TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 juillet 2025 prorogée au 14 Août 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 14 août 2025

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 août 2025

à M. [G] ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01568 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FUV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. EASE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [G]

né le 26 Décembre 1995 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 18 décembre 2023 avec prise d’effet au 2 janvier 2024, la SCI EASE, représentée par son mandataire FONCIA MARSEILLE, a donné à bail à Monsieur [P] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 630 euros, outre 20 euros de provisison pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI EASE a fait signifier à Monsieur [P] [G] par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 1.600 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 janvier 2025,la SCI EASE a mis en demeure Monsieur [P] [G] de régler la somme de 2.531,57 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, la SCI EASE a fait assigner Monsieur [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’ acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner la résiliation du bail en date à [Localité 5] du 19 décembre 2023,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [G], le cas éhéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’il occupe à [Localité 5] : [Adresse 2],

— condamner Monsieur [P] [G] à verser à la SCI EASE, représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme provisionnelle de 2.531,57 euros , soit 2.392,47 euros frais déduits, au titre des loyers et charges impayés, selon relevé de compte au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer du 28 octobre 2024,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges,

— condamner Monsieur [P] [G] à verser cette somme usqu’à paraite libération des lieux,

— condamner Monsieur [P] [G] à verser à la SCI EASE, représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [P] [G] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 28 octobre 2024.

Au soutien de ses prétentions, la SCI EASE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 octobre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a éte appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, la SCI EASE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2.386,00 euros, selon décompte en date du 7 mai 2025, terme de mai inclus.

Monsieur [P] [G], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique avoir effectué un paiement de 650 euros et déclare percevoir un salaire mensuel de 2.000 euros.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2025, prorogé au 14 août 2025 .

Conformément à l’autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, la requérante a adressé le 6 juin 2025 un décompte actualisé du 16 mai 2025 indiquant un solde de 1.735,98 euros et faisant apparaître le paiement de 650,00 euros par Monsieur [P] [G] ainsi qu’un décompte actualisé au 6 juin 2025 indiquant un solde de 2.408,02 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 mars 2025 , soit plus de six semaines avant la première audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI EASE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2024 pour la somme en principal de 1.600 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 décembre 2025 .

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [P] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [G] reste devoir la somme de 1.735,98 euros, à la date du 16 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai inclus et déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [P] [G] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [P] [G] est donc condamné , par provision, au paiement de la somme de 1.735,98 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.600 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] déclare percevoir un salaire mensuel de 2.000 euros. Il résulte du décompte que Monsieur [P] [G] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Monsieur [P] [G], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [P] [G], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI EASE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI EASE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2023 entre la SCI EASE et Monsieur [P] [G] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à verser à la SCI EASE, à titre provisionnel, la somme de 1.735,98 euros décompte arrêté au 16 mai 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.600 euros à compter du 28 octobre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [P] [G] à s’acquitter de la dette par 12 acomptes successifs et mensuels de 144,66 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [P] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [P] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire soit 672,04 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à verser à la SCI EASE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président