TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00779 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q5HX

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2025

S.C.I. LAJILI

C/

M. [F] [X]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.C.I. LAJILI

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 25 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e CHARDIGNY

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 26/06/2008, M. [F] [X] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] Corbeil-Essonnes [Adresse 1]), et appartenant à la SCI LAJILI.

Par acte du 19/09/2024, la SCI LAJILI a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5.333,38 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16/09/2024.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 533,20 euros par mois.

Par acte en date du 30/12/2024, la SCI LAJILI a fait assigner M. [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection d’ EVRY et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— condamner le locataire à payer la somme de 6.386,26 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer le montant de la clause pénale,

— condamner le locataire à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la SCI LAJILI, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 6.413,30 euros, au titre des loyers échus à la date du 15/09/2025.

Cité par acte délivré par remise en l’étude, M. [F] [X] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/11/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 15/09/2025, que le locataire a repris partiellement (loyer hors APL) le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la SCI LAJILI verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; que le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

Que les justificatifs de charges prévues par la loi sont :

— pour les provisions, la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation du compte de charge ou, en cas d’immeubles en copropriété, du budget prévisionnel ;

— pour la régularisation annuelle de charges, l’envoi d’un décompte par nature de charges, avec, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges, et la mise à disposition des pièces justificatives ;

Que de même, le bailleur qui ne justifie pas de la réalité des services, ni du bien-fondé de la facturation, doit rembourser au preneur les sommes perçues au titre de ses charges insuffisamment justifiées ;

Attendu qu’en l’espèce, le solde de charges au 30/06/2024 (11/23-06/24) pour un montant de 325,53 euros n’apparaît pas justifié ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 15/09/2025, la dette s’élève à la somme de 6.087,77 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 31/12/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 25/09/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 20/09/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 19/09/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19/11/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que M. [F] [X] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [F] [X] doit être condamné à payer à la SCI LAJILI qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 250 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [F] [X] à verser à la SCI LAJILI la somme de 6.087,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 15/09/2025, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19/09/2024 pour la somme de 5.333,38 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Constate la résiliation à compter du 19/11/2024 du bail convenu entre les parties ;

Ordonne l’expulsion de M. [F] [X] , faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne M. [F] [X] à verser à la SCI LAJILI une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/10/2025 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne M. [F] [X] à verser à la SCI LAJILI la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [X] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,