TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 1065

Références : R.G N° N° RG 25/00084 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QM2M

JUGEMENT

DU : 03 Juillet 2025

S.D.C. COTE OUEST

S.A. SMA SA

C/

M. [Z] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Juillet 2025.

DEMANDERESSES:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE COTE OUEST

rep par syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

S.A. SMA SA

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 19 Mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e RAISON

+ 1CCC à M. [T]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [T] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 11] à [Localité 10].

Un contrat d’assurance COPROTECT en garantie de charges de copropriété impayées a été souscrit auprès de la société SMA.

Le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST», représenté par son syndic, la SAS CITYA IMMOBILIER EVRY et la SA SMA, ont fait assigner Monsieur [Z] [T] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Monsieur [Z] [T] à payer à la SA SMA la somme de 2567.81 euros, au titre des charges impayées au 04 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juin 2024, condamner Monsieur [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST» la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST» la somme de 999.20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-1 du code civil, condamner Monsieur [Z] [T] à payer à la SA SMA la somme de 1944 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST» et la SA SMA, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de son acte introductif d’instance. Ils indiquent s’opposer à toute demande de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Z] [T] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [Z] [T], est présent. Il ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais précise avoir réglé la somme de 500 euros en janvier et février 2025.

Il indique avoir rencontré des difficultés financières et propose de régler les sommes dues en versant 300 euros par mois en plus des provisions courantes.

L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST» et la SA SMA versent aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [Z] [T] est propriétaire des lots RGEFIELDN°LOTS34 et 84 situés [Adresse 11] à [Localité 10],

le contrat de syndic,

un décompte daté du 03 décembre 2024,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 janvier 2023 et 25 novembre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [T] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [Z] [T] arrêtés au 19 novembre 2024 fait apparaître un solde débiteur de 3753.01 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [Z] [T] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2567.81 euros (hors frais).

Il ressort des décomptes produits que Monsieur [Z] [T] est redevable de la somme de 2567.81 euros, au titre des charges dues à la date du 01 octobre 2024, provisions de charges pour la période du LDTERMEEch Provision charge cour incluses.

Les articles 1346 et suivants du code civil disposent que, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.

La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans les limites de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires.

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable.

En l’espèce, la société SMA produit le contrat d’assurances charges impayées, outre les quittances subrogatives suivantes :

quittance du 04 septembre 2024 portant sur la somme de 1901.75 euros pour la période du 01 janvier 2024 au 01 juillet 2024

quittance du 03 décembre 2024 portant sur la somme de 666.06 euros pour la période du 20 juillet 2024 au 04 octobre 2024.

La société SMA justifie ainsi avoir réglé au titre du contrat d’assurance impayés conclut avec le syndicat des copropriétaires la somme de 2567.81 euros au titre des charges impayées par Monsieur [Z] [T].

En conséquence, Monsieur [Z] [T] sera condamnée à payer à la société SMA la somme de 2567.81 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 décembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST» sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 999.20 euros.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST» est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [Z] [T] seul, la somme de 231.60 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 18 janvier 2024 et du 25 mars 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [Z] [T] sera condamné à payer la somme de 231.60 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 18 janvier 2024 et du 25 mars 2024 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST» au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 décembre 2024.

GEFIELDNOMMonsieur [Z] [T] ne justifiant pas de sa situation personnelle et financière, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Monsieur [Z] [T] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, et que Monsieur [Z] [T] s’est octroyé des délais de paiement auxquels il n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [T], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer à la SA SMA la somme de 250 en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à la SA SMA subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST» , la somme de 2567.81 euros, au titre des charges dues à la date du 01 octobre 2024, provisions de charges pour la période du Ech Provision charge cour incluses majorées des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST», représenté par son syndic, la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 9], la somme de 231.60 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST», représenté par son syndic, FIELDNOMla SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 9], la somme de 180 euros au titre des dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « COTE OUEST», représenté par son syndic, la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 9] et la SA SMA, du surplus de leurs demandes ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [Z] [T] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à la SA SMA, la somme de 250 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,