RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 13 mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00279 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QYLL

PRONONCÉE PAR

Francis BOBILLE, Président,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 8 avril 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LA BELLE ETOILE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L.U. AJS HABITAT, exerçant sous l’enseigne TRYBA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

URSSAF ILE DE FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituér

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 26 février 2025 et 3 mars 2025, la SCI LA BELLE ETOILE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SARL AJS HABITAT et l’URSSAF en sa qualité de créancier inscrit, au visa des articles 641 à 644, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ;

— Prononcer la résiliation de ce bail ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL AJS HABITAT ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son fait et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée, s’il y a lieu, d’un serrurier, des lieux loués qu’elle occupe sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 23.795,05 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges dus, terme de février 2025 inclus ;

— Condamner, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer hors charges et hors taxes jusqu’à libération effective des lieux loués par les occupants ;

— Ordonner que la somme de 23.795,05 euros portera intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation ;

— Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI LA BELLE ETOILE expose que, par acte sous seing privé du 27 janvier 2016, elle a donné à bail à la SARL EMS HABITAT, aux droits de laquelle vient la SARL AJS HABITAT, des locaux commerciaux situés à Ormoy, moyennant un loyer annuel hors taxes de 18.591,24 euros payable mensuellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de payer manière régulière ses loyers et charges, elle a donc été contrainte, après de vaines sollicitations, de lui faire délivrer par commissaire de justice le 15 mars 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 19.828,87 euros. Elle indique que, à l’issue de la délivrance de ce commandement, elle a consenti à sa locataire, selon protocole d’accord du 2 mai 2024, un nouvel échéancier par lequel celle-ci s’est engagée à procéder au règlement de sa dette locative en 20 mensualités. Ledit commandement et l’échéancier suivant n’ayant pas été fructueux, elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025 au cours de laquelle la SCI LA BELLE ETOILE, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation. Elle a en outre versé aux débats un décompte actualisé.

Bien que régulièrement assignées, la SARL AJS HABITAT et l’URSSAF n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI LA BELLE ETOILE justifie, par la production du bail commercial conclu le 27 janvier 2016, du commandement de payer du 15 mars 2024 et du décompte actualisé au 1er février 2025 que sa locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI LA BELLE ETOILE a fait délivrer le 15 mars 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 19.828,87 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 15 mars 2024 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 avril 2024.

L’obligation de la SARL AJS HABITAT de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de la considérer occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SCI LA BELLE ETOILE étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 14 février 2025 que sont réclamés en paiement les loyers, charges, taxes et accessoires jusqu’au mois de février 2025 inclus ainsi des frais intitulés « majoration clause pénale 2 » à hauteur de la somme totale de 138 euros qu’il convient de déduire du montant provisionnel réclamé ceux-ci étant susceptibles d’être réduits voir supprimés par le juge du fond.

Le décompte réclame également la somme de 207,77 euros au titre des frais engagés pour la délivrance du commandement de payer, ces frais étant compris au titre des dépens, il convient de les déduire du montant provisionnel réclamé.

Il y a lieu de préciser que le décompte produit à l’audience par la SCI LA BELLE ETOIRE, ne l’a pas été au contradictoire de la défenderesse, il n’y a pas lieu d’en tenir compte toutefois il convient de prononcer une condamnation en deniers ou quittances compte tenu d’éventuels paiements.

Il résulte de ce qui précède que l’obligation de la SARL AJS HABITAT de payer à la SCI LA BELLE ETOILE la somme de 23.449,28 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner, en deniers ou quittances, la SARL AJS HABITAT à payer à la SCI LA BELLE ETOILE la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 23.449,28 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation au 28 février 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, date de délivrance de la présente assignation.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL AJS HABITAT causant un préjudice à la SCI LA BELLE ETOILE, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 16 avril 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL AJS HABITAT au paiement de ladite indemnité à compter du 1er mars 2025, celles dues depuis le 16 avril 2024 étant comprises au titre de la provision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL AJS HABITAT qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SCI LA BELLE ETOILE la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif au local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5], à la date du 16 avril 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SARL AJS HABITAT et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le prononcé d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL AJS HABITAT à payer à la SCI LA BELLE ETOILE, en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de 23.449,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL AJS HABITAT à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI LA BELLE ETOILE aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 16 avril 2024 ;

CONDAMNE la SARL AJS HABITAT à payer à la SCI LA BELLE ETOILE à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SARL AJS HABITAT aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SARL AJS HABITAT à payer à la SCI LA BELLE ETOILE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 13 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,