TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 23/04437 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PIH5

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], sistué [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL [R] POLGE-ALIREZAI, [Adresse 10]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [J] [V] épouse [S], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [N] [D], [Z] [S], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Justine DOUBLAIT, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 11 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] sont propriétaires des lots numéros 455, 507 et 509 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 7] sise [Adresse 2].

Par actes de commissaire de justice en date des 08 juin 2023 et 08 juillet 2023, le [Adresse 11] [Adresse 7], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la Selarl [R] Polge-Alirezai, a fait assigner M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] devant le tribunal judiciaire d’Évry aux fins de les voir condamner in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre leur condamnation au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives et d’actualisation, régulièrement notifiées par Rpva le 23 avril 2023, le [Adresse 11] [Adresse 7] demande au tribunal de:

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

— Condamner les défendeurs in solídum à lui payer les sommes de :

-18 276,81 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, appel de fonds 2ème trimestre 2024 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

—  3.000 € a titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-l du code civil.

—  2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

En l’état de leurs dernières conclusions au fond 2, régulièrement notifiées par Rpva le 25 juin 2024, M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] demandent au tribunal de:

— DECLARER Madame et Monsieur [S] recevables et bien fondés dans leurs demandes,

— REJETER les demandes formulées par le [Adresse 11] [Adresse 7]

En conséquence :

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] à régler la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts

— ACCORDER à Madame et Monsieur [S] un échelonnement de paiement de leur dette au titre des charges impayées en application de l’article 1343-5 du Code civil comme suit : 23 mensualités de 200 euros le solde à la 24ème échéance

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des dommages et intérêts

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 27 juin 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 11 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le [Adresse 11] [Adresse 7] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété;

— les procès verbaux des assemblées générales des 06 juin 2014, 05 septembre 2014, 24 juin 2015

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficultés des 12 septembre 2016, 10 octobre 2016, 28 décembre 2016, 5 avril 2017, 28 juin 2017, 17 juillet 2017, 20 décembre 2017, 6 février 2018, 19 avril 2018, 4 juin 2018, 3 août 2018, 21 décembre 2018, 7 janvier 2019, 27 mai 2019, 3 juin 2019, 11 juin 2019, 25 octobre 2019, 19 novembre 2019, 16 décembre 2019, 17 décembre 2019, 18 mars 2020, 15 juin 2020, 26 juin 2020, 6 octobre 2020, 15 octobre 2020, 9 novembre 2020, 16 décembre 2020, 11 janvier 2021, 13 janvier 2021, 26 février 2021, 23 avril 2021, 03 mai 2021, 17 mai 2021, 04 juin 2021, 21 décembre 2022, et l’ordonnance du président du tribunal de grande instance d’Evry du 20 mai 2019,

— l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry du 19 avril 2022 prolongeant la mission de la Selarl [R] Polge-Alirezai,

— les appels de fonds et charges sur les périodes concernées,

— et un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er janvier 2023, pour la période du 1er janvier 2014 au 1er avril 2024 Appel 2ème Trimestre 2024 et 2/4 fonds de travaux loi Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 18.276,81 euros.

Les défendeurs ne contestent pas le principe de la créance mais contestent le montant réclamé au motif que les versements qu’ils auraient effectués depuis le premier trimestre 2014 n’ont pas été pris en compte. Les défendeurs ne versent cependant pas aux débats les chèques émis ni un tableau récapitulatif clair des dates et des montants concernés ce qui ne permet pas au tribunal de vérifier leurs dires. Au surplus, il est relevé d’une part que le syndicat des copropriétaires indique avoir imputé les règlements prioritairement sur le paiement des condamnations antérieures et d’autre part que des versements apparaissent au crédit du tableau de décompte versé aux débats.

En l’abence d’autre moyen soulevé par les défendeurs, il convient de dire que la créance à laquelle le [Adresse 11] [Adresse 7] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er janvier 2023 pour la période du 1er janvier 2014 au 1er avril 2024, Appel de fonds [Immatriculation 3] et 2/4 fonds de travaux loi Alur 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 18.276,81 euros.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Cette dette, afférente au logement familial, engage solidairement les époux conformément à l’article 220 du code civil ; la condamnation à son paiement sera donc prononcée in solidum.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, un jugement de la juridiction de proximité de Juviy sur Orge du 26 février 2010 et un arrêt du 19 novembre 2014 de la cour d’appel de Paris ont déjà condamné M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] pour non paiement de leurs charges de copropriété.

Les manquements répétés des défendeurs, à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs, seront condamnés in solidum.

Il convient donc de condamner in solidum M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour absence de gestion et inexécution du syndicat des copropriétaires dans l’administration de la copropriété :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les défendeurs qui demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires auquel ils reprochent l’état de délabrement de la copropriété, ne procèdent que par voie d’affirmations et ne rapportent pas la preuve d’une quelconque faute imputable au syndicat des copropriétaires.

Leur demande de dommages et intérêts n’apparait pas bien fondée et ils ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, en versant uniquement aux débats un avis d’imposition ancien comme datant de 2023, un bulletin de pension ancien, comme datant de 2023, les défendeurs n’établissent pas, comme soutenu, qu’ils seraient en mesure d’apurer leurs dettes par l’octroi de de délais de paiement avec une mensualité de 200 euros qui n’apparaît, au surplus, pas proportionnée au montant de la dette de 18.276,81 euros.

La demande de délais de paiement n’apparait pas bien fondée et les défendeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Tesler, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils sont par ailleurs condamnés in solidum à payer au [Adresse 11] [Adresse 7] une somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE in solidum M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 7] la somme de 18 276,81 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er avril 2024 pour la période du 1er janvier 2014 au 1er avril 2024, appel de fonds [Immatriculation 3] et fonds travaux Alur [Immatriculation 3] inclus

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE in solidum M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE NEY 49 la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] de leur demande de dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] de leur demande de délais de paiement

CONDAMNE in solidum M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [N] [S] et Mme [J] [S] née [V] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Tesler, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,