TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/03807 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2L2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [N], [Y] [C]

demeurant [Adresse 3]

représenté par l’AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocat au barreau de NICE, substituée par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [F]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Octobre 2025 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [N] [C] a donné à bail meublé à Monsieur [M] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 17 novembre 2022, prenant effet le 19 novembre 2022, pour un loyer mensuel de 742,59 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [C] a fait signifier le 24 mai 2024 à Monsieur [M] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement, pour un montant en principal de 2.590,41 euros, selon décompte en date du 15 mai 2024.

Monsieur [N] [C] a ensuite fait assigner le 28 août 2024 Monsieur [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

déclarer sa demande recevable et bien fondée ;débouter Monsieur [M] [F] de l’intégralité de ses prétentions ;constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 24 juillet 2024 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 17 novembre 2022, pour inexécution du locataire de son obligation de paiement du loyer ;déclarer Monsieur [M] [F] occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 4], et appartenant à Monsieur [N] [C] ;ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;déclarer Monsieur [M] [F] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 ;dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;condamner Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 4.182,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 juillet 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, date du commandement, sur la somme de 2.590,41 euros, et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 4.182,53 euros, jusqu’à parfait règlement ;condamner Monsieur [M] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

dire et juger que Monsieur [N] [C] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;condamner Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [M] [F] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2025. Elle a fait l’objet de reports et le dossier a été plaidé à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [N] [C], représenté par son avocat, substitué, a maintenu ses demandes relatives aux loyers impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.868,62 euros au 4 juin 2025. Il a été autorisé à produire par une note en délibéré un décompte actualisé de sa dette, ce qu’il a fait par courriel du 26 juin 2025. Il s’oppose aux délais de paiement et indique que son locataire est irrecevable à en demander et à solliciter une suspension de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [M] [F] a comparu, assisté de son avocat. Il a indiqué ne pas contester la résiliation du bail, être réservé sur le montant de l’arriéré. Il a indiqué être âgé de 60 ans, vivre seul, être au chômage sans percevoir d’indemnisation ni RSA, rechercher activement un travail.

Par conclusions responsives déposées à l’audience, son avocat demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [N] [C] de ses demandes tendant à :Le déclarer de mauvaise foi au sens de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;Dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’article 1er de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;Dire et juger que la somme de 4.182,53 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 juillet 2024 sera productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;Le condamner à payer à Monsieur [C] la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du CPC.

En conséquence,

Juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’article 1er de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution s’applique à la présente procédure ;Juger que seule la somme de 1.592,12 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés sur la période allant du 25 mai 2024 au 31 juillet 2024 sera productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;Débouter Monsieur [N] [C] de sa demande fondée sur l’article 700 du CPC.

Il convient de se reporter à l’acte introductif d’instance et aux conclusions responsives de Monsieur [M] [F] pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025, prorogée au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [N] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, étant précisé que la formalité n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 17 novembre 2022 contient une clause résolutoire (page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 2.590,41 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 24 juillet 2024.

Entre le 24 mai 2024 et le 24 juillet 2024 à 24 heures, Monsieur [F] n’a procédé à aucun règlement valable, puisque les deux prélèvements mensuels de loyers des 6 juin 2024 et 6 juillet 2024 ont été rejetés pour impayés.

Il en résulte que Monsieur [M] [F] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 24 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 25 juillet 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [N] [C] produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [F] reste devoir la somme de 9.868,62 euros à la date du 4 juin 2024, échéance de juin 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [M] [F] a indiqué émettre un avis réservé sur le montant de cette dette. Il convient de préciser que cette dette est notamment constituée suite aux rejets des paiements effectués de manière sporadique par le locataire.

Le conseil de Monsieur [F] ne conteste pas le quantum de la dette et indique qu’il n’est pas de mauvaise foi.

Les éléments constitutifs de la dette ont été vérifiés.

Le tribunal a en revanche soustrait de la somme contenue dans l’assignation, la somme de 2.590,41 euros représentant les sommes dues au jour de la délivrance du commandement de payer, comme Monsieur [F] le demandait.

En conséquence, Monsieur [M] [F] sera condamné au paiement de cette somme de 9.868,62 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.590,41 euros à compter du 24 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.592,12 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle est soustraite celle du commandement de payer) à compter du 28 août 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] ne sollicite pas de délais de paiement. Il a indiqué à l’audience qu’il aimerait pouvoir payer Monsieur [C], mais sans demander expressément de délais.

En tout état de cause, le bailleur s’oppose à de tels délais.

De plus, Monsieur [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience du 26 juin 2025 ; il expose être sans ressources et la dette dépasse la somme de 9.000 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun délai ne sera accordé à Monsieur [F].

Le bail conclu entre les parties le 17 novembre 2022 est donc résilié immédiatement de plein droit et l’expulsion du locataire est ordonnée par le tribunal. Monsieur [F] sera condamné à payer à son propriétaire une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, comme il sera précisé au dispositif de la présente décision.

En revanche, la mauvaise foi de Monsieur [F] n’est pas prouvée et les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pourront recevoir application en l’espèce.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [C], Monsieur [M] [F] sera condamné à verser au bailleur une somme que l’équité commande de fixer à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 17 novembre 2022 conclu entre Monsieur [N] [C], d’une part, et Monsieur [M] [F], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à verser à Monsieur [N] [C] la somme de 9.868,62 euros, échéance de juin 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.590,41 euros à compter du 24 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.592,12 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle est soustraite celle du commandement de payer) à compter du 28 août 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [F] de toute demande de délai de paiement pour s’acquitter du paiement de sa dette ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [M] [F] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DECLARE que la mauvaise foi de Monsieur [M] [F] n’est pas démontrée ;

DIT en conséquence que le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pourra recevoir application en l’espèce ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indexée comme le loyer, à compter du 1er août 2024, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à verser à Monsieur [N] [C] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal judiciaire le 25 novembre 2025.

Le greffier, Le juge,