TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 4]-[Localité 3]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/02858 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVTW

NAC : 72I

Jugement Rendu le 11 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], situé [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIERE [Localité 4], société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 07 Mai 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Juin 2025 et mise en délibéré au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [X] est propriétaire des lots numéros 28 et 46 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 8] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, le [Adresse 10] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M. [G] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES EPINETTES située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 4], en son action;

L’EN DECLARER bien fondé;

En conséquence :

CONDAMNER M. [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES EPINETTES située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 4], la somme totale de 5 934,29 euros, correspondant à :

• 4 332,24 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 2 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;

• 816,05 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation;

• 786 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

CONDAMNER M. [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES EPINETTES située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 4], la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER M. [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES EPINETTES située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 4], la somme totale de 2 046 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

CONDAMNER M. [G] [X] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le défendeur ne s’acquitte pas du paiement de ses charges de copropriété et qu’il a déjà été condamné par jugement en date du 4 décembre 2023.

Il ajoute que ce défaut de paiement entrave très notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans.

A l’audience du 12 juin 2025, le [Adresse 10] [Adresse 6] a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance et a déclaré ne pas s’opposer à un délai de paiement jusqu’à fin octobre 2025.

M. [G] [X] a comparu à l’audience, ne conteste pas le montant de 4 332,24 euros réclamé au titre des charges exigibles arrêtées au 2 avril 2025 mais s’oppose au paiement de dommages et intérêts et des frais, pour lesquels il s’en remet à l’appréciation du tribunal, et sollicite l’octroi d’un délai de paiement jusqu’au 31 octobre 2025.

Au soutien, il explique qu’il a des soucis de santé depuis le COVID, que sa dette au titre de la précédente procédure se trouve soldée et qu’il aura réglé la totalité de sa dette présente d’ici fin octobre 2025 .

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES EPINETTES verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 14 mars 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [G] [X], dont l’avis de réception a été signé le 18 mars 2025.

Aux termes de cette lettre,le Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES sollicite le paiement de la provision exigible le 1er janvier 2025 d’un montant de 816,05 euros et précise qu’à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, le bénéfice du terme sera perdu et les provisions du budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ainsi que l’arriéré de charges seront immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 30 mai 2022, 4 octobre 2022, 5 avril 2023 et 29 mai 2024 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— un décompte arrêté au 1er juillet 2025, sur la période du 1er septembre 2023 au 1er juillet 2025, appel 3ème trimestre 2025 et appel fonds ALUR 3ème trimestre 2025,

— un budget prévisionnel 2024-2025.

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— et le contrat de syndic.

S’agissant des charges exigibles arrêtées au 2 avril 2025 :

M.[G] [X] ne conteste ni le principe de la dette ni le montant de 4 332,24 euros réclamé au titre des charges exigibles, sur la période du 1er octobre 2023 au 2 avril 2024, appel de charges 2ème trimestre 2025, appel fonds ALUR 2ème trimestre 2025, APPEL REMPL.CHENEAU 3 E.R./FDS ALUR, APPELS REPRISE TOITURE 14B TPS, 16 BER et 6B ER/FDS ALUR inclus.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 816,05 euros à compter du 14 mars 2025, date de la mise en demeure, et à compter du 7 mai 2025, date de l’assignation introductive d’instance, pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EPINETTES de condamnation au paiement des charges de copropriété et appels de fonds travaux devenus exigible pour le 3ème trimestre 2025 est justifiée.

Il en résulte que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES EPINETTES peut prétendre au titre des charges devenues exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 s’élève à la somme de 816,05 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [G] [X] a déjà été condamné par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 4 décembre 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Les manquements répétés de M. [G] [X] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, M. [G] [X] a demandé un délai de paiement démontrant une volonté d’apurer la dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Il convient donc de condamner M. [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES une somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [G] [X] sollicite un délai de paiement de sa dette jusqu’au 31 octobre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ne s’oppose pas à l’octroi de ce délai de paiement.

En conséquence, il sera accordé à M. [G] [X] un délai pour s’acquitter de de la somme totale de 5148,29 euros au titre des charges exigibles et des charges devenues exigibles selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement de la dette à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette: frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] réclame une somme de 786,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “SUIVI PROCEDURE” et “CONTENTIEUX” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de “mise en demeure avocat” de 186,00 euros en date du 29 octobre 2024 n’apparaissent pas fondés, à défaut de versement aux débats de la lettre de mise en demeure et de justificatif de ses modalités d’envoi.

Il y a donc lieu de débouter le [Adresse 10] LES EPINETTES de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [G] [X], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Il est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au [Adresse 10] LES EPINETTES, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [G] [X] à payer au [Adresse 10] LES EPINETTES la somme de 4 332,24 euros au titre des charges exigibles, sur la période du 31 août 2022 au 25 avril 2024, appel de charges 2ème trimestre 2025, appel fonds ALUR 2ème trimestre 2025, APPEL REMPL.CHENEAU 3 E.R./FDS ALUR, APPELS REPRISE TOITURE 14B TPS, 16 BER et 6B ER/FDS ALUR inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 816,05 euros euros à compter du 14 mars 2025, date de la mise en demeure, et à compter du 7 mai 2025, date de l’assignation introductive d’instance, pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EPINETTES la somme de 816,05 euros au titre des charges devenues exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

DEBOUTE le [Adresse 11] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

AUTORISE M. [G] [X] à s’acquitter du règlement de la somme totale de 5148,29 euros au titre des charges exigibles et de celles devenues exigibles au plus tard le 31 octobre 2025, en plus du règlement des charges et provisions courantes;

DIT que, faute pour M.[G] [X] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [X] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,