TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 10 Février 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me … Eliette SANGUINETTI………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/02686 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ITD

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [Y]

né le 15 Avril 1953 à [Localité 4] (TURQUIE), demeurant Chez SASU FONCIA [Adresse 7] [Adresse 9]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [S] épouse [Y]

née le 24 Février 1963 à [Localité 6] (13), demeurant Chez SASU FONCIA [Adresse 8]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fanny GUEYE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [K], demeurant [Adresse 5] Prise en sa qualité de caution solidaire – [Localité 1]

représentée par M^e Fanny GUEYE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 1er mai 2021, Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] ont loué à Madame [B] [F] un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 950 euros.

Madame [P] [K] s’est portée caution solidaire des sommes pouvant être dues au titre de ce bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] ont fait signifier à Madame [B] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 septembre 2022.

Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [P] [K] le 14 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] ont fait assigner Madame [B] [F] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 7 août 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 15 mars 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 7 août 2023.

Leur action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [B] [F] le 30 septembre 2022, pour un arriéré locatif de 2 017,75 euros.

Il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 30 novembre 2022, et d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [F] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [B] [F] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 162,78 euros), à compter du 1er décembre 2022 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S].

Sur le paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que la dette locative de Madame [B] [F] s’élevait à la somme de 6 588,64 euros.

Le décompte actualisé au 12 septembre 2024, produit et invoqué par Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] dans leurs dernières écritures, fixe le montant de la dette locative à la somme de 25 588,15 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner Madame [B] [F] à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022 sur la somme de 2 017,75 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] ne rapportent pas ni la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Madame [B] [F], ni celle d’une mauvaise foi de sa part.

En conséquence, Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’engagement de Madame [P] [K] en sa qualité de caution

Madame [P] [K] s’étant portée caution solidaire des engagements de Madame [B] [F] dans le cadre du bail d’habitation, ce qu’elle ne conteste aucunement, elle sera condamnée solidairement au paiement des montants dus par la locataire au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation).

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’existence de désordres ayant affecté le logement donné à bail est invoquée dans le cadre de la présente instance.

Or, les causes précises et responsables des désordres évoqués, de même que leurs conséquences pour Madame [B] [F], ne sont nullement démontrés.

Ainsi dit, la preuve de ce que Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] n’ont pas rempli leur obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location, n’est pas apportée, notamment à travers les photographies non datées ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude, ou le rapport non contradictoire établi par l’APAVE.

En toute hypothèse, les nuisances évoquées ne permettent pas à Madame [B] [F] d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’elle se soit soustraite à ses obligations, alors qu’elle échoue à établir l’inhabitabilité des lieux loués qu’elle continue d’occuper.

Enfin, les bailleurs démontrent avoir fait diligence pour remédier aux désordres dont ils ont eu connaissance, l’accès au logement pour permettre les interventions ayant été, selon les prestataires diligentés, refusé par la locataire.

Madame [B] [F] sera ainsi déboutée de sa demande de dommages et intérêts, tant à l’égard de Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] que de la SASU FONCIA – non partie au litige et dont il n’est pas démontré qu’elle aurait commis une faute de gestion –.

Sur la demande de remboursement des travaux de réfection du logement et de compensation

Vu l’article 1347 du code civil,

En l’espèce, l’existence d’un accord entre les parties pour une prise en charge des travaux de réfection du logement sans contrepartie n’est pas établie avec certitude, les courriels et la copie du chèque transmis n’apportant aucune précision sur le contenu du prétendu accord, au-delà du fait qu’il n’est pas démontré que les devis et factures aient été adressés aux bailleurs pour validation.

Au surplus, force est de constater que les factures communiquées ne sont pas établies au nom de Madame [P] [K] mais à celui de Madame [B] [F], de sorte qu’il n’est pas prouvé que Madame [P] [K] a payé les travaux litigieux.

Madame [P] [K] sera ainsi déboutée de sa demande de remboursement des travaux de réfection et de compensation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Au-delà de la situation personnelle de Madame [B] [F], des délais écoulés et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [B] [F] ne justifie pas de paiements effectués ni de diligences accomplies en vue de son relogement.

Elle n’apporte pas, non plus, la preuve d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales.

Enfin, bien qu’elle ne soit pas entrée dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, elle a, de fait, bénéficié de larges délais.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [B] [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n’entre pas dans les dépens si l’huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [F] et Madame [P] [K] succombent à l’instance de sorte qu’elles doivent être condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Madame [B] [F] et Madame [P] [K] seront condamnées in solidum à verser à Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] la somme de 450 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 1er mai 2021 concernant l’appartement sis [Adresse 2], à effet au 30 novembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [F] et Madame [P] [K] solidairement à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 162,78 euros) ;

CONDAMNE Madame [B] [F] et Madame [P] [K] solidairement à verser à Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] la somme de 25 588,15 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022 sur la somme de 2 017,75 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [B] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [P] [K] de ses demandes de remboursement des travaux de réfection et de compensation ;

DEBOUTE Madame [B] [F] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTE Madame [B] [F] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Madame [B] [F] de sa demande en délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [F] et Madame [P] [K] in solidum à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [Y] née [S] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [F] et Madame [P] [K] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,