TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 23/00549 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-PBGB

NAC : 50A

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

M^e Valérie DUBOIS,

M^e Coralie MEMIN

Jugement Rendu le 19 Mai 2025

ENTRE :

Madame [P] [T] épouse [J],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie DUBOIS, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

Madame [E] [T],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Valérie DUBOIS, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

Monsieur [V] [T],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Valérie DUBOIS, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

Madame [L] [T] épouse [S],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie DUBOIS, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEURS

ET :

Madame [H] [M] [I] [Z],

née le 06 Mai 1972 à [Localité 11] – PORTUGAL,

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Coralie MEMIN, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Clément MAZOYER, Vice-président, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : [E] MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 03 Mars 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Novembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 03 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Mai 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 23 juin 2021, rédigé par Maître [O] [W], notaire à [Localité 8] (78), Madame [G] [Y] veuve [T] a vendu en viager à Madame [H] [I] [Z] le bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 9] au prix total de 87.000 euros, en ce compris 5.000 euros au titre des meubles.

Par courrier du 18 août 2022, le conseil de Madame [G] [Y] veuve [T] a fait part à Madame [H] [I] [Z] de son intention de saisir la juridiction compétente afin de voir prononcer l’annulation de la vente en viager en raison du non-paiement de l’intégralité des échéances et du montant sous-estimé de la valeur du bien immobilier.

Après échanges entre les parties, Madame [G] [Y] veuve [T] a, par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2023, assigné Madame [H] [I] [Z] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir prononcer la résolution de la vente en viager régularisée le 23 juin 2021.

Madame [G] [Y] veuve [T] est décédée le 19 mars 2024 laissant pour lui succéder Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S].

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 28 août 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T], sollicitent de voir :

— prononcer la résolution de la vente en viager régularisée le 23 juin 2021,

— prononcer la nullité de la vente en viager régularisée le 23 juin 2021,

— condamner Madame [H] [I] [Z] à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [H] [I] [Z] à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T] font valoir que :

— la résolution de la vente doit être prononcée compte tenu de l’absence de paiement des échéances convenues au titre de la rente annuelle et viagère mise à la charge de Madame [H] [I] [Z], conformément à la clause résolutoire précisé à l’acte de vente,

— la nullité de la vente doit être prononcée compte tenu de la valeur dérisoire du prix de vente d’un montant de 87.000 euros par rapport à la valeur réelle du bien immobilier d’un montant de 150.000 euros, et par suite de l’existence d’une erreur et d’un dol,

— Madame [G] [Y] veuve [T] a été lésée de plus de sept douzièmes dans le prix du bien immobilier de sorte que l’action en rescision pour lésion doit être reçue et la vente viagère en conséquence annulée.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 16 novembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame [H] [I] [Z] sollicite de voir débouter Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes et de les voir condamner à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa défense, Madame [H] [I] [Z] expose que :

— dès lors qu’elle a respecté ses obligations contractuelles mises à sa charge au titre de l’acte notarié du 23 juin 2021 en payant la totalité des rentes viagères, et compte tenu de l’absence de régularisation d’un quelconque commandement de payer telle que prévue à l’acte notarié, les demandeurs sont mal fondés à se prévaloir de la résolution de plein droit de la vente,

— l’évaluation du bien immobilier tenait compte du fait qu’il s’agit d’une vente viagère et l’occupation de ce bien, et les demandeurs ne démontrent pas qu’ils remplissent les conditions nécessaires pour solliciter la rescision de la vente pour lésion,

— il n’est démontré l’existence d’aucune erreur ni dol, en l’absence de démonstration de tout mensonge ou manœuvres dolosives.

Il convient de se référer aux dernières conclusions des parties régulièrement notifiées par le RPVA pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 19 novembre 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience du 03 mars 2025 et mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit « donné acte » ou bien encore « dit et jugé » en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la résolution de la vente

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

L’article 1225 du même code dispose par ailleurs que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Enfin, l’article 1229 prévoit que la résolution met fin au contrat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que suivant acte établi le 23 juin 2021 par Maître [O] [W], notaire à [Localité 8] (Yvelines), Madame [G] [Y] veuve [T] a vendu en viager à Madame [H] [I] [Z] le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 9] au prix total de 87.000 euros, en ce compris 5.000 euros au titre des meubles.

Il est incontestable par ailleurs que le paiement du prix a été réparti de la manière suivante :

-50.000 euros payés comptant au jour de l’acte notarié,

— le solde du prix étant converti en l’obligation de servir une rente annuelle et viagère de 4.800 euros créée au profit et sur la tête de Madame [G] [Y] veuve [T] à la charge exclusive de Madame [H] [I] [Z].

Il n’est également pas remis en cause le fait que l’acte notarié prévoit expressément en page 6 in fine une clause résolutoire dans les termes suivants : « il est convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la vente sera de plein droit, purement et simplement résolue, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause (…) ».

Sur cette base, les demandeurs excipent du fait que Madame [H] [I] [Z] n’a pas versé l’intégralité des sommes dues au titre de la rente viagère tous les premiers de chaque mois, et qu’en dépit de la lettre adressée le 18 août 2022, elle ne s’est pas acquittée des sommes revendiquées avant le 1er décembre 2022, de telle sorte qu’ils sont en droit de solliciter la résolution de plein droit de la vente consentie le 23 juin 2021.

De son côté, Madame [H] [I] [Z] met en avant sa bonne foi et sa volonté d’exécuter le contrat en indiquant avoir versé l’intégralité des montants dus au titre de la rente viagère même si certains versements ont été effectués après le 1er de chaque mois, et argue du fait qu’elle n’a pas été mise en demeure de payer les rentes non réglées si bien que Madame [G] [Y] veuve [T] ne démontre pas avoir satisfait à l’obligation tendant à transmettre un commandement de payer à son encontre.

À cet égard, il convient de rappeler que si l’article 1978 du code civil interdit au crédirentier de demander le remboursement du capital, il n’interdit pas aux contractants de stipuler une clause résolutoire. En revanche, pour qu’une telle clause soit pleinement efficace, elle doit d’abord être dépourvue d’ambiguïté et exprimer ainsi la volonté commune des parties de mettre fin de plein droit au contrat.

Surtout, il est constant que, à défaut de stipulation contraire permettant à la résolution de jouer automatiquement, la mise en œuvre de la clause résolutoire doit être précédée d’une mise en demeure restée infructueuse et qu’elle ne peut pas jouer si elle n’a pas été invoquée de bonne foi.

Or en l’occurrence, pour justifier la condition tenant à l’envoi d’une mise en demeure préalable, les demandeurs se fondent exclusivement sur la lettre datée du 18 août 2022 adressée à Madame [H] [I] [Z] par leur conseil aux termes de laquelle :

« (…) il apparaît que vous ne vous êtes pas conformée à vos obligations de verser la rente mensuelle d’un montant de 4.800 euros du mois de juin 2021 au mois de juin 2022 puisque vous n’avez versé que la somme de 3.132 euros.

Ce pourquoi, par la présente, je vous informe qu’en raison des dispositions de l’acte notarié de viager du 23 juin 2021, il y a résolution de plein droit de ladite vente pour non-paiement de l’intégralité des échéances.

Ce pourquoi, je vous informe que je saisis, à la demande de Madame [G] [Y] veuve [T], le tribunal afin de voir prononcer l’annulation de la vente (…) ».

Ainsi, il doit être noté que les demandeurs ne versent aux débats aucun commandement de payer qui aurait été régulièrement délivré à la défenderesse conformément aux termes précités de l’acte notarié.

En tout état de cause, à supposer que ce courrier constitue une mise en demeure de Madame [H] [I] [Z], il est patent que celui-ci ne reproduit nullement les termes de la clause résolutoire dont il est question, et qu’il n’accorde, au surplus, aucun délai à la débitrice pour exécuter et se libérer de son obligation.

Ce document ne peut donc être considéré ni comme le préalable régulier à la mise en œuvre de la résolution conventionnelle par le crédirentier ni comme une interpellation suffisante restée infructueuse durant un certain délai avant de mettre en œuvre la clause résolutoire au regard tant des termes de l’acte notarié (délai d’un mois après un simple commandement de payer resté infructueux) que de ceux de l’article 1225 précité.

C’est pourquoi, dès lors qu’aucune mise en demeure n’a été adressée à Madame [H] [I] [Z] conformément aux conditions légales et contractuelles évoquées, les demandeurs ne peuvent pas provoquer la résolution conventionnelle du contrat du 23 juin 2021 et la clause résolutoire ne saurait être acquise dans ces conditions.

En conséquence, il convient de débouter Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T] de leur demande de résolution.

Sur la nullité de la vente

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du code civil dispose quant à lui que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1131 du même code prévoit ainsi que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En l’espèce, les demandeurs considèrent que la nullité de la vente doit être prononcée compte tenu de la valeur dérisoire pour laquelle la vente viagère a été conclue (87.000 euros) par rapport à la valeur réelle du bien immobilier (150.000 euros), de l’âge de Madame [G] [Y] veuve [T] (84 ans), du fait que cette dernière ne disposait d’aucune connaissance immobilière et que son consentement a été vicié et induit en erreur par les manœuvres dolosives de Madame [H] [I] [Z] et de son compagnon.

De son côté, Madame [H] [I] [Z], qui conteste toute manœuvre ou mensonge, soutient que Madame [G] [Y] veuve [T], qui possédait toutes ses capacités intellectuelles, a accepté de signer à la fois le compromis de vente et l’acte définitif de vente établi par Maître [O] [W], notaire. Elle fait valoir que le prix retenu s’explique par le fait que la vente porte sur un bien immobilier en viager occupé, et qu’elle est également profane en la matière immobilière.

Il convient de rappeler que l’acte notarié rédigé le 23 juin 2021 mentionne un prix de vente de 87.000 euros, en ce compris 5.000 euros au titre des meubles, réparti en un paiement au jour de l’acte notarié de 50.000 euros d’une part, et d’une rente annuelle et viagère de 4.800 euros d’autre part.

Les demandeurs communiquent aux débats les avis de valeur établis respectivement les 15 janvier 2022 et 2 août 2022 par l’agence Dourdan Immobilier et l’agence La crémaillère immobilier, desquels il s’évince que le bien immobilier dont il est question a été évalué à la somme de 150.000 euros.

Or, ainsi que le souligne la défenderesse, il est important de noter que ces documents font état d’une valeur pour un bien immobilier libre de tout occupant « sous réserve de servitude particulière, d’engagement contractuel (…) ayant une incidence, en plus ou en moins, sur la détermination du prix de votre bien ».

Il est en effet évident que le prix de vente en viager est égal à la valeur vénale du bien diminué de la décote d’occupation du bien par le vendeur, laquelle correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation qui permet au crédit rentier de conserver l’usage personnel du logement en y habitant, et tient également compte de l’âge du vendeur (impliquant généralement une décote de l’ordre de 20 % à 50%) mais encore de l’existence ou non d’un bouquet (lequel n’est pas obligatoire et a été fixé à hauteur de 50.000 euros en l’occurrence) outre du montant retenu au titre de la rente viagère.

En d’autres termes, force est de constater que les demandeurs n’établissent nullement que le prix retenu au titre de l’acte notarié du 23 juin 2021 serait « dérisoire » dans les conditions viagères propres à cette vente.

Dans le même sens, aucun élément probatoire ne vient étayer leurs allégations selon lesquelles Madame [H] [I] [Z] aurait usé de manœuvres dolosives ou de mensonges, pas plus que du fait que, au-delà de son âge avancé, Madame [G] [Y] veuve [T] aurait présenté un état d’affaiblissement de ses facultés mentales qui était susceptible d’entraver sa liberté de jugement, de critique et de raisonnement et pouvait remettre en question sa capacité d’exprimer une volonté saine.

C’est pourquoi, leur demande émise à ce titre sera rejetée.

Sur la rescision en lésion

Aux termes de l’article 1674 du code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

L’article 1675 du code civil dispose par ailleurs que pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

En l’espèce, ainsi qu’il a été précédemment développé, Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T] ne justifient nullement de la valeur du bien immobilier litigieux au moment de l’acte notarié du 23 juin 2021 dans les conditions particulières de la vente viagère retenues entre les parties.

Ainsi, faute pour les demandeurs d’établir qu’ils remplissent l’ensemble des conditions nécessaires pour solliciter la rescision de la vente pour lésion, et notamment pour le tribunal de vérifier la règle des sept douzièmes, ceux-ci seront nécessairement déboutés de leur demande émise de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’exercice d’une action en justice et sa défense constituent en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutif d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’occurrence, en l’absence de démonstration de tout élément de nature à caractériser un comportement fautif, voire l’intention de nuire de Madame [H] [I] [Z], ou bien encore un quelconque préjudice, il y a lieu de rejeter la demande émise par Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T] de ce chef.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T], succombant à l’instance, les dépens seront mis à leur charge.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [H] [I] [Z] ayant exposé des frais non compris dans les dépens, à la suite de la présente procédure, l’équité commande de l’en indemniser. Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T] seront donc condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T], parties tenues aux dépens et qui succombent, ne peuvent prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Leur demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, et au vu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

DÉBOUTE Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T] à payer à Madame [H] [I] [Z] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T] de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [T] épouse [J], Madame [E] [T], Monsieur [V] [T] et Madame [L] [T] épouse [S], venant aux droits de Madame [G] [Y] veuve [T] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,