TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 24/11634 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MB3

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS

C/

Madame [U] [O] [F]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hubert MAQUET, avocat au barreau de LILLE Substitué par M^e Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [U] [O] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Hubert MAQUET

Madame [U] [O] [F]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 septembre 2020, la SA NEXITY STUDEA a donné en location à

Madame [U] [O] [F] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 648,18 € outre provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a conclu un contrat de cautionnement avec le bailleur, pour le paiement des loyers et charges, conformément aux dispositions des articles 2288 et suivants du code civil, L. 313-3 du code de la construction et de l’habitation, 2.2.3.1 de la convention Etat/UESL quinquennale 2015-2019 du 2 décembre 2014 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015 relative au dispositif VISALE.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 7 mai 2024 du tribunal de proximité de Pantin, Madame [U] [O] [F] a été condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 362, 48 €.

Par courrier du 27 novembre 2024 réceptionné le 2 décembre 2024 au greffe du tribunal, Madame [U] [O] [F] a formé opposition contre cette ordonnance d’injonction de payer.

Les parties ont été convoquées par courrier recommandé avec accusé de réception.

L’audience s’est tenue le 23 juin 2025 après deux renvois.

Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :

déclarer Madame [U] [O] [F] mal fondée en son opposition ;condamner Madame [U] [O] [F] à lui payer la somme de 2 085, 85 €, outre intérêts au taux légal jusqu’à parfait paiement ;condamner Madame [U] [O] [F] à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de l’instance.Au visa de l’article 2305 du code civil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être fondée à agir, par l’effet de la subrogation et du paiement qu’elle a effectué en tant que caution. Elle indique en effet avoir payé à la SA NEXITY STUDEA la somme de 2 362, 48 € correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au 31 mai 2022, et avoir reçu les quittances subrogatives correspondantes. Elle souligne que de multiples mises en demeure ont été délivrées à la défenderesse avant qu’une requête en injonction de payer soit délivrée. Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à toute demande de délais pouvant être formée du fait de l’ancienneté de la créance, des délais de procédure, et de l’objet de son activité d’assurance.

Madame [U] [O] [F], comparante en personne, soutient avoir payé l’intégralité de la dette due. Elle explique que deux plans de remboursement successifs ont eu lieu pour des impayés de 2021 puis 2022. Elle indique que ces deux dossiers ont été fusionnés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Elle affirme avoir payé 1 500 € à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES entre février 2023 et mars 2024 par versements de 100 €. Puis, elle expose qu’à la transmission du dossier au contentieux, au mandataire EOS FRANCE, elle devait la somme de 701,25 €, somme qu’elle a réglé par paiements successifs de 200 € de mai 2024 à août 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’OPPOSITION

En application de l’article 1405 du code de procédure civile, le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer notamment lorsque la créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé.

Les articles suivants du même code exposent que si, au vu des documents produits, la demande lui paraît fondée en tout ou partie, le juge saisi compétent rend une ordonnance portant injonction de payer pour la somme qu’il retient. Une copie certifiée conforme de la requête accompagnée du bordereau des documents justificatifs et de l’ordonnance revêtue de la formule exécutoire est par la suite signifiée, à l’initiative du créancier, à chacun des débiteurs.

Aux termes des articles 1411 et suivants du code de procédure civile, le débiteur peut former opposition dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance d’injonction de payer. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

L’article 1422 du même code précise que quelles que soient les modalités de la signification, le délai d’opposition est suspensif d’exécution. L’opposition formée dans ce délai est également suspensive. L’ordonnance ne constitue un titre exécutoire et ne produit les effets d’un tel titre ou d’une décision de justice qu’à l’expiration de ces causes suspensives d’exécution.

En l’absence d’opposition, l’ordonnance d’injonction de payer produit les mêmes effets qu’un jugement contradictoire et a donc autorité de chose jugée.

En l’espèce, une ordonnance d’injonction de payer a été rendue le 7 mai 2024 par le juge des contention de la protection du tribunal de proximité de Pantin.

Cette ordonnance a été signifiée à Madame [U] [O] [F] le 6 novembre 2024 à domicile.

Madame [U] [O] [F] a formé opposition le 27 novembre 2024, par courrier réceptionné le 2 décembre 2024 au greffe du tribunal.

Le délai pour former opposition ayant été respecté, l’opposition de Madame [U] [O] [F] est dès lors recevable.

SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SOCIÉTÉ PAR ACTIONS SIMPLIFIÉES ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale en date du 24 décembre 2015 stipule qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou son représentant, tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant portés caution mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail.

En outre, les quittances subrogatives versées aux débats stipulent que conformément aux termes des articles 1346 et 2306 du code civil, « la société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services » (article 1 Contexte).

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de CIL et caution, est ainsi subrogée dans tous les droits et actions du bailleur désintéressé et a ainsi qualité pour poursuivre le recouvrement des loyers et charges impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes des articles 1346 et suivants du code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé exerce son recours personnel contre le débiteur principal.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte de créance visant le dossier n°2102298676 au 16 mai 2025 faisant apparaître une créance en principal de 2 362, 48 € et 500 € d’acompte versés au mandataire, soit un solde de 1 862,48 € (hors frais de procédure et intérêts). Un décompte précédent davantage détaillé en date du 29 mars 2024 fait également apparaître cette somme.

Parallèlement, il ressort des documents produits par Madame [U] [O] [F] que :

Comme elle le soutient, deux dossiers distincts ont bien été ouverts auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES : le dossier n°2102298676 et le dossier n°2210464094. Cela résulte des décomptes édités sur son compte VISALE qui correspondent dans la forme à ceux versés en demande et comportent des numéros de dossiers distincts, des références VISALE apparaissant sur ses ordres de virement et des échanges avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et EOS FRANCE.Un échéancier a été mis en place concernant le dossier n°2102298676 à hauteur de 70 € par mois (échéancier en date du 19 juillet 2021 ; paiements qui apparaissent sur les décomptes tant en demande qu’en défense), de septembre 2021 à novembre 2022. Le décompte concernant le dossier n°2102298676 en date du 14 novembre 2022 fait apparaître cinq paiements de 100 € auprès d’EOS FRANCE, et un solde de 1 862, 48 € (ce qui est conforme au décompte du 16 mai 2025) ; le décompte concernant le dossier n°2210464094 en date du 14 novembre 2022 fait apparaître dix-huit paiements de 100 € auprès d’EOS FRANCE, et un solde de 282, 79 €. Un troisième décompte en date du 20 décembre 2022 est produit, évoquant un solde de 2 201, 25 € sous le numéro de dossier n°2210464094. Ce solde semble correspondre à l’addition des deux sommes précédemment évoquées, outre 55,98 € supplémentaires (intérêts ?) Il ne peut qu’être une modification du dossier référencé en tout état de cause, puisque le solde du dossier n°2210464094 était de 282,79 € un mois plus tôt. Un échéancier pour ce même dossier n°2210464094 a été accordé par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES par paiements mensuels de 100 € à compter du 1er février 2023 (courriel en date du 2 janvier 2023 et plan d’apurement du 2 janvier 2023), pour une dette s’élevant à la somme de 2 201, 25 €. Madame [U] [O] [F] a payé la somme de 100 € à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (confirmations de paiement VISALE produites et décompte VISALE conforme) les 4 février 2023, 1er mars 2023, 14 avril 2023, 31 mai 2023, 29 juin 2023, 31 juillet 2023, 30 août 2023, 2 octobre 2023, 29 octobre 2023, 29 novembre 2023, 30 décembre 2023, 30 janvier 2024, 28 février 2024 (soit 1 300 € en tout) puis à EOS FRANCE 200 € le 14 juin 2024, et 100 € les 10 juillet 2024, 6 août 2024, 5 septembre 2024 (soit 500 € en tout).

Les décomptes produits par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Madame [U] [O] [F] concernant le dossier n°2102298676 concordent sur un solde de 1 862,48 €, tout du moins à la fin de l’année 2022. C’est cette dette dont demande le paiement la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, tous les documents à l’appui de sa demande en portant la référence.

L’enjeu est de déterminer si à compter du mois de décembre 2022, ce dossier a été fusionné avec le dossier n°2210464094 et si les paiements faits par Madame [U] [O] [F] sous cette référence doivent donc être pris en compte dans le cadre de la présente instance.

Or, en ce sens, il doit être relevé que les acomptes évoqués sur le décompte de la demanderesse en date du 16 mai 2025, d’un montant total de 500 € payés auprès d’EOS FRANCE, correspondent aux versements de Madame [U] [O] [F] les 14 juin 2024, 10 juillet 2024, 6 août 2024, 5 septembre 2024 sous la référence de dossier n°2210464094.

La modification du montant du solde de ce dossier fin 2022, intégrant presque exactement la dette de 1 862, 48 €, d’un mois sur l’autre, est également de nature à aller dans ce sens.

Enfin, l’intitulé du courriel de Madame [W] [Y] du service de recouvrement amiable de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en date du 2 janvier 2023, soit « mise en place du 2ème échéancier », corrobore cette interprétation. En effet, seul le dossier n°2102298676 avait fait l’objet d’un premier échéancier, de 70 € par mois à compter du mois de septembre 2021 tel que rappelé.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la dette de 2 201, 25 € qui a fait l’objet d’un plan d’apurement à compter du mois de janvier 2023 était bien une fusion des dossiers n°2102298676 et n°2210464094, et que tous les versements ultérieurs effectués par Madame [U] [O] [F] doivent en être déduits.

Au regard de ses justificatifs de paiement déjà listés ci-dessus, la somme totale de 1 800 € a été payée par cette dernière.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève donc à ce jour à la somme de 401, 25 € (2 201, 25 – 1 800).

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [O] [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 401,25 € actualisée au 16 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif restant, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [O] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et public, par mise à disposition par le greffe et en dernier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’opposition de Madame [U] [O] [F] ;

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer en date du 7 mai 2024 ;

STATUANT à nouveau :

CONDAMNE Madame [U] [O] [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT

SERVICES la somme de 401,25 € actualisée au 16 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [O] [F] au paiement des dépens ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE