TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

1ère Chambre A

MINUTE N°:

DU : 19 Décembre 2025

AFFAIRE N° RG 23/05686 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PMJN

NAC : 54G

FE-CCC délivrées le :________

à :

M^e Caroline CHOPLIN

M^e Sophie ECHEGU-SANCHEZ

Jugement Rendu le 19 Décembre 2025

ENTRE :

Monsieur [L] [T], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Caroline CHOPLIN, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [C] [K], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline CHOPLIN, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

S.A.S. ENGESTRAMI, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie ECHEGU-SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anna PASCOAL, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistés de Genoveva BOGHIU, Greffière, lors des débats à l’audience du 04 Juillet 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Juillet 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Décembre 2025.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, M. [L] [T] et Mme [C] [K] ont confié à la société Engenering Gestion Travaux Maisons Individuelles (ci-après la société ENGESTRAMI), la construction de leur maison sur le terrain situé [Adresse 5] à [Localité 3] (Essonne), pour un prix convenu de 175 000 euros TTC, les travaux réservés aux maîtres de l’ouvrage s’élevant à la somme de 30 938 euros TTC.

Une étude géotechnique (étude de sol) pour la construction a été réalisée par la société Esiris le 28 septembre 2020 faisant état d’un risque de tassement et préconisant un système de fondations profondes type micropieux.

Plusieurs avenants ont été signés entre les parties dont :

— avenant n°1 du 22 septembre 2020 concernant une plus-value pour remplacement des tuiles 10 u/m² par de la tuile plate terre cuite 22 u/m² pour un montant de + 2 086 euros TTC,

— avenant n°2 du 18 novembre 2020 concernant une plus-value pour fondations profondes micropieux, suivant l’étude de sol sur l’ensemble du pavillon pour un montant de + 39 700 euros.

Par décision du 26 mars 2021, le maire de [Localité 3] a accordé le permis de construire sous réserve de respecter les prescriptions mentionnées émises par l’architecte des Bâtiments de France notamment pour la toiture.

Le chantier a été déclaré ouvert le 25 octobre 2021.

Le premier appel de fonds correspondant à l’ouverture du chantier est daté du 27 octobre 2021.

La réception de l’ouvrage est intervenue le 20 octobre 2022 avec réserves.

Par courrier recommandé du 13 octobre 2022, M. [L] [T] et Mme [C] [K], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la société ENGESTRAMI de leur payer la somme totale de 45 911,39 euros correspondant à des travaux facturés de manière indue.

Par courrier du 24 novembre 2022, la société ENGESTRAMI, par l’intermédiaire de son conseil, a contesté la position de M. [L] [T] et Mme [C] [K].

Engagement de la procédure au fond

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, M. [L] [T] et Mme [C] [K] ont assigné la société ENGESTRAMI devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir le remboursement des sommes indûment perçues par le constructeur et subsidiairement à titre de dommages et intérêts.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de leurs moyens, M. [T] et Mme [K] sollicitent du tribunal de voir :

“Condamner la société ENGESTRAMI à verser à Monsieur [T] et Madame [K] 42 911,39 € à savoir :

—  2 086 € au titre de l’avenant n°1,

—  39 700 € au titre de l’avenant n°2,

—  936 € au titre de l’étude de sol,

—  189, 39 € au titre des frais de VEOLIA

en remboursement des sommes indument perçues par le constructeur ou, subsidiairement, à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société ENGESTRAMI à verser à Monsieur [T] et Madame [K] 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.”

Les demandeurs exposent que le contrat de construction de maison individuelle a été conclu le 11 juillet 2020 et non le 15 septembre 2020 comme indiqué par le constructeur.

A l’appui de leurs demandes et sur le fondement des articles L 231-2 et R 231-4 du code de la construction et de l’habitation, les demandeurs énoncent que les sommes non prévues expressément au contrat et réglées doivent être remboursées par le constructeur.

S’agissant de l’avenant n°1, les demandeurs indiquent que le constructeur leur a fait supporter la plus-value d’un montant de 2 086 euros pour le remplacement des tuiles en raison des prescriptions imposées dans le secteur par les Bâtiments de France alors que ces prescriptions architecturales, découlant des règles d’urbanisme en vigueur et notamment du PLU, auraient dû être vérifiées par le constructeur avant la signature du contrat.

S’agissant de l’avenant n°2 pour l’étude de sol et les travaux de fondations, les demandeurs exposent que le constructeur a omis de réaliser une étude de sol qu’ils ont réalisés à leur frais et a également fait supporter une plus-value d’un montant de 39 700 euros concernant les fondations profondes micropieux suite à cette étude de sol précisant qu’elle a été réalisée après la signature du contrat le 11 juillet 2020. Ils ajoutent que le prix convenu inclut nécessairement les frais d’étude du terrain et les travaux d’adaptation pour l’implantation du bâtiment, de sorte qu’ils sollicitent le remboursement de l’étude de sol et de l’avenant n°2.

S’agissant des coûts pour la consommation de fluides nécessaires à l’édification de l’ouvrage, les demandeurs indiquent que la notice descriptive met à leur charge ces coûts alors que la jurisprudence de la cour de cassation a estimé que les consommations de fluides, faisant partie de l’habitabilité de l’immeuble doivent exclusivement être à la charge du constructeur, de sorte qu’ils sollicitent le remboursement de la somme de 189,39 euros.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de ses moyens, la société ENGESTRAMI sollicite du tribunal de voir :

“ DEBOUTER Monsieur [T] et Madame [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [T] et Madame [K] à verser à la SAS EN GES TRA MI la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civils ainsi qu’aux entiers dépens.”

En réponse, la société ENGESTRAMI expose que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans a été conclu le 15 septembre 2020.

Elle explique que l’avenant n°1 porte sur la plus-value imposée pour le remplacement des tuiles pour respecter les prescriptions de l’administration précisant que les demandeurs n’ont pas usé de leur faculté de dénoncer le contrat et l’avenant, de sorte que l’avenant constitue comme le contrat la loi des parties.

S’agissant de l’avenant n°2, la société défenderesse énonce ne pas avoir l’obligation de procéder systématiquement à une étude de sol préalablement à la signature du contrat étant précisé que l’étude de sol concluant à la nécessité de réaliser des fondations profondes sur micropieux lui a été remise après la conclusion du contrat. Suite à cette étude, elle a établi un avenant n°2 qui a été accepté par les demandeurs lesquels n’ont pas usé de leur faculté de rétractation expirant au 30 septembre 2020.

S’agissant des frais supplémentaires, le constructeur expose qu’il ressort du contrat et de la notice descriptive que les branchements en domaine privé ne sont pas compris dans le contrat et sont à la charge des maîtres de l’ouvrage précisant que ces travaux ont été chiffrés. Il ajoute que la notice descriptive précise que les consommations de fluides sont à la charge des maîtres d’ouvrage.

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur les travaux mis à la charge des maîtres de l’ouvrage

L’article L 231-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2.

Le constructeur doit faire figurer au contrat de construction de maison individuelle en application de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au moment de la conclusion du contrat, notamment :

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.

Les dispositions de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation sont d’ordre public.

L’article R 231-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

I. — Est aussi annexée au contrat visé à l’article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

II. — Cette notice fait la distinction prévue à l’article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix.

La notice mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage.

La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Sur la date de conclusion du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans

Les parties sont en désaccord sur la date de conclusion du contrat construction de maison individuelle avec fourniture de plans, les demandeurs faisant état de la date du 11 juillet 2020 alors que la société défenderesse indique la date du 15 septembre 2020. Les demandeurs exposent que postérieurement à la signature du contrat, la date de signature, qui n’avait été inscrite qu’au bas de la page 6, a été modifiée afin d’indiquer la date du 15 septembre 2020.

Le document évoqué par les demandeurs est la notice descriptive laquelle comporte en page 6 la date du 15 septembre 2020 avec les chiffres 5 et 9 (correspondant au mois de septembre) plus marqués mais sans permettre de relever les chiffres le cas échéant précédemment notés. Toutefois, il résulte que la notice descriptive est signée avec la date du 15 septembre 2020 sur toutes les autres pages (pièce 1 des demandeurs).

Cette date du 15 septembre 2020 comme signature du contrat est également corroboré par d’autres pièces versées aux débats :

— les conditions particulières du contrat sont signées avec la date du 15 septembre 2020 (pièce 1 de la société ENGESTRAMI),

— l’appel de fonds correspondant à l’ouverture du chantier du 27 octobre 2021 mentionne que le contrat initial a été signé le 15 septembre 2020 (pièce 12 des demandeurs),

— le procès-verbal de réception signé par les parties rappelle que le contrat est en date du 15 septembre 2020 (pièce 22 de la société ENGESTRAMI),

— la mise en demeure adressée par courrier recommandé par les demandeurs, par l’intermédiaire de leur conseil, à la société ENGESTRAMI, indique que le contrat a été conclu le 15 septembre 2020.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que le contrat a été conclu le 15 septembre 2020.

Sur la demande au titre de l’avenant n°1 : la plus-value pour le remplacement des tuiles

L’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme.

Le constructeur doit supporter les travaux d’aménagement prévus par les normes et les règles locales d’urbanisme, qui sont nécessairement reproduits sur les plans de permis de construire et dont le respect subordonne la conformité de l’ouvrage.

Au cas présent, il ressort de la notice descriptive que le prix convenu comporte pour la couverture des “tuiles plates terre cuite, 10 au m², rives scellées.”

Il est également constant qu’un avenant n°1 accepté le 22 septembre 2020 comporte des travaux supplémentaires de la manière suivante “Suite au secteur des Bâtiments de France :

Plus value pour remplacement des tuiles 10u/m² par de la tuile plate terre cuite 22 u/m²” pour un montant de 2 086 euros.

Par décision du 26 mars 2021, le maire de [Localité 3] a accordé le permis de construire sous réserve de respecter les prescriptions mentionnées émises par l’architecte des Bâtiments de France notamment pour la toiture.

Ainsi, il résulte de ces éléments que c’est par suite de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France que les parties ont conclu un avenant n°1 pour modifier les tuiles pour un montant de 2 086 euros que les maîtres de l’ouvrage ont, le 22 septembre 2020, accepté de régler.

Toutefois, les modifications imposées par l’architecte des Bâtiments de France pour autoriser la construction par la délivrance du permis de construire s’imposent à la société EN GES TRA MI en sa qualité de constructeur tenue de réaliser un ouvrage conforme à la réglementation.

Par conséquent, la société ENGESTRAMI sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 2 086 euros au titre du remboursement de l’avenant n°1 concernant le remplacement des tuiles.

Sur la demande au titre de l’étude de sol et des travaux de fondations

L’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant notamment tous les travaux d’adaptation au sol, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat.

L’article R. 231-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit que pour l’application de l’article L. 231-2, le prix convenu s’entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé; il inclut en particulier:

1. Le coût de la garantie de livraison et, s’il y a lieu, celui de la garantie de remboursement;

2. Le coût du plan et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment;

3. Le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction.

Ainsi, en vertu des dispositions des articles L. 231-2 et R. 231-5 du code de la construction et de l’habitation rappelées ci-dessus, dans un contrat de construction de maison individuelle, le prix convenu doit inclure les travaux d’adaptation au sol indispensables à l’implantation et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain.

Le prix convenu comprend le coût des études nécessaires à l’implantation et à l’édification de l’immeuble. Il revient au constructeur de fixer le prix en fonction des travaux à entreprendre et de procéder lui-même à toute étude permettant de fixer le coût des fondations.

Il en résulte que le constructeur a l’obligation de vérifier la qualité du terrain, d’estimer les travaux indispensables à l’implantation de la maison sur le terrain de l’acquéreur et d’en estimer le coût. Et, sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans inclut le coût des fondations nécessaires à l’implantation de l’ouvrage.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent d’une part le remboursement de la somme de 963 euros correspondant à l’étude de sol réalisée par la société ESIRIS en date du 28 septembre 2020, soit après la conclusion du contrat. Il n’est pas contesté que cette étude a été commandée par les demandeurs le 1er septembre 2020 et acquittée par eux selon facture du 29 septembre 2020.

Selon le bon de commande, cette étude géotechnique a pour objectifs de déterminer le contexte géologique du site et de fournir les recommandations pour les fondations du projet et les sujétions de conception et d’exécution dans le cadre de la construction d’une maison individuelle sur leur terrain situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Ainsi, les maîtres de l’ouvrage démontrent avoir réglé les frais d’une étude de sol alors que ceux-ci relèvent de la charge du constructeur et doivent être inclus dans le prix convenu, de sorte que la société ENGESTRAMI sera condamnée à en rembourser le montant aux demandeurs.

D’autre part, les demandeurs sollicitent le remboursement de l’avenant n°2 correspondant à la plus-value pour les travaux de fondations profondes.

En effet, suite aux résultats de l’étude de sol précitée concluant à un risque de tassement et préconisant un système de fondations profondes de type micropieux, la société ENGESTRAMI a établi un avenant n°2 concernant “la plus-value pour fondations profondes micropieux, suivant l’étude de sol sur l’ensemble du pavillon” pour un montant de 39 700 euros TTC, accepté le 18 novembre 2020 par les maîtres de l’ouvrage.

Au cas présent, la notice descriptive indique pour les fondations les éléments suivants dans le prix convenu  :

Fondations par semelle filantes sous murs périphériques et de refends, en béton armé dosé à 350 kg/m3.

Ne sont pas compris : Les fondations spéciales

Ces travaux ne sont nécessaires que lorsque la nature ou la configuration du sol le justifient. Ils font donc partie de la rubrique “travaux d’adaptation au sol” de la Notice descriptive. (Case cochée, non compris dans le prix convenu)”

Le tribunal relève que la notice descriptive sur les travaux à la charge du maître de l’ouvrage ne fait pas état des “travaux d’adaptation au sol” et ne les chiffre donc pas.

Or, le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans doit inclure le coût des fondations nécessaires à l’implantation de l’ouvrage et il appartenait au constructeur de vérifier la qualité du terrain et le cas échéant de faire procéder, avant fixation du prix, à toute étude technique permettant de déterminer le coût des fondations, ce qu’il n’avait pas fait, de sorte que le coût des fondations plus profondes n’aurait pas dû être mis à la charge des demandeurs et la société ENGESTRAMI sera condamnée à rembourser la somme de 39 700 euros.

Sur la demande liée à la consommation de fluides pendant le chantier

Il résulte de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur.

Au cas présent, il résulte de la notice descriptive que les branchements en domaine privé ne sont pas compris dans le prix convenu et ont été mis à la charge des maîtres de l’ouvrage.

Le tribunal relève que les fluides consommés et traités (eau et eaux usées) sont nécessaires à l’édification de la construction et auraient dû être compris dans le prix convenu.

Les demandeurs justifient, par la production de factures de la société Véolia eau, avoir pris en charge pendant le chantier la somme totale de 189,39 euros (factures des 11 octobre 2011, 23 novembre 2021 et 15 juin 2022), de sorte que la société ENGESTRAMI sera condamnée au remboursement de cette somme.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ENGESTRAMI, succombant à l’instance, les dépens de la présente instance seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Succombant à l’instance, la société ENGESTRAMI sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Ainsi, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

CONDAMNE la société ENGESTRAMI à payer à M. [L] [T] et Mme [C] [K] les sommes suivantes :

—  2 086 euros au titre du remboursement de l’avenant n°1 concernant le remplacement des tuiles,

—  963 euros au titre du remboursement de l’étude de sol,

—  39 700 euros au titre du remboursement de l’avenant n°2 concernant les travaux de fondations profondes,

—  189,39 euros en remboursement de la consommation de fluides pendant le chantier,

CONDAMNE la société ENGESTRAMI aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société ENGESTRAMI à payer à M. [L] [T] et Mme [C] [K] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la société ENGESTRAMI de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Madame Anna PASCOAL, Vice-président, substituant Monsieur BEN KEMOUN, Premier Vice-président, légitimement empêché, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,