TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 08 Novembre 2024

N° RG 24/05871 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEOD

Jugement du 08 Novembre 2024

N° : 24/678

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[H] [K] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [K] [R]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de [E] [J] et de [X] [P], auditrices de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier, en présence de [N] [T], Greffier stagiaire ;

Audience des débats : 04 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Mme [W] [B], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [K] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2023, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [H] [K] [R] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de

276,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 758,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [H] [K] [R] le 2 octobre 2023.

Par assignation du 4 juillet 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• Ordonner l’expulsion de M. [H] [K] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• N’accorder aucun délai de paiement au locataire,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 4 465,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, préciser qu’à défaut d’un seul versement, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2024. Aucun diagnostic social et financier n’a pu être transmis au tribunal faute pour M. [K] [R] de s’être présenté au rendez-vous proposé par le service social.

À l’audience du 4 octobre 2024, la société ESPACIL HABITAT a comparu représenté par Mme [B] [W] dûment munie d’un pouvoir.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2024, s’élève désormais à 6 726,58 euros.

Au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, au vu des impayés de loyers depuis plusieurs mois, non régularisés malgré des mises en demeure et la délivrance d’un commandement de payer, elle considère que l’acquisition de la clause résolutoire est acquise et justifie la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

La société ESPACIL HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement étant intervenu le 13 décembre 2023.

La société ESPACIL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [H] [K] [R] a comparu en personne.

Il expose que faute d’emploi, il n’est pas en mesure de régler son loyer, précisant que sa demande de RSA n’aboutit pas et ne pas percevoir les aides au logement. Il indique être à la recherche d’un nouveau logement. M. [K] [R] explique, par ailleurs, qu’il doit également rembourser une dette d’électricité.

Le locataire affirme qu’il souhaite demeurer dans le logement et sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [K] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

1 758,38 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 novembre 2023.

1.3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [H] [K] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Des délais de paiement seraient ainsi nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourraient donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [H] [K] [R] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que le loyer est payable chaque mois à terme échu, le dernier jour du mois. Il est également prévu que le loyer est révisable aux 1er janvier et 1er juillet de chaque année. A ce jour, le bailleur précise que le loyer et la provision pour charges s’élèvent à 543.78 euros par mois.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 octobre 2024, M. [H] [K] [R] lui devait la somme de 6 726,58 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [K] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 1 758,38 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 543,78 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 3 octobre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [K] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mars 2023 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [H] [K] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7]) à [Localité 11] est résilié depuis le 29 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [K] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [K] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [K] [R] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 6 726,58 euros (six mille sept cent vingt-six euros et cinquante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 1 758,38 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [H] [K] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 543,78 euros (cinq cent quarante-trois euros et soixante-dix-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 3 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [H] [K] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023 et celui de l’assignation du 4 juillet 2024,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge