N° RG 25/00182 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKNF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 25/00182

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKNF

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Christine MEYER

M^e Marie TOGNAZZI

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 05 Août 2025

Le Greffier

M^e Christine MEYER

M^e Marie TOGNAZZI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

05 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [W] [N] [B] Veuve [F]

né le 03 Février 1937 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Marie TOGNAZZI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 224, substituée par M^e CHOUKOUR, avocat au barreau de STRASBOURG,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [S]

né le 19 Août 1993 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Christine MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 177

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Août 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 20 décembre 2018 ayant pris effet le 1er janvier 2019, Mme [W] [J] a donné à bail à M. [L] [S] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation et une cave situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 430 €, une provision pour charges de 50 €.

Des loyers étant demeurés impayés, après rappels et mise en demeure, Mme [W] [J] a fait signifier à M. [L] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 septembre 2024 pour un montant en principal de 3 840 € et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 18 septembre 2024.

Puis elle a fait assigner M. [L] [S] à l’audience du 4 avril 2025 en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises au contradictoire et à la demande des parties à l’audience du 4 juillet 2025.

A cette audience, le président a constaté la carence des bailleresse et locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

Mme [W] [B] veuve [F], représentée par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 26 juin 2025 demande :

A titre principal,

— constater l’acquisition à son bénéfice de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

— condamner M. [L] [S] à lui payer la somme de 3 410 € au titre des loyers et charges échus à ce jour ;

— le condamner à lui payer les frais d’huissier, y compris les frais du commandement de payer du 19 septembre 2024 et les frais de la présente assignation ;

— le condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 480 € jusqu’à libération effective des lieux ;

— le condamner à lui payer la somme de 2 000 € au titre de provision sur les travaux occasionnés par le défaut d’entretien du logement ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens ;

— l’autoriser à requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est , et s’il y a lieu faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

A titre subsidiaire, si le tribunal fait droit aux demandes de délais de paiement,

— juger que M. [L] [S] ne pourra se libérer de sa dette que dans la limite d’un délai de 24 mois à hauteur de 142,08 € mensuels ;

— dire que ces sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ;

En tout état de cause,

— le condamner aux entiers frais et dépens ;

— constater l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ;

— le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

M. [L] [S] a comparu représenté par son conseil. Au soutien de ses conclusions du 4 juin 2025, il demande de :

— constater qu’il reste redevable de la somme de 3 400 € ;

— juger qu’il pourra se libérer de sa dette à raison de versements de 110 € par mois durant 35 mois et le solde d’un montant de 100 € ;

— ordonner la suspension de la clause résolutoire sous condition du respect des délais demandés ;

— pour le surplus, débouter Mme [W] [B] veuve [F] de ses demandes, fins et conclusions.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [W] [B] veuve [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 18 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « Article 8 : clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 18 septembre 2024 pour un montant en principal de 3 840 €. En l’absence de décompte locatif retraçant l’historique des échéances et des paiements au moins depuis la date du commandement, seul des extraits d’opérations sur le compte bancaire de la bailleresse étant produits faisant état de deux virements de 480 € les 10 octobre et 13 novembre 2024, les parties s’accordant sur le fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le défendeur en demandant la suspension, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2024 à 24 heures.

Il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les compétences du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Mme [W] [J] produit des bribes de décompte, de relevés de comptes bancaires lesquels complétés par les pièces produites par le défendeur et non contestées permettent d’établir le compte locatif qui suit :

M. [L] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette s’accordant sur ce montant de 3 400 €.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 400 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire à la demande de l’une des parties.

Il est établi que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis décembre 2024 et verse un complément de 110 € depuis le mois de mars 2024, l’exigibilité du loyer de juillet 2025 n’est pas en débats, établissant sa capacité financière laquelle est également corroborée par les pièces produites quant à ses ressources et charges.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [L] [S] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES AU TITRE DE DÉGRADATIONS LOCATIVES

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : …

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. »

Son article 6 dispose que « Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

En l’espèce, aucun élément probant ne vient corroborer les affirmations de Mme [W] [B] veuve [F] justifiant la mise en place d’une mesure de constatation voire de désignation d’un technicien et l’allocation d’une provision en réparation de dégradations alors que le locataire est toujours dans les lieux.

Elle sera déboutée de ses demandes à ce titre.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts tarifiés du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches qu’a dû accomplir la demanderesse, M. [L] [S] sera condamné à lui verser une somme de 170,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 20 décembre 2018 ayant pris effet le 1er janvier 2019 entre Mme [W] [J] et M. [L] [S], concernant un logement à usage d’habitation et une cave situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 novembre 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [L] [S] à payer à Mme [W] [B] veuve [F] à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et provision sur charges, la somme de 3 400 € (échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [L] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en 30 mensualités de 110 € chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que le loyer courant devra être payé à son terme et que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, le bail ne précisant pas les modalités de paiement, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [W] [B] veuve [F] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [L] [S] soit condamné à verser à Mme [W] [B] veuve [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [L] [S] à payer à Mme [W] [B] veuve [F] une somme de 170 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, en référé

Aurélie MALGOUVERNE Laurent DUCHEMIN