TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2026

AFFAIRE N° RG 24/06838 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPAE

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [T] [C], Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [U] [L] [H], demeurant [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 16 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [L] [H] est propriétaire du lot numéro 4 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de Justice en date du 26 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 1] à GRIGNY (91350), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [S] [N] a fait assigner M. [U] [L] [H] devant le tribunal judiciaire D’EVRY-COURCOURONNES et sollicite le tribunal de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

•8 034,25 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, APPEL DE FONDS 3ème trimestre 2024 et FONDS TRAVAUX 3ème trimestre 2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérets dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que M. [U] [L] [H] a déjà été condamné à deux reprises par le tribunal d’instance de Juvisy-sur-Orge le 13 avril 2015 et par le tribunal d’instance d’Evry Courcouronnes le 16 septembre 2021 et que les charges postérieures ne sont pas payées.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [U] [L] [H], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 16 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [U] [L] [H] qui indique les tantièmes représentés par son lot dans la copropriété,

— un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er juillet 2024, sur la période du 1er avril 2021 au 1er juillet 2024, APPEL DE FONDS 3ème trimestre 2024, et FONDS TRAVAUX ALUR 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 034, 25 euros,

— le procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire ;

— les appels de fonds sur la période concernée ;

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, sur la période du 1er avril 2021 au 1er juillet 2024, APPEL DE FONDS 3ème trimestre 2024 et APPELD E FONDS TRAVAUX ALUR 3ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 8 034, 25 euros.

En conséquence, M. [U] [L] [H], sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la somme de 8 034, 25 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [H] a déjà été condamné deux fois pour non paiement des charges et notamment le dernier jugement datant du 16 septembre 2021 soit pour la période juste antérieure à celle concernant la présente procédure. Aucun règlement n’a été effectué par celui-ci depuis.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par M. [H], sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Il convient donc de condamner M. [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [L] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [L] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 8 034, 25 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, sur la période du 1er avril 2021 au 1er juillet 2024, APPEL DE FONDS 3ème trimestre 2024 et APPELD E FONDS TRAVAUX ALUR 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE M. [U] [L] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 800, 00 euros à titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [U] [L] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [U] [L] [H] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,