TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 13 Février 2026

AFFAIRE N° RG 22/05121 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OTZY

NAC : 78B

FE-CCC délivrées le :________

à :

M^e Thierry-Xavier FLOQUET

M^e Laurent SERVILLAT

Jugement Rendu le 13 Février 2026

ENTRE :

S.A.R.L. ILE DE FRANCE BATIMENT IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Thierry-Xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET-GARET-NOACHOVITCH, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Madame [Q] [I] [K] [D] divorcée [N] en sa qualité d’héritière de [H] [O] veuve [D],née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] Allemagne

représentée par Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

Madame [W] [H] [E] [S] en sa qualité d’héritière de [H] [O] veuve [D], née le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 3] (Allemagne), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 3] [Adresse 4] Allemagne

représentée par Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

Madame [A] [K] [I] [S] en sa qualité d’héritière de [H] [O] veuve [D], née le [Date naissance 3] 1997 à [Localité 4] (Allemagne), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] Allemagne

représentée par Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

Madame [M] [P] [Z] [S] en sa qualité d’héritière de [H] [O] veuve [D], née le [Date naissance 4] 1993 à [Localité 4] (Allemagne), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] Allemagne

représentée par Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

Monsieur [X] [J] [B], né le [Date naissance 5] 1943 à [Localité 5] (91), de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

défaillant

Le TRESOR PUBLIC-Trésorerie de [Localité 6] transférée à [Localité 5], dont le siège social est [Adresse 7]

défaillant

Le TRESOR PUBLIC, SIP DE [Localité 5] SUD OUEST, dont le siège social est [Adresse 7]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anna PASCOAL, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistés de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 04 Juillet 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Juillet 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Février 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement d’orientation du 16 décembre 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evry a mentionné la créance de Mme [Q] [D], Mme [W] [L], Mme [A] [S] et Mme [M] [S] (créanciers poursuivants), composant l’indivision successorale en leur qualité d’héritières de [H] [O], à la somme de 394 341,92 euros et a ordonné la vente forcée du bien saisi appartenant à M. [X] [B] (partie saisie) à l’audience d’adjudication du tribunal judiciaire d’Evry du 31 mars 2021 sur la mise à prix de 50 000 euros tel que prévu dans le cahier des conditions de vente.

Par jugement d’adjudication sur saisie immobilière du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evry du 31 mars 2021, la société Ile de France bâtiment immobilier a acquis, par adjudication sur enchère, un terrain situé [Adresse 8] à Gometz-le-Châtel (Essonne), cadastré AB [Cadastre 1], pour une contenance de 17 a et 23 ca, au prix de 355 000 euros. Il est précisé que le Trésor public, trésorerie de [Localité 6] transféré depuis à [Localité 5] et le Trésor public, SIP de [Localité 5] Sud Ouest sont des créanciers inscrits.

Le cahier des conditions de vente a décrit le bien comme un terrain constructible à bâtir, sur lequel ne figure aucune construction.

Par dire annexé au cahier des conditions de vente le 31 mars 2021, il a été indiqué que “le plan de zonage n°1 sur lequel figure le lot vendu AB [Cadastre 1] jusqu’alors situé en zone constructible UAb et bien désormais en zone UC ainsi que le mentionne le cahier des conditions de vente et en Zone humide potentielle.”

La société Ile de France bâtiment immobilier a fait procéder à un diagnostic zone humide sur le bien acquis, confié à la société Wild Trees qui a déposé un rapport en mai 2021, concluant que la parcelle AB [Cadastre 1] présente toutes les caractéristiques réglementaires pour être considérée comme une zone humide, faisant partie intégrante de la zone humidité à proximité, le long du cours d’eau du Vaularon.

Par courrier du 11 décembre 2021, la société Ile de France bâtiment immobilier a transmis le rapport précité à la mairie de [Localité 7] indiquant faire suite au certificat d’urbanisme concernant une parcelle située en zone humide et a demandé au regard des éléments du rapport de lui confirmer si la parcelle est constructible.

Par courrier du 5 février 2022, la mairie de [Localité 7] a répondu à la société Ile de France bâtiment immobilier, s’agissant de son interrogation portant sur la constructibilité de la parcelle AB [Cadastre 1], que le plan de zonage indique un classement en zone urbaine de la parcelle avec une servitude de zone humide potentielle et rappelle les dispositions générales du PLU sur les zones humides. La mairie a énoncé que le rapport conclut au caractère humide de l’intégralité de la parcelle AB [Cadastre 1], que compte tenu des règles applicables dans le règlement de PLU, toute construction sur la parcelle impacterait le fonctionnement de la zone humide et ajoute qu’en l’espèce, la parcelle est considérée comme non constructible, sous réserve d’une éventuelle remise en cause des conclusions de l’étude en leur possession.

Engagement de la procédure au fond

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 5 et 18 juillet 2022, la société Ile de France bâtiment immobilier a assigné Mme [W] [S], Mme [A] [S], Mme [M] [S], Mme [Q] [D], Monsieur [X] [B], le Trésor public (trésorerie de Limours transférée depuis à Palaiseau) et le Trésor public, SIP de Palaiseau Sud Ouest, devant le tribunal judiciaire d’Evry, aux fins de solliciter la nullité de vente pour erreur sur le bien, objet du jugement d’adjudication du 31 mars 2021.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 avril 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de ses moyens, la société Ile de France bâtiment immobilier sollicite du tribunal de voir :

“Voir le Tribunal annuler pour cause d’erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, le jugement d’adjudication du 31 mars 2021 portant sur un bien situé à [Adresse 9] LE CHATEL[Adresse 10], cadastré AB n°[Cadastre 2], pour une contenance de 17 ares 23 centiares.

Voir le Tribunal ordonner que la somme de 10 000 € consignée par la société ILE DE FRANCE BATIMENT IMMOBILIER auprès du Bâtonnier du Barreau de l’Essonne en sa qualité de séquestre, lui sera restituée.

Voir le Tribunal débouter Madame [S] [M] [P] [Z], Madame [S] [A] [K] [I], Madame [S] épouse [L] [W] [H] [E] et Madame [D] divorcée [N] [Q] [I] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Voir le Tribunal condamner Madame [D] divorcée [N] [Q] [I] [K], Madame [S] épouse [L] [W] [H] [E], Madame [S] [A] [K] [I] et Madame [S] [M] [P] [Z], composant toutes l’indivision successorale en leurs qualités d’héritières de Madame [O] veuve [D] [H] aux dépens.”

Au soutien de sa demande de nullité de la vente pour erreur sur le fondement des articles 1130,1132 et 1133 du code civil, la société Ile de France bâtiment immobilier, marchande de biens, expose que, selon le cahier des conditions de vente, le bien consistait en un terrain constructible à bâtir situé en zone UC au plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 7]. Elle énonce, qu’après avoir acquis le bien, elle a pris contact avec la commune qui lui a énoncé qu’elle devait faire vérifier le caractère humide de la parcelle par une société habilitée et ajoute avoir déposé en mairie une demande de certificat d’urbanisme. La société demanderesse indique avoir mandaté la société Wild Trees qui a rédigé un rapport datant de mai 2021 aux termes duquel il résulte que la parcelle AB [Cadastre 1] présente toutes les caractéristiques pour être considérée comme une zone humide. Elle explique avoir alors interrogé la mairie sur la constructibilité de la parcelle, laquelle lui a répondu que toute construction sur la parcelle impacterait le fonctionnement de la zone humide. La société demanderesse conclut ainsi que le bien vendu n’est pas un terrain à bâtir constructible comme indiqué au cahier des conditions de vente, mention qui n’a pas été infirmée par les dires déposés ultérieurement. Elle explique avoir cru acquérir un terrain constructible car elle avait un projet de construction sur ce terrain et n’aurait donc pas acquis ce terrain, de sorte qu’elle conclut avoir commis une erreur viciant son consentement entrainant la nullité du jugement d’adjudication.

En réponse aux moyens adverses, la société demanderesse énonce que le terrain est totalement inconstructible et les défendeurs n’apportent aucun élément visant à remettre en cause les conclusions du diagnostic et que le terrain était inconstructible au moment de la vente. La société demanderesse ajoute que le dire du 31 mars 2021 déposé le jour de l’audience n’indique qu’incidemment un changement de zone et la situation du terrain en zone humide potentielle, de sorte que la modification ne portait pas sur la constructibilité mais sur le zonage. La société demanderesse énonce que le fait que le bien soit en zone humide potentielle ne contredisait pas la constructibilité du bien. Elle énonce avoir pris soin de consulter le cahier des conditions de vente faisant état de la constructibilité du terrain laquelle n’a pas été remise en cause avant l’audience d’adjudication, dès lors son erreur est excusable nonobstant sa qualité de marchand de biens.

En réponse à la demande reconventionnelle, la société Ile de France bâtiment immobilier expose que l’assignation de payer le prix résulte du jugement d’adjudication, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation ajoutant qu’en cas de rejet de ses demandes, elle ne consignera pas le prix et que dans ce cas, ce sont les règles prévues par le code de procédure civile d’exécution en cas de réitération des enchères qui s’appliqueront.

Enfin, elle sollicite d’écarter l’exécution provisoire dans la mesure où le prix de vente pourrait être distribué entre les différents créanciers avant que la cour d’appel ne statue, ce qui en cas d’infirmation du jugement, entrainerait le risque élevé de ne pas obtenir sa restitution.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 mars 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de leurs moyens, Mme [Q] [D], Mme [W] [S], Mme [A] [S] et Mme [M] [S] sollicitent du tribunal de voir :

“Voir le Tribunal débouter la société ILE DE FRANCE BATIMENT IMMOBILIER de ses demandes tenant à annuler pour cause d’erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, le jugement d’adjudication du 31 mars 2021 prononcé par le Juge de l’Exécution du TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY portant sur un bien situé à [Adresse 11], cadastré AB n°[Cadastre 1], pour une contenance de 17 ares 23 centiaires.

Voir le Tribunal condamner la société ILE DE FRANCE BATIMENT IMMOBILIER à laisser consignée la somme de 10 000 € consignée par la société ILE DE FRANCE BATIMENT IMMOBILIER auprès du Bâtonnier du Barreau de l’Essonne en sa qualité de séquestre,

Juger qu’elle restera acquise aux créanciers poursuivants.

Condamner en tant que de besoin la société ILE DE France BATIMENT IMMOBILIER à s’acquitter du prix d’adjudication de 355 000 € dû en vertu du jugement d’adjudication du 31 mars 2021 auprès du Bâtonnier du Barreau de l’Essonne en sa qualité de séquestre,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Condamner la société ILE DE FRANCE BATIMENT IMMOBILIER aux dépens qui seront recouvrés par M^e Laurent SERVILLAT Avocat au Barreau de L’ESSONNE.”

Les défenderesses exposent que la société demanderesse est un professionnel de l’immobilier qui a été informée par le cahier des conditions de vente et les dires ultérieurs, y compris celui lu à l’audience le 31 décembre 2021, que le bien vendu était situé en zone potentiellement humide. Elles énoncent que la remise en cause de la constructibilité du terrain n’intervient qu’après la vente au regard d’un rapport unilatéral établi à la demande de la société demanderesse pour conclure au classement de la zone humide. Les défenderesses indiquent que ce n’est qu’au vu du rapport établi à la demande de l’adjudicataire en mai 2021 que la commune estime le 3 février 2022 que le terrain n’est pas constructible alors qu’au 31 mars 2021, date de la vente, aucune disposition du PLU ni le plan de zonage mentionnés dans le dire lu à l’audience par les créanciers poursuivants ne rendaient inconstructible le bien vendu, de sorte que toute erreur est exclue au jour de la vente ajoutant que la prétendue inconstructibilité notifiée en février 2022 n’est aucunement définitive.

***

Cité le 5 juillet 2022 par remise de l’acte à étude, Monsieur [X] [B] n’a pas constitué avocat.

Cités le 18 juillet 2022 par remise de l’acte à étude, le Trésor public (trésorerie de [Localité 6] transférée depuis à [Localité 5]) et le Trésor public, SIP de [Localité 5] Sud Ouest, n’ont pas constitué avocat.

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande de nullité de la vente

Selon les dispositions de l’article L 322-10 du code des procédures d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Il est constant qu’un jugement d’adjudication ne fait que constater un contrat judiciaire entre le créancier poursuivant, le propriétaire saisi et l’adjudicataire, si bien que la vente qu’il consacre est susceptible des actions en nullité pour vice du consentement.

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1131 du code civil prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1132 du code civil énonce que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Aux termes de l’article 1133 du code civil, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

L’erreur sur la constructibilité du terrain est une erreur sur une qualité essentielle, précisément une erreur sur les qualités juridiques de la chose et s’apprécie au moment de la formation du contrat et doit être déterminante du consentement.

Au cas présent, l’avocat des créanciers poursuivants a fait annexer un dire au cahier des conditions de vente le 31 mars 2021 aux termes duquel il est indiqué que “le plan de zonage n°1 sur lequel figure le lot vendu AB [Cadastre 1] jusqu’alors situé en zone constructible UAb et bien désormais en zone UC ainsi que le mentionne le cahier des conditions de vente et en Zone humide potentielle (L.151-23 et R.123-11h du Code de l’urbanisme) au Plan Local d’Urbanisme de la Commune de [Localité 7].” L’existence de ce dire annexé au jour de la vente et son contenu ne sont pas contestés et résultent de la lecture du jugement d’adjudication du 31 mars 2021.

Informée que la parcelle est en zone humide potentielle, la société Ile de France bâtiment immobilier a, après la vente, d’une part, fait procéder à un diagnostic zone humide sur le bien acquis, lequel conclu que la parcelle AB [Cadastre 1] présente toutes les caractéristiques réglementaires pour être considérée comme une zone humide et a, d’autre part, sollicité l’avis de la mairie sur la constructibilité du terrain, en joignant ledit diagnostic, laquelle lui a répondu par courrier du 5 février 2022 que la parcelle est considérée comme non constructible, sous réserve d’une éventuelle remise en cause des conclusions de l’étude en sa possession.

Il résulte de ces éléments qu’informée de la zone humide potentielle, la société Ile de France bâtiment immobilier a effectué des démarches pour s’assurer de la constructibilité de la parcelle, de sorte qu’elle a nécessairement accepté en connaissance de cause un aléa sur la constructibilité après avoir été informée du dire et ne peut se prévaloir d’une erreur à ce titre.

Si la société demanderesse affirme que le fait que le bien soit en zone humide potentielle ne contredisait pas la constructibilité du bien, elle n’apporte aucun moyen technique ou juridique au soutien de cette affimation alors qu’elle est professionnelle de l’immobilier et que repose sur elle la charge de la preuve.

Ainsi, le tribunal relève que la mention d’une zone humide potentielle dans le cahier des conditions de vente a permis d’informer, avant la vente, l’acquéreur d’un aléa ou d’une contrainte affectant la constructibilité du terrain, qualité essentielle du bien, et qu’il a contracté en connaissance de cause, de sorte que l’erreur ne peut être invoquée puisqu’il a accepté un aléa sur une qualité de la prestation.

En conséquence, la société Ile de France bâtiment immobilier sera déboutée de l’intégralité de ses demandes et la demande reconventionnelle tendant à laisser consigner la somme de 10 000 euros est sans objet dès lors que la société demanderesse est déboutée de sa demande d’ordonner la restitution de la même somme consignée.

Sur la demande reconventionnelle

Conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les défenderesses sollicitent de “Condamner en tant que de besoin la société ILE DE France BATIMENT IMMOBILIER à s’acquitter du prix d’adjudication de 355 000 € dû en vertu du jugement d’adjudication du 31 mars 2021 auprès du Bâtonnier du Barreau de l’Essonne en sa qualité de séquestre”.

Toutefois, elles ne développent aucun moyens de droit et de fait au soutien de cette demande, de sorte que les défenderesses seront déboutées de leur demande reconventionnelle.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la société Ile de France bâtiment immobilier, succombant à l’instance, les dépens seront mis à sa charge dont distraction au profit de l’avocat qui en a fait la demande.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au cas présent, le tribunal n’est saisi d’aucune demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

La société Ile de France bâtiment immobilier sollicite de voir écarter l’exécution provisoire de la décision exposant que le prix de vente pourrait être distribué entre les différents créanciers avant que la cour d’appel ne statue, ce qui en cas d’infirmation du jugement, entrainerait le risque élevé de ne pas obtenir sa restitution.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, au regard de son ancienneté, d’autant que la société demanderesse ne démontre pas sa situation économique ou les conséquences manifestement excessives que l’exécution provisoire entraîneraient pour elle et ne démontre pas le cas échéant l’insolvabilité évoquée des créanciers.

Ainsi, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

Déboute la société Ile de France bâtiment immobilier de l’intégralité de ses demandes ;

Déboute Mme [Q] [D], Mme [W] [S], Mme [A] [S] et Mme [M] [S] de leur demande reconventionnelle ;

Condamne la société Ile de France bâtiment immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent Servillat, avocat au barreau de l’Essonne ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le TREIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX, par Madame Anna PASCOAL, Vice-présidente, substituant Monsieur Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, légitimement empêché, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,