TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/02067 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PW43

NAC : 72A

Jugement Rendu le 17 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] 31, situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [D] [I] née [R] [D], demeurant [Adresse 2]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 février 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 19 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] sont propriétaires des lots numéros 51, 100 et 288 au sein copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires VLAMINCK 31, représenté par le cabinet PRECLAIRE son syndic en exercice, a fait assigner M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 31 446,20 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, appel de provision de charges 01/10/2023 – 31/12/2023 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastion TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2024 et par jugement rendu le 26 septembre 2024 le tribunal judiciaire d’Evry a réouvert les débats, invitant le syndicat des copropriétaires à s’expliquer sur l’absence dans l’assignation du 18 novembre 2023 de la qualité à agir du cabinet PRECLAIRE et à produire des procès-verbaux d’assemblées générales et ainsi que des pièces justificatives au soutien du décompte produit.

Par acte de commissaire de Justice en date du 12 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [K] 31, représenté par l’administrateur judicaire provisoire Me [M] [Z] sis [Adresse 6] à [Localité 4] nommée par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES en date du 13 mai 2020 assisté du cabinet PRECLAIRE en qualité de tiers assistant, a fait assigner M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 31 446,20 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, appel de provision de charges 01/10/2023 – 31/12/2023 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner les défendeurs en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastion TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions régulièrement signifiées le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [K] 31 a sollicité les mêmes demandes que dans son assignation introductive du 12 novembre 2024.

Au soutien, il explique que les charges postérieures afférentes aux lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, n’ont pas été réglées par les défendeurs, ce qui contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et leur cause un préjudice financier, perturbe la gestion de la copropriété. De plus, les défendeurs obtiennent des délais auxquels ils n’ont pas droit générant un préjudice au syndicat des copropriétaires. Il rappelle que le syndicat des copropriétaires n’a pas d’autres ressources quele paiement des appels de fonds.

Ils ajoutent que les assemblées des 2 avril 2014, 30 mars 2015 et 15 octobre 2015 votent la réalisation de travaux hors budget (carrelage des locaux poubelles, lessivage et nettoyage des murs et sols de la cage d’escalier) en deux appels de fonds.

Il précise que l’achat du canon de boîte aux lettres n’a jamais été contesté par le copropriétaire et fait l’objet de l’appel de fonds du 1er janvier 2015.

Pour justifier l’annulation du virement de 140 euros du 3 août 2013, il explique que celui-ci n’a jamais abouti ce qui s’est traduit par son annulation.

Il précise que pour les recherches de fuite, il produit les justificatifs nécessaires. Quant à l’appel de fonds pour le diagnostic amiante, Carrez, DPE, gaz, électricité et DA il a été fait dans le cadre de la saisie immobilière des lots des défendeurs votée à l’assemblée du 30 mars 2015.

Concernant l’appel de fonds du 15 février 2019 du diagnostic technique global, il indique que c’est la résolution n°22 de l’assemblée générale du 18 juin 2018 qui l’a voté.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les défendeurs bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 13 février 2025 et fixée sur l’audience juge unique du 19 septembre 2025. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 31 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots numéros dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8/11/2011, 28/03/2013, 02/04/2014, 30/03/2015, 15/10/2015,27/06/2017, 18/06/2018, 27/09/2019, les procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire (1ère, 4ème, 6ème, 8ème , 13ème, 14ème, 21ème, 23ème)

— les appels de fonds et charges,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er octobre 2023 sur la période du 01/06/2013 au 01/10/2023, appel provisions sur charges 01/10/2023 et cotisation fonds travaux 01/10/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 31 421,20 euros.

— un extrait du règlement de copropriété

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, sur la période du 01/06/2013 au 01/10/2023, appel provisions sur charges 01/10/2023 et fonds travaux Alur 01/10/2023 inclus, s’élève à la somme de 31 324,95 euros, la somme de 96,25 euros au 1/06/2016 correspondant à la recherche de fuites devant être déduite en ce qu’elle n’est pas justifiée.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 12 novembre 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

En l’espèce, il est produit le réglement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires indivisaires de lots, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 31 324,95 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte de l’historique du compte de M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] que ces derniers ont procédé à des règlements à partir seulement de 2020 certes partiels mais réguliers ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

En effet cette défaillance qui a perduré plusieurs années est constitutive d’une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] , qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnée in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] 31 une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] 31 la somme de 31 324, 95 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, sur la période du 01/06/2013 au 01/10/2023, appel provisions sur charges 01/10/2023 et appel fonds travaux alur 01/10/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 12 novembre 2024 et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE solidairement M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] 31 la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] 31 la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M.[V] [I] et Mme [I] née [R] [D] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,