MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00888 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V6DL

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [S] [E] C/ [Z] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [E] né le 13 Octobre 1951 à SAINT MAUR DES FOSSES (VAL-DE-MARNE), nationalité française, retraité, demeurant 9 rue de l’Hermitage – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représenté par Maître Julien MAIMBOURG, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D152

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [V]

artisan ébéniste inscrit au régistre des Métiers sous le numéro SIREN 393 499 306

demeurant 50 bis avenue Henri Martin – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représenté par Maître Ayham SABRA, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A757

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Débats tenus à l’audience du : 19 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 16 Février 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1 avril 2008, Mme [G] [U] veuve [E], décédée le 26 janvier 2020 et ayant pour unique héritier M. [S] [E], a donné à bail commercial à M. [Z] [V] des locaux situés 50 bis, avenue Henri Martin à Saint-Maur-des-Fossés (94100), moyennant un loyer mensuel de 734,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 9 janvier 2025, M. [S] [E] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [Z] [V] pour une somme de 6 435,70 € au titre de l’arriéré locatif au 20 décembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, M. [S] [E] a fait assigner M. [Z] [V] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner M. [Z] [V] à payer à M. [S] [E] la somme provisionnelle de 8 465,52 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner M. [Z] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner M. [Z] [V] au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026, au cours de laquelle M. [S] [E], par l’intermédiaire de son conseil, a, par conclusions visées et soutenues à l’audience, maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, contesté la fin de non-recevoir et les moyens soulevés par le défendeur, actualisé la dette locative à la somme de 16 584,80 € au 31 octobre 2025 et s’est opposé à tout délai de paiement.

Par conclusions développées à l’audience, M. [Z] [V] demande au juge des référés de :

— in limine litis et à titre principal :

* juger nul le commandement visant la clause résolutoire,

* déclarer irrecevables les demandes de M. [S] [E] pour défaut de qualité à agir,

— à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de deux années pour s’acquitter des sommes dues,

— en tout état de cause, débouter M. [S] [E] de ses demandes et le condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il est constant que le bail commercial objet du présent litige a été conclu entre Mme [G] [U] veuve [E], décédée le 26 janvier 2020, et M. [Z] [V].

Il résulte de l’attestation établie le 4 mars 2020 par Maître [W] [P], notaire, que M. [S] [E], son fils, est l’unique héritier de la défunte.

En outre, c’est à lui qu’a été adressé l’avis de taxe foncière afférent à cet appartement, pour les années 2022, 2023 et 2024.

Il en résulte que M. [S] [E] a qualité à agir à la présente instance, sans qu’il ne soit nécessaire pour lui de produire, en plus des pièces déjà versées aux débats, une fiche des services de la publicité foncière.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aussi, comme exposé plus haut, il est démontré par les pièces produites aux débats que M. [S] [E] est l’unique héritier de Mme [G] [U] veuve [E], décédée le 26 janvier 2020, de sorte que, contrairement à ce que soutient le défendeur, le commandement de payer n’est pas entaché de défaut de pouvoir.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [S] [E] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 6 435,70 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 10 février 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de M. [Z] [V] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par M. [Z] [V] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas présent, le contrat de bail stipule que : « le loyer sera indexé automatiquement en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE. Cette indexation interviendra chaque année à la date anniversaire du présent bail et pour la première fois le premier avril deux mil neuf sans qu’il soit besoin d’effectuer aucune formalité. L’indice de base retenu est celui du 4ème trimestre 2007 valeur : 1474 ».

Il y a lieu de déduire de cette clause contractuelle que l’indice de comparaison à prendre en compte lors de chaque révision du loyer est celui du 4ème trimestre, conformément aux courriers d’indexation du loyer adressés au preneur les 4 mai 2020, 3 mai 2021 et 4 mai 2022.

De surcroît, M. [Z] [V] ne produit pas d’élément de nature à justifier du trop-perçu du loyer mensuel de 2023 et 2024 qu’il allègue.

La demande de provision formulée par M. [S] [E] ne se heurte donc pas à une contestation sérieuse.

Au vu du décompte produit par M. [S] [E], l’obligation de M. [Z] [V] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 16 584,80 € somme au paiement de laquelle il convient de condamner M. [Z] [V], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 6 435,70 € et à compter du 7 mai 2025 pour le solde.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, M. [Z] [V] ne produit pas d’élément suffisant permettant d’attester de la situation financière compromise qu’il allègue.

Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [V], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [Z] [V] ne permet d’écarter la demande de M. [S] [E] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par M. [Z] [V],

DISONS recevables les demandes formulées par M. [S] [E],

REJETONS la demande de nullité du commandement de payer formulée par M. [Z] [V],

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 février 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [Z] [V] et de tout occupant de son chef des lieux situés 50 bis, avenue Henri Martin à Saint-Maur-des-Fossés (94100) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [V], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS M. [Z] [V] à la payer,

CONDAMNONS par provision M. [Z] [V] à payer à M. [S] [E] la somme de 16 584,80 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur 6 435,70 € euros et à compter du 7 mai 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DEBOUTONS M. [Z] [V] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS M. [Z] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS M. [Z] [V] à payer à M. [S] [E] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,