TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01150 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2H4D

1 copie

Copie nativement numérique délivrée

le 12/11/2025

à M^e Valérie CHAUVE

la SELARL L’HOIRY AVOCATS

Rendue le DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2025 puis prorogée à ce jour,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C. IMMORENTE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

S.A.S. W’IN

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Simon GUIRRIEC de la SELARL L’HOIRY AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.S. NESSENCE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Simon GUIRRIEC de la SELARL L’HOIRY AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 09 et 15 avril 2025, la SCPI IMMORENTE a fait assigner la SAS W’IN et la SAS NESSENCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1240 et 2288 et suivants du code civil, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater l’acquisition à son profit de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial signé avec la sursis à statuer W’IN le 15 juin 2023 et réitéré le 15 novembre 2023 par application des dispositions du bail et de l’article L145-1 du code de commerce ;

— constater que la société NESSENCE s’est portée caution solidaire de la SAS W’IN, dans la limite de la somme en principal et accessoires de 220 000 euros, par acte en date du 15 juin 2023 annexé au bail ;

— constater que le bail commercial signé le 15 juin 2023 et réitéré le 15 novembre 2023 s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 15 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la SAS W’IN des locaux objets du bail ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des lieux situés [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SAS W’IN qui disposera d’un délai de quinze jours pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

— juger que la somme remise à titre de dépôt de garantie par la SAS W’IN lui est acquise conformément aux dispositions de l’article 18 du bail commercial ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 16 novembre 2024 à la somme mensuelle de 23 433,33 euros ;

— juger que cette indemnité d’occupation sera due au fur et à mesure de son exigibilité et jusqu’à la date du départ effectif, outre charges et taxes ;

— condamner solidairement, à titre provisionnel, la SAS W’IN et la SAS NESSENCE, dans la limite de 220 000 euros pour cette dernière, à lui payer :

. la somme de 175 748,91 euros correspondant aux loyers et accessoires, arrêtée au 15 novembre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement;

. la somme de 35 149,99 euros due, au 31 décembre 2024, au titre de l’indemnité d’occupation, correspondant à une indemnité mensuelle de 23 433,33 ayant commencé à courir le 16 novembre 2024, en sus de toutes les charges ;

. à compter du 1er janvier 2025, 23 433,33 euros par mois jusqu’à la libération effective des locaux en sus de toutes les charges et taxes ;

. la somme de 102,89 euros au titre de la consommation d’électricité pour septembre et octobre 2024 ;

. la somme de 15 173,80 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères pour 2024 ;

. avec déduction de la somme de -220,40 euros au titre de la reddition des charges pour 2023;

. la somme de 38 058,85 euros en application de la clause pénale prévue à l’article 25 du bail ;

— ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le preneur formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutorie concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires,

— rejeter toute demande de délais de paiement en considération de la situation du preneur ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement la SAS W’IN et la SAS NESSENCE à lui payer la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la SAS W’IN et la SAS NESSENCE en tous les dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et notamment la somme de 580,45 euros au titre du commandement de payer et de sa dénonce à la caution et le coût de la présente assignation, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier de justice, et en particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement sans exclusion des droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés par le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 ;

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 15 juin 2023, réitéré par acte du 15 novembre 2023, elle a consenti un bail commercial à la SAS W’IN portant sur des locaux sis [Adresse 1] à usage de bureaux, pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2023 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 220 000 euros payable en quatre termes égaux d’avances les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ; qu’à titre de condition particulière et intuitu personae elle a accordé au preneur une franchise de 6 mois de loyer en principal à hauteur de 1 mois de loyer en principal par an sur les 6 premières années du bail ; que par acte sous seing privé en date du 15 juin 2023, la SASU NESSENCE s’est portée caution solidaire du preneur ; que les impayés ont débuté dès le 1er novembre 2023 et qu’au 2 octobre 2024, les trois derniers loyers dus étant restés impayés, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 15 octobre 2024, dénoncé à la caution par acte du 18 octobre 2024, en vain.

Appelée à l’audience du 07 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 22 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

> la SCPI IMMORENTE dans son acte introductif d’instance,

> la SASU W’IN et la SAS NESSENCE le 22 septembre 2025 par des écritures dans lesquelles elles demandent de voir :

— débouter la société IMMORENTE de l’ensemble de ses demandes contre la société NESSENCE ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— ordonner un moratoire de 6 mois à comtper de la signification de la décision et à compter de cette date le paiement du terme courant et de 10 mensualités de l’arriéré, payable le 15 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette ;

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement de l’arriéré ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra exigible ;

— dire n’avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et chacun gardera la charge de ses dépens.

Les défenderesses font valoir qu’afin de permettre une installation efficace et effective de l’immeuble, la SCPI IMMORENTE a participé aux travaux de réfection de l’immeuble commandés par la SASU W’IN à la société ECCA à hauteur de 800 000 euros HT ; que la livraison contractuellement prévue au plus tard le 15 janvier 2024 n’a pu intervenir qu’en date du 1er février 2025 en raison d’un abandon de chantier de la société ECCA ne permettant pas à la société W’IN d’exploiter et donc de répondre des loyers ; que dans le cadre d’une autre instance, la société W’IN a sollicité la condamnation de la société ECCA à lui payer la somme de 209 023,89 euros TTC à parfaire au titre du retard de chantier ; que par jugement du 17 mars 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a condamné la société W’IN à payer à la société ECCA la somme de 347 124,72 euros outre 11 465,64 euros au titre de la perte de marge et l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes ; que la société W’IN a interjeté appel de cette décision le 20 mars 2025 et que malgré cet appel la société ECCA a procédé à une saisie de loyers de l’ensemble des clients de la société W’IN de sorte que cette dernière ne pouvait plus recevoir les redevances de ses clients et ne pouvait pas répondre au paiement des loyers ; que la dette locative a démarré en février 2024 et que la société IMMORENTE a laissé trainer la situation jusqu’au commandement de payer du 15 octobre 2024 ; que plus de 62 postes de co-working vont être pris à compter du mois d’octobre et que la saisie des loyers va être levée ; que l’activité de la société W’IN a été budgétisée et permet de répondre à l’ensemble de ses charges ; qu’il convient ainsi de lui accorder rétroactivement des délais de paiement, de lui accorder un moratoire de 6 mois et un lissage de la créance sur 10 mois.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits, la SAS CORHOFI, par exploit du 24 avril 2025. Un délai d’un mois s’est écoulé depuis cette dénonciation.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— que par acte du 15 juin 2023, qui ne recèle aucune irrégularité manifeste, la SASU NESSENCE s’est engagée, pour une durée de 9 années à compter de la prise d’effet du bail et dans la limite de la somme globale de 220 000 euros, en qualité de caution solidaire de la SASU W’IN, au bénéfice de la SCPI IMMORENTE, concernant l’exécution des obligations du contrat de location ;

— qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 15 octobre 2024 à la SASU W’IN pour un montant de 190 690,89 euros dont 190 294,26 euros au titre des loyers et charges impayés et des frais et 396,63 euros au titre du coût de l’acte ;

— que par acte du 18 octobre 2024, le commandement a été signifié à la SAS NESSENCE en sa qualité caution de la SASU W’IN ;

— que ni le preneur, ni la caution ne se sont acquittés de leur obligation de paiement intégral de la dette dans le délai prescrit ;

— que la dette s’élevait au 10 décembre 2024 à la somme de 205 828,11 euros.

La SASU W’IN et la SAS NESSENCE ne contestent pas être redevables des sommes sollicitées par la SCPI IMMORENTE.

Il résulte de l’ensemble des éléments susvisés que la résiliation du bail commercial est intervenue le 15 novembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU W’IN, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

— de dire qu’à compter du 16 novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, la SASU W’IN est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner solidairement la SASU W’IN et la SAS NESSENCE au paiement de la somme provisionnelle de 175 748,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 octobre 2024, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— de condamner solidairement la SASU W’IN et la SAS NESSENCE au paiement de la somme provisionnelle de 35 149,99 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 16 novembre 2024 au 31 décembre 2024 ;

— de condamner solidairement la SASU W’IN et la SAS NESSENCE au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 23 433,33 euros à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner solidairement la SASU W’IN et la SAS NESSENCE au paiement de la somme provisionnelle de 102,89 euros au titre de la consommation d’électricité pour septembre et octobre 2024 ;

— de condamner solidairement la SASU W’IN et la SAS NESSENCE au paiement de la somme provisionnelle de 15 173,80 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères pour 2024 ;

— de déduire des sommes dues par la SASU W’IN et la SAS NESSENCE la somme de 220,40 euros au titre de la reddition des charges pour 2023 ;

— de dire que la SAS NESSENCE, en sa qualité de caution, est tenue solidairement avec la SASU W’IN envers la SCPI IMMORENTE dans la limite d’une durée n’excédant pas 9 ans à compter de la prise d’effet du bail et dans la limite de la somme globale de 220 000 euros.

Les demandes tendant à voir juger que la somme remise à titre de dépôt de garantie par la SAS W’IN est acquise à la SCPI IMMORENTE et à voir condamner les défenderesses au paiement d’une somme de 38 058,85 euros, en application des articles 18 et 25 du bail, seront rejetées car s’apparentant à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SASU W’IN, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande de délais de grâce peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

De tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

Les sociétés défenderesses produisent au soutien de leur demande un prévisionnel des objectifs 2025-2026 de la société W’IN, qui ne fait nullement la preuve de leurs situations financières actuelles, pas plus que celle d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette et qui ne permet pas de tenir pour réaliste leur proposition d’apurement de la dette, alors même qu’elle s’est aggravée depuis la délivrance du commandement de payer.

La demande de délais sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SASU W’IN et la SAS NESSENCE seront solidairement condamnées aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution mais non compris les frais d’exécution et de recouvrement éventuels qui ne sont en l’état qu’hypothétiques.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SASU W’IN et la SAS NESSENCE seront solidairement condamnées à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCPI IMMORENTE et la SASU W’IN ;

DIT qu’à compter du 15 novembre 2024, la SASU W’IN est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU W’IN, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement la SASU W’IN et la SAS NESSENCE, dans la limite d’une durée n’excédant pas 9 ans à compter de la prise d’effet du bail et dans la limite de la somme globale de 220 000 euros pour cette dernière, à payer à la SCPI IMMORENTE :

— au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, la somme provisionnelle de 175 748,91 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 octobre 2024, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— au titre de l’indemnité d’occupation du 16 novembre au 31 décembre 2024, la somme de 35 149,99 euros ;

— au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, la somme de 23 433,33 euros ;

— au titre de la consommation d’électricité pour septembre et octobre 2024, la somme de 102,89 euros ;

— au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères pour 2024, la somme de 15 173,80 euros ;

DIT qu’il y a lieu de déduire des sommes dues solidairement par la SASU W’IN et la SAS NESSENCE à la SCPI IMMORENTE, la somme de 220,40 euros au titre de la reddition des charges pour 2023 ;

AUTORISE la SCPI IMMORENTE à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SASU W’IN ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement la SASU W’IN et la SAS NESSENCE à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la SASU W’IN et la SAS NESSENCE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution et non compris les frais d’exécution et de recouvrement éventuels.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,