Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 16 septembre 2025, n° 23/07301

TJ Bordeaux 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Nullité de la promesse de vente pour dol
La cour a jugé que la promesse unilatérale de vente était nulle en raison de la dissimulation intentionnelle d'informations déterminantes pour le consentement des acquéreurs.
Accepté
Restitution des sommes versées suite à la nullité de la promesse
La cour a ordonné la restitution de la somme versée, considérant que la promesse de vente étant nulle, les défendeurs devaient récupérer les fonds immobilisés.
Accepté
Préjudice financier dû à l'immobilisation des fonds
La cour a reconnu un préjudice de perte de chance d'investir la somme immobilisée, condamnant la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES à verser des dommages intérêts.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES à payer des frais de justice en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 16 sept. 2025, n° 23/07301
Numéro(s) :	23/07301
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clément RAIMBAULTPierrick CHOLLET
Cabinet(s) :	SCP DELAVALLADE - RAIMBAULTTMV AVOCATS
Parties :	SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES

Texte intégral

N° RG 23/07301 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGO7

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

50G

N° RG 23/07301

N° Portalis DBX6-W-B7H- YGO7

AFFAIRE :

SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES

[L] [X] [S] [I]

[P] [C] [A]

Grosse Délivrée

le :

SCP DELAVALLADE RAIMBAULT

SCP TMV AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2025, délibéré prorogé au 16 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [X] [S] [I]

né le 22 Juillet 1963 à [Localité 9] ([Localité 15] ET [Localité 16])

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparant en personne assisté de M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/07301 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGO7

Madame [P] [C] [A]

née le 24 Décembre 1952 à [Localité 13] (SEINE [Localité 17])

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparante en personne assistée de M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 08 mars 2023 reçu par Maître [K] [R], notaire à [Localité 10], la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES a conclu avec Monsieur [L] [I] et Madame [P] [A] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 14], parcelle cadastrée section [Cadastre 11] pour un prix de 1 010 000 euros.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 08 juin 2023 à 16h00 et était assortie de conditions suspensives de droit commun et de conditions particulières.

Le 19 juin 2023, la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES a fait délivrer à Monsieur [I] et Madame [A] une sommation d’avoir à fixer un rendez-vous avec le notaire afin de réitérer la vente dans un délai de quinze jours à compter de la date de la sommation.

Le rendez-vous aux fins de réitération a été fixé le 25 juillet 2023, date à laquelle Maître [W], notaire des acquéreurs, a dressé un procès-verbal de difficulté constatant l’impossibilité de procéder à la signature de l’acte authentique.

Suivant exploit délivré le 05 septembre 2023, la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES a assigné les consorts [O] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de les voir condamner à conclure la vente devant notaire et à l’indemniser de ses préjudices.

Par conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 17 février 2025, la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES demande, au visa des articles 1124, 1240 et suivants, 1353 et 1583 du code civil, 9 du code de procédure civile, de voir :

« A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER Monsieur [L] [I] et Madame [P] [A] à conclure avec la société GUJAN LAVOIR PRES SALES, par-devant Maître [W], notaire associé de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [W] NOTAIRE ASSOCIES », titulaire d’un Office Notarial situé au [Adresse 2], ou par-devant tel notaire qu’il plaira au Tribunal, un contrat de vente conforme aux conditions de la promesse unilatérale de vente signée le 8 mars 2022, portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6], figurant au cadastre sous les références suivantes BB N°[Cadastre 7] d’une contenance de 00 ha 35 a 96 ca.

ORDONNER que la vente soit réitérée dans un délai de trois mois à compter de la date de signification du jugement aux consorts [I] [A] et, à défaut, condamner solidairement les consorts [I] [A] à payer, chacun, à la société GUJAN LAVOIR PRES SALES une astreinte de 1 000 € par jour de retard jusqu’à signature de l’acte authentique réitérant la vente.

ORDONNER qu’à défaut de réitération de la vente par acte authentique, le jugement à intervenir vaudra vente entre les parties et sera publié à la diligence de la demanderesse auprès du service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER solidairement les consorts [I] [A] à payer à la société GUJAN LAVOIR PRES SALES, conformément aux termes de la promesse de vente du 8 mars 2022, la somme de 101.000 €, correspondant à 10 % du prix de vente, à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait du refus de réitération ; ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation, et capitalisation.

CONDAMNER solidairement les consorts [I] [A] à payer à la société GUJAN LAVOIR PRES SALES la somme de 176.287,95 €, à parfaire, à titre d’indemnisation, en compensation des frais engagés et à venir, en pure perte ; ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation, et capitalisation.

DEBOUTER les consorts [I] [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER solidairement les consorts [I] [A] à payer à la société GUJAN LAVOIR PRES SALES la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement les consorts [I] [A] aux dépens, en ce compris les frais des deux constats d’huissier des 7 juin 2023 et 10 septembre 2024 ;

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire ».

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 12 février 2025, Monsieur [I] et Madame [A] demandent, au visa des articles 803 du code de procédure civile, 1112 et 1112-1, 1130 et 1137 et suivants, 1178, 1240 et 1231-5 du code civil, de voir :

« ORDONNER le rabat de la clôture intervenue par ordonnance du 31 janvier 2025 au jours des plaidoiries fixées à l’audience du 18 février 2025 ;

JUGER recevables et bien fondées l’intégralité des demandes, fins et prétentions des consorts [O] ;

DÉBOUTER la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

À titre principal,

JUGER que la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ a manqué à son obligation précontractuelle d’information ;

JUGER que la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ a commis un dol ;

En conséquence,

PRONONCER la nullité du contrat de vente intervenu entre la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ et les consorts [O] pour dol ;

N° RG 23/07301 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGO7

CONDAMNER la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ à restituer aux consorts [O] la somme de 101.000 € séquestrée entre les mains des notaires à titre de nantissement ;

CONDAMNER la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ à payer aux consorts [O] la somme de 153.488 € en réparation de leurs préjudices ;

À titre subsidiaire,

JUGER que les conditions suspensives de droit commun n’ont pas été accomplies ;

En conséquence,

PRONONCER la caducité de la promesse de vente intervenue entre la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ et les consorts [O] ;

CONDAMNER la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ à restituer aux consorts [O] la somme de 101.000 € séquestrée entre les mains des notaires à titre de nantissement ;

CONDAMNER la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ à payer aux consorts [O] la somme de 153.488 € en réparation de leurs préjudices ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ à payer aux consorts [O] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉ aux entiers dépens ;

ÉCARTER l’exécution provisoire de droit ».

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture, prononcée par ordonnance du 31 janvier 2025, a été révoquée à l’audience avec nouvelle clôture au jour des plaidoiries afin de recevoir les dernières écritures des défendeurs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet du litige

En application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Les demandes de “ juger que ” n’ayant pas vocation à conférer un droit à la partie qui les formule ne sont pas des prétentions mais un simple rappel des moyens invoqués au soutien des prétentions.

Il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

N° RG 23/07301 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGO7

Sur le fond

La SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉS demande principalement que les consorts [O] soient condamnés à conclure un contrat de vente conforme aux conditions de la promesse unilatérale de vente signée le 08 mars 2022 – en réalité 08 mars 2023. Les défendeurs concluant à titre principal, outre au rejet de cette demande, au prononcé de la nullité du contrat de vente – en réalité de la promesse de vente comme indiqué dans le corps de leurs conclusions, il y a lieu d’examiner dans un premier temps la demande de nullité de cette promesse avant d’analyser au besoin la demande de conclusion forcée de la vente.

Sur la demande de nullité pour dol

Aux termes de l’article 1112 alinéa 1er du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

L’article 1112-1 du même code précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1130 dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Les consorts [O] reprochent à la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉS de leur avoir sciemment dissimulé et menti sur des informations qui étaient essentielles et déterminantes de leur consentement, ce que conteste la demanderesse.

Ils invoquent en premier lieu la surface de la maison.

La maison objet du litige était présentée dans l’annonce de mise en vente comme étant d’une surface de 158 m2.

Si la surface n’apparaît pas au sein de la promesse, elle était incontestablement essentielle pour les candidats à l’acquisition, s’agissant tant des caractéristiques du bien que de la détermination du prix de vente. Elle est entrée dans le champ contractuel.

Le diagnostic de performance énergétique Carré d’Experts de novembre 2021 produit aux défendeurs mentionnait cette même surface de 158 m2.

Dès lors, les consorts [O] ont légitimement considéré que la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉS promettait de leur vendre un bien de 158 m2.

Il ressort toutefois du permis de construire que la surface de la maison est de 137.57 m2.

La demanderesse, qui était en possession de cette pièce, a sciemment donné une information erronée en annonçant un bien de 158 m2, ce que confirment deux nouvelles annonces de vente du bien d’avril 2024 et janvier 2025 mentionnant des surfaces respectives de 143 m2 et 146 m2 et l’attestation Carré d’Experts de juillet 2023 mentionnant une surface habitable de 146.44 m2.

Les consorts [O] reprochent par ailleurs à la SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉS de leur avoir communiqué en annexe de la promesse de vente des plans du Plan de prévention du Risque naturel d’inondation par Submersion Marine (PRSM) de la commune de [Localité 14] en noir et blanc ne permettant pas d’identifier le fait que la maison est édifiée en zone rouge et qu’une grande partie du terrain est en zone grenat c’est-à-dire classée zone inondable et non constructible.

Ils produisent le PRSM de [Localité 14] en couleurs dont il ressort, sur un zoom de la parcelle litigieuse, que la partie nord-ouest de la parcelle est en zone grenat dans laquelle l’inconstructibilité est la règle générale et une majeure partie du reste de la parcelle dont la maison est en zone rouge, dans laquelle ne sont admises que les reconstructions totales non consécutives à un sinistre lié à l’inondation.

La SNC GUJAN LAVOIR PRÉS SALÉS soutient que les défendeurs ne démontrent pas que le bien serait inconstructible ni qu’il s’agissait d’un élément déterminant de leur consentement, sans contester le fait qu’elle leur a produit le PRSM en noir et blanc.

Il lui appartenait de communiquer aux candidats à l’acquisition toutes les informations déterminantes de leur consentement dont elle était en possession, ce qu’était sans conteste possible la situation du bien au regard du risque de submersion marine, en particulier l’impossibilité de reconstruire la maison en cas de destruction par inondation.

La dissimulation intentionnelle de cette information, comme le mensonge sur la surface de la maison, sont constitutives d’un dol.

Par suite et conformément aux dispositions précitées, la promesse unilatérale de vente est nulle, sans qu’il n’y ait lieu de se prononcer sur les autres griefs formulés par les défendeurs.

N° RG 23/07301 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGO7

La somme de 101 000 euros versée par les consorts [O] à titre d’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée, par application des dispositions de l’article 1178 du code civil.

Il sera par conséquent ordonné à Maître [Z] [W] de la société [W] NOTAIRES ASSOCIES, notaire à Bordeaux et à Maître [U] [N] de la SCP [N], [F], LANDAIS, MOREAU-LESPINARD & ASSOCIES, notaire à Arcachon de leur restituer chacun la somme de 50 500 euros séquestrée entre leurs mains à ce titre.

Les consorts [O] déplorent un préjudice financier de 4 488 euros au titre des frais bancaires pour le dossier de prêt et de 124 000 euros au titre de la perte pour placement financier d’un million d’euros bloqué pendant 2 ans, ainsi qu’un préjudice moral, perte d’agrément et d’établissement, déconvenue, impact négatif sur la santé, etc de 25 000 euros.

Faute de produire la moindre pièce justificative au soutien, ils seront déboutés de leur demande au titre des frais bancaires non justifiés.

Seule la somme de 101 000 euros ayant été immobilisée au titre de l’indemnité d’immobilisation et n’ayant ainsi pas pu être investie dans un autre projet, contrairement au surplus des fonds personnels qui devaient servir à l’acquisition du bien, ils seront indemnisés de leur perte de chance de pouvoir investir et faire fructifier cette somme à hauteur de 10 000 euros.

En l’absence de démonstration d’une atteinte à leurs sentiments, à leur considération, à leur honneur ou à leur réputation, de même qu’à leur santé physique ou mentale, les demandeurs seront déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.

La SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES sera en conséquence condamnée à payer aux consorts [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, par application des dispositions des articles 1178 alinéa 4 et 1240 du code civil.

Sur la demande en vente forcée

La promesse étant nulle, la demande en vente forcée formée par la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES est sans objet, de même que les demandes indemnitaires subséquentes.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES à payer à Monsieur [L] [I] et Madame [P] [A], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES sera condamnée aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT la promesse unilatérale de vente consentie le 08 mars 2023 par la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES à Monsieur [L] [I] et Madame [P] [A] nulle ;

ORDONNE à Maître [Z] [W] de la société [W] NOTAIRES ASSOCIES, notaire à Bordeaux et à Maître [U] [N] de la SCP [N], [F], LANDAIS, MOREAU-LESPINARD & ASSOCIES, notaire à Arcachon de restituer chacun à Monsieur [L] [I] et Madame [P] [A] la somme de 50 500 euros séquestrée entre leurs mains à titre d’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES à payer à Monsieur [L] [I] et Madame [P] [A], ensemble, la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES à payer à Monsieur [L] [I] et Madame [P] [A], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la SNC GUJAN LAVOIR PRES SALES aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT