoir dénoncé des réserves à la livraison puis par courrier à la société défenderesse en lien avec des non-conformités de cloisonnements, de sorte qu’ils sollicitent la somme forfaitaire de 2 000 euros à ce titre.

Au soutien de leur demande d’indemnisation en raison de la perte de surface, sur le fondement de l’article 1617 du code civil, les demandeurs expliquent avoir fait réaliser des mesures du logement et avoir constaté une différence de plus de 5 % entre la surface prévue et la surface réelle.

Assignée par remise de l’acte à étude le 4 décembre 2024, la SCCV Les Jardins de la Seine n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 10 avril 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 5 septembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I. Sur la responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement

L’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

L’article 1611 du code civil prévoit que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

La responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement peut être engagée dès lors qu’il est démontré l’existence d’un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité entre l’inexécution contractuelle et le préjudice.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Au cas présent, les demandeurs sollicitent la réparation de divers préjudices en lien avec le retard dans la livraison de leur bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement évoquant la responsabilité du vendeur sans préciser la nature de celle-ci et le fondement juridique de leur demande.

Compte tenu des articles précités et des demandes de réparation, il convient de considérer que les demandes sont formulées sur le fondement de la responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement.

Pour démontrer une faute contractuelle consistant en un retard dans la livraison du bien immobilier, objet du contrat, il convient de déterminer la date de livraison prévue au contrat, la date de livraison effective et s’il y a un retard constaté, de déterminer si ce retard a causé un préjudice.

En l’espèce, les demandeurs, dans la discussion de leurs conclusions, exposent que la livraison est intervenue avec retard sans caractériser ledit retard en son principe et sa durée.

Il ressort de l’acte de vente du 28 janvier 2022 que la livraison du bien immobilier devait intervenir au plus tard courant du quatrième trimestre 2022.

Les demandeurs font état d’une livraison au 29 mai 2024 sans néanmoins verser aux débats le procès-verbal de livraison afférent. Ils produisent en revanche un courrier du 22 septembre 2022 aux termes duquel la SCCV Les Jardins de la Seine les informe du report de la livraison de l’immeuble au deuxième trimestre 2023.

Il ressort suffisamment de ces éléments que la livraison est intervenue avec retard, caractérisant la faute contractuelle de la société Les Jardins de la Seine.

S’agissant de leurs préjudices, les demandeurs font état de quatre préjudices différents qu’il convient d’examiner successivement.

— sur les réductions d’impôts

Les demandeurs affirment que l’acquisition d’un logement neuf permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’avantages fiscaux notamment de réduction d’impôt et que compte tenu des prévisions réalisées, ils devaient bénéficier d’un abattement d’impôt correspondant à 2 % du prix de vente par an. Ils énoncent que pour les revenus de l’année 2022, ils devaient régler la somme de 6 983 euros d’impôt et que pour les revenus de l’année 2023, ils devaient régler la somme de 7 467 euros d’impôt, de sorte que si la livraison était intervenue dans le délai convenu, ils auraient pu bénéficier d’une réduction d’impôt de 5 580 euros en 2022 et de 2 416 euros en 2023.

Toutefois, force est de constater que les demandeurs affirment, sans le démontrer, que l’acquisition du bien immobilier litigieux permettait la réduction d’impôt évoquée, ni le cas échéant qu’ils n’ont pas bénéficié d’une telle réduction d’impôt ne produisant aucune pièce au soutien de leur demande notamment leur avis d’imposition pour les années 2022 et 2023, se limitant à produire deux simulations (calcul de l’impôt) sans justifier des montants renseignés sur celles-ci.

En conséquence, les demandeurs ne justifient pas du principe du préjudice allégué consistant en une perte des réductions d’impôts et seront déboutés de leur demande de ce chef.

— sur les loyers non perçus

Les demandeurs énoncent qu’ils prévoyaient de louer le bien pour en retirer un avantage fiscal mais aussi pour percevoir des loyers, de sorte que le retard dans la livraison n’a pas permis de louer le bien. Ils estiment ce manque à gagner à la somme de 902,26 euros par mois depuis janvier 2023 et à parfaire.

Toutefois, force est de constater que si les demandeurs produisent un mandat de gestion pour le bien immobilier à compter du 17 juin 2024, ils ne justifient pas de leur volonté de louer le bien immobilier litigieux dès la livraison, ni des éventuelles démarches effectuées en ce sens avant la livraison.

En conséquence, les demandeurs ne justifient pas du principe du préjudice allégué consistant en une perte de loyers et seront déboutés de leur demande de ce chef.

— sur le règlement du contrat EDF sans disposer d’électricité

Les demandeurs exposent régler un contrat EDF depuis juin 2024 alors que le bien immobilier n’a pas été alimenté en électricité pendant plusieurs mois. Ils produisent au soutien de leur demande la facture de souscription EDF du 4 juin 2024.

Toutefois, M. [H] et Mme [U] affirment, sans le démontrer, que le bien immobilier ne disposait pas d’une alimentation en électricité ne produisant aucune facture antérieure à la livraison.

En conséquence, les demandeurs ne justifient pas du principe du préjudice allégué consistant en un règlement de l’électricité sans en disposer et seront déboutés de leur demande de ce chef.

— sur les intérêts intercalaires

Les demandeurs énoncent avoir payé des intérêts intercalaires pour la somme de 5 606,99 euros en raison du retard produisant au soutien de leur demande un mail du Crédit agricole aux termes duquel, il est indiqué:

“suite à votre demande, je vous communique les éléments demandés:

A savoir assurance emprunteur de 56.90 euros par mois, sur une période de 30 mois soit un montant total de 1707 euros

Intérêts sur la même période de 3899.99 euros”

Toutefois, force est de constater que les demandeurs ne justifient pas de la souscription d’un prêt pour l’achat du bien immobilier litigieux et qu’ils ont le cas échéant payé des intérêts intercalaires, ne produisant ni le contrat de prêt, ni le tableau d’amortissement étant précisé que le courriel précité ne comporte aucun élément permettant de déterminer s’il s’agit d’un prêt contracté pour ce bien immobilier.

En conséquence, les demandeurs ne justifient pas du principe du préjudice allégué consistant dans le paiement d’intérêts intercalaires et seront déboutés de leur demande de ce chef.

II. Sur la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement en raison des vices apparents

Le vendeur en état futur d’achèvement est tenu à l’égard des acquéreurs des vices apparents et des défauts de conformités apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Lorsqu’il engage la responsabilité de son vendeur pour vices ou défauts de conformité apparents, l’acquéreur d’un bien immobilier acquis en l’état futur d’achèvement ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun de ce vendeur d’immeuble à construire, ce dernier ne pouvant être tenu à garantie des vices et défauts de conformité apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Au cas présent, aux termes du dispositif de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent la condamnation de la société défenderesse aux sommes suivantes :

—  10 000 euros au titre des reprises des réserves non levées,

—  2 000 euros au titre des non-conformités.

Toutefois, aux termes de la discussion de leurs conclusions et sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil dans une partie intitulée “sur la condamnation de la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE à reprendre les réserves signalées”, les demandeurs ne développent aucun moyen de fait au soutien de la demande au titre des reprises des réserves, seule la demande au titre des non-conformités à hauteur de la “somme forfaitaire” de 2 000 euros est reprise.

En conséquence, en l’absence de moyens au soutien de la demande des reprises des réserves non levées à hauteur de la somme de 10 000 euros, les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes au titre des non-conformités, les demandeurs affirment avoir dénoncé 47 réserves lors de la livraison et 9 autres par courrier recommandé puis font état de la non-conformité des cloisonnements pour solliciter une somme forfaitaire.

Toutefois, le tribunal relève que les demandeurs ne produisent pas le procès-verbal de livraison permettant de justifier des réserves formulées pour les vices apparents, le courrier recommandé évoqué n’est pas daté et la preuve de son envoi n’est pas rapportée, de sorte que les demandeurs ne démontrent ni la matérialité des défauts de conformité, ni avoir effectué des réserves en lien avec des défauts de conformité apparents permettant d’engager la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement sur ce fondement.

En conséquence, M. [H] et Mme [U] seront déboutés de leur demande de ce chef.

III. Sur la responsabilité du vendeur en raison du défaut de contenance

L’article 1619 du code civil prévoit que, lorsque la désignation de l’objet de la vente est accompagnée de l’indication de la mesure, l’expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire.

Les demandeurs indiquant avoir fait réaliser des mesures du logement et avoir constaté une différence de plus de 5 % de la surface prévue et la surface réelle produisant à un certificat de superficie du 15 juin 2024.

Or, M. [H] et Mme [U] n’indiquent pas si la vente est accompagnée de l’indication de la mesure et le cas échéant quelle est cette mesure servant de point de comparaison et en tout état de cause, la pièce produite ne correspond pas à des mesures effectuées de manière contradictoire et n’est corroborée par aucune pièce extérieure.

En conséquence, M. [H] et Mme [U] seront déboutés de leur demande de ce chef.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] et Mme [U], succombant à l’instance, les dépens de la présente instance seront mis à leur charge.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Succombant à l’instance, M. [H] et Mme [U] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Ainsi, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

DEBOUTE M. [O] [H] et Mme [Z] [U] de l’intégralité de leurs demandes de condamnation formulées à l’égard de la société civile de construction vente Les Jardins de la Seine ;

CONDAMNE M. [O] [H] et Mme [Z] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Anne-Gael BLANC, 1ère Vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,