RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00368 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZD6

PRONONCÉE PAR

Lucile GERNOT, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 15 avril 2025 et de Sarah TREBOSC , greffière, lors du prononcé

ENTRE :

Madame [N], [P] [X] épouse [M]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sandrine COHEN de la SELARL ATTLAN-PAUTRE-COHEN-LETAILLEUR, avocate au barreau de l’ESSONNE, substituée lors de l’audience par Maître Frédéric SAME, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LR DISTRIBUTION

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

Monsieur [Z] [B]

demeurant [Adresse 1]

non comparant ni constitué

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 27 mars 2025, Madame [N] [X] épouse [M], propriétaire de locaux commerciaux situés à Arpajon, donnés à bail à la SASU LR DISTRIBUTION, a assigné en référé cette dernière et Monsieur [Z] [B] en sa qualité de caution, devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles 808 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la SASU LR DISTRIBUTION des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 5] (lot n°2 du bâtiment A, lot n°9 du bâtiment C, lot n°12 du bâtiment D), et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement la SASU LR DISTRIBUTION et Monsieur [Z] [B] à payer à titre provisionnel à Madame [N] [X] épouse [M] les sommes suivantes :

—  5.961,47 euros au titre de l’arriéré arrêté au 05 mars 2025 inclus,

—  1.062,28 euros à titre d’indemnités d’occupation mensuelles provisionnelles, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clefs,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le commandement.

A l’appui de ses demandes, Madame [N] [X] épouse [M] expose que :

— suivant acte du 04 octobre 2023, elle a donné à bail à la SASU LR DISTRIBUTION des locaux commerciaux (lot n°2 du bâtiment A, lot n°9 du bâtiment C, lot n°12 du bâtiment D) sis [Adresse 3] à [Localité 5], à usage exclusif d’achat-vente de tisanes et produits de bien-être à base de plantes à l’exclusion de toute autre activité, moyennant un loyer principal annuel de 12.290 euros hors taxes, TVA en sus payable par terme d’avance le premier jour de chaque trimestre civil,

— Monsieur [Z] [B] a déclaré se constituer caution personnelle,

— la SASU LR DISTRIBUTION ne payant pas de manière régulière ses loyers, elle lui a fait délivrer le 20 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme en principal de 5.961,47 euros, resté infructueux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à son assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

A l’audience du 15 avril 2025, Madame [N] [X] épouse [M], représentée par avocat substitué, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, faisant part d’une augmentation de la dette pour information.

Bien que régulièrement assignés, la SASU LR DISTRIBUTION et Monsieur [Z] [B] n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I- Sur la demande d’expulsion du locataire et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, Madame [N] [X] épouse [M] justifie par la production du bail commercial et de l’engagement de la caution du 04 octobre 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 janvier 2025 et signifié à la caution le 03 février 2025 et du décompte actualisé arrêté au 1er trimestre 2025 inclus, que sa locataire, la SASU LR DISTRIBUTION a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial en date du 04 octobre 2023 prévoit en son article 22 qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, demeuré infructueux.

Madame [N] [X] épouse [M] a fait délivrer à la SASU LR DISTRIBUTION un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 20 janvier 2025, qu’elle a fait signifier à la caution le 03 février 2025, d’avoir à payer la somme de 5.961,47 euros en principal au titre des loyers impayés au 1er trimestre 2025 inclus.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 février 2025.

L’obligation de la SASU LR DISTRIBUTION, occupante sans droit ni titre, de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

II- Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

• Sur l’engagement de la caution solidaire de Monsieur [B]

L’article 2297 du code civil dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

En l’espèce, la demanderesse produit au soutien de sa demande de condamnation solidaire en paiement des sommes provisionnelles sollicitées et des frais irrépétibles et dépens, l’engagement de caution solidaire intégré au bail commercial du 04 octobre 2023 signé par Monsieur [Z] [B] et visant le paiement de toute somme due en vertu du bail et de ses renouvellements éventuels dans la limite de la somme de 20.000 euros.

Cet acte, en ce qu’il comporte la mention dactylographiée de ce que la caution s’est d’une part expressément engagée solidairement avec la SASU LR DISTRIBUTION pour la durée de 18 ans et jusqu’à concurrence de la somme due par elle, au paiement du principal, des intérêts, des pénalités ou intérêts de retard qui pourraient être mis à la charge de la SASU LR DISTRIBUTION, dans la limite de 20.000 euros, et d’autre part a renoncé au bénéfice de discussion, est conforme aux mentions prévues par l’article 2297 du code civil.

Par conséquent, Monsieur [Z] [B] sera tenu solidairement avec la SASU LR DISTRIBUTION aux sommes dues par cette dernière au titre du bail, dans la limite de ses engagements.

• Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, Madame [N] [X] épouse [M] sollicite la condamnation solidaire de la SASU LR DISTRIBUTION et de Monsieur [Z] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 5.961,47 euros à valoir sur loyers et charges impayés arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus et produit à ce titre le décompte afférent.

Il est à ce titre précisé qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte le décompte actualisé de l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2025 inclus et autres actualisations produits à l’audience, en l’absence de communication contradictoire à l’égard de la société défenderesse, et ce conformément à l’article 16 du code de procédure civile.

Si l’obligation en paiement au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus n’est ainsi pas sérieusement contestable, il convient toutefois de déduire de la somme sollicitée le montant de 15 euros facturé le 27 décembre 2024 au titre de frais administratif de relance qui ne correspond pas aux sommes dues au titre de l’arriéré locatif non sérieusement contestable.

En conséquence, la SASU LR DISTRIBUTION et Monsieur [Z] [B] seront solidairement condamnés à payer à Madame [N] [X] épouse [M] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 5.946,47 (5.961,47-15) euros, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus.

Il est précisé que la somme due au titre des loyers et charges depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la date à laquelle le décompte est arrêté, correspond à la période couverte par l’indemnité d’occupation et a été traitée comme telle.

• Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SASU LR DISTRIBUTION causant un préjudice à Madame [N] [X] épouse [M], celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes à compter du 1er avril 2025 conformément aux précisions susvisées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

• Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [N] [X] épouse [M] sollicite la condamnation solidaire de la SASU LR DISTRIBUTION et de Monsieur [Z] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, la demanderesse ne développe aucun moyen de droit ou de fait à l’appui de sa demande indemnitaire provisionnelle pour résistance abusive, de nature à établir avec l’évidence requise devant le juge des référés la faute de la SASU LR DISTRIBUTION à ce titre et le préjudice afférent, de sorte que son droit à réparation se heurte à des contestations sérieuses et qu’il n’y a donc pas lieu à référé concernant cette demande.

III- Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU LR DISTRIBUTION qui succombe à la présente instance sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, SASU LR DISTRIBUTION, qui succombe à l’instance, sera condamnée à payer à Madame [N] [X] épouse [M] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il n’y a toutefois pas lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire de Monsieur [B] à ce titre en ce que les frais de procédure n’intègrent pas l’engagement de la caution au titre du contrat.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition à la date du 21 février 2025 de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 04 octobre 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU LR DISTRIBUTION et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] (lot n°2 du bâtiment A, lot n°9 du bâtiment C, lot n°12 du bâtiment D) ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation due à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail commercial au 21 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE solidairement la SASU LR DISTRIBUTION et Monsieur [Z] [B], en qualité de caution solidaire et dans la limite de ses engagements de caution, à payer à Madame [N] [X] épouse [M] la somme provisionnelle de 5.946,47 euros, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés dus au 1er trimestre 2025 inclus ;

CONDAMNE solidairement la SASU LR DISTRIBUTION et Monsieur [Z] [B], en qualité de caution solidaire et dans la limite de ses engagements de caution, à payer à Madame [N] [X] épouse [M] l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N] [X] épouse [M] ;

CONDAMNE la SASU LR DISTRIBUTION à payer à Madame [N] [X] épouse [M] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU LR DISTRIBUTION aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,