TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/03416 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6LQ

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [4], situé [Adresse 2], représenté par Maître [O] [J], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 6], Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l?exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, Assistée du Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euros immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1],

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G] [U] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 05 Juin 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Septembre 2025 et mise en délibéré au 16 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [U] [L] est propriétaire des lots numéros 23, 116, 117 et 118 au sein de la résidence en copropriété [4] sise [Adresse 2] à [Localité 5].

Par exploit de commissaire de Justice du 28 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires [4], représenté par Maître [O] [J], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner M. [G] [U] [L] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— Condamner M. [G] [U] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 9 641,45 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus,

— Condamner M. [G] [U] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 2 872,94 euros, au titre des sommes exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus, correspondant aux appels provisionnels des 3ème et 4ème trimestres 2025,

— Condamner M. [G] [U] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 170 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

— Condamner M. [G] [U] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de la mise en demeure, en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Condamner M. [G] [U] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

— Condamner M. [G] [U] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 2 160,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner M. [G] [U] [L] aux entiers dépens.

A l’audience du 18 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [4] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assigné, M. [G] [U] [L] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [4] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 27 mars 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [G] [U] [L], dont l’avis de réception a été signé le 29 mars 2025, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des appels de provisions dus au titre du budget prévisionnel et des appels de fonds travaux, d’un montant total de 8 475,24 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [4] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte du 1er janvier 2019 au 30 décembre 2019,

— un extrait de compte du cabinet PRECLAIRE, sur la période du 29 novembre 2019 au 14 mai 2025, appel 2ème trimestre 2025, 2/4 fonds de travaux loi Alur 2025, RGLT LBP SOURCE n°461200412233 et RGLT LBP SOURCE n°461200612233 inclus,

— le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux du 11 juillet 2018,

— l’ordonnance du Président du tribunal de grande instance d’EVRY du 24 mai 2019 désignant Maître [O] [J] en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires [4] et celle du 21 mai 2024 renouvelant sa mission et celle du cabinet PRECLAIRE, tiers-assistant,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté des 15 novembre 2019, 12 février 2020, 10 avril 2020, 10 juin 2020, 18 novembre 2020, 3 décembre 2020, 15 décembre 2020, 27 janvier 2021, 19 mars 2021, 23 avril 2021, 3 mai 2021, 28 mai 2021, 6 juillet 2021, 26 juillet 2021, 28 octobre 2021, 5 avril 2022, 11 juillet 2022, 12 septembre 2022, 14 octobre 2022, 28 avril 2023

, 3 mai 2024, 6 novembre 2024 et 11 décembre 2024,

— les appels de fonds et charges sur les périodes concernées,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— qu’il convient de déduire les appels de fonds travaux loi ALUR de 46,80 euros et 46,79 euros de l’exercice 2019, le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juillet 2018 versé aux débats, aux termes duquel est approuvé le budget prévisionnel 2019, ne mentionnant pas de vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour cet exercice et aucun autre procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été produit,

— et qu’il y a lieu également de déduire les appels de fonds travaux loi ALUR des 1er et 2ème trimestres 2025 de 67,97 euros, le 39ème procès-verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire du 11 décembre 2024 ne comportant aucune décision fixant le montantde la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour 2025 et aucun autre procès-verbal de décisions en justifiant n’ayant été produit.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [4] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 29 novembre 2019 (date de reprise du solde débiteur de l’ancien syndic portant sur la période du 1er janvier 2019 au 20 octobre 2019) au 14 mai 2025, appel 2ème trimestre 2025, 2/4 fonds de travaux loi Alur 2025, RGLT LBP SOURCE n°461200412233 et RGLT LBP SOURCE n°461200612233 inclus, s’élève à la somme de 9 318,34 euros (= 9 641,45€-46,80€-46,79€-46,79€-46,79€-67,97€-67,97€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 8 475,24 euros à compter du 27 mars 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 28 mai 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles devenues exigibles:

A l’examen du 39ème procès-verbal de décisions de l’administrateur provisoire du 11 décembre 2024 approuvant le budget prévisionnel 2025 dans sa décision numéro 2 mais ne mentionnant aucune décision sur le montant de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour 2025, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [4] peut prétendre au titre des charges provisionnelles devenues exigibles, sur la période du 3ème au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 2 734,54 euros (1367,27 euros *2).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M.[G] [U] [L], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où défendeur a effectué des versements réguliers et conséquents pour tenter de contenir sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [4] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [4] réclame une somme de 170,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Or il ressort de l’extrait de compte versé aux débats que le montant total des frais mentionnés s’élève à 145,00 euros.

Aucun contrat de syndic n’ayant été versé aux débats, il apparaît impossible de vérifier la conformité des frais mentionnés avec le tarif du contrat de syndic pour ce type de prestation.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [G] [U] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [4], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[G] [U] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 9 318,34 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 29 novembre 2019 au 14 mai 2025, appel 2ème trimestre 2025, 2/4 fonds de travaux loi Alur 2025, RGLT LBP SOURCE n°461200412233 et RGLT LBP SOURCE n°461200612233 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 475,24 euros à compter du 27 mars 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 28 mai 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[G] [U] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 2 734, 54 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles, sur la période du 3ème au 4ème trimestres 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [4] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [4] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M.[G] [U] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 1.200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[G] [U] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,