TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e SEMHOUN (D0100)

M^e DIVO (NAN1701)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/01855

N° Portalis 352J-W-B7H-CZAYC

N° MINUTE : 1

Assignation du :

09 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LA MAROCAINE DE [Localité 12] (RCS de [Localité 10] n°530 293 463)

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0100

DÉFENDERESSE

S.C. SCI [Adresse 11] LOTS [Adresse 2] (RCS de PARIS n°314 304 643)

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Aline DIVO de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, vestiaire #NAN1701

Décision du 22 Janvier 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/01855 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZAYC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Vanessa ALCINDOR, Gerffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025, délibéré prorogé au 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2020, la S.C.I. DES LOTS 33-34-44-45 et 113 DU [Adresse 5] a consenti à la S.A.R.L. LA MAROCAINE DE [Localité 12] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 13] comprenant un local commercial sans devanture au rez-de-chaussée de l’immeuble, deux pièces à usage de bureaux au premier étage et un local en sous-sol à usage de réserve, tous étant accessibles par le porche de l’immeuble donnant sur une cour.

Les locaux ont été loués pour une durée de dix années à compter du 1er février 2020, à destination de « Laboratoire de préparation de sauces, d’accompagnements et de plats préparés, destinés à une livraison extérieure sans réception de clientèle » et pour un loyer annuel en principal de 58 000 € indexé payable mensuellement et d’avance, avec une franchise totale sur les trois premiers mois et une réduction de son montant à 45 996 € durant les trois premières années du bail et à 51 996 € de la quatrième à la sixième années.

Un litige est né entre les parties au cours de l’année 2022, la locataire se plaignant de la fermeture de la porte cochère de l’immeuble et de difficultés pour l’ouvrir empêchant l’accès des véhicules de livraison à ses locaux, ainsi que de dégâts des eaux dans le sous-sol des locaux loués liés à des infiltrations en provenance du restaurant mitoyen et d’une grille d’aération.

Par acte extrajudiciaire du 20 juillet 2022, la locataire a fait délivrer à la bailleresse un congé pour le 31 janvier 2023.

Elle a quitté les lieux le 30 janvier 2023.

Par acte du 09 février 2023, la S.A.R.L. LA MAROCAINE DE [Localité 12] a assigné la S.C.I. DES LOTS 33-34-44-45 et [Adresse 1] DU [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de PARIS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 03 septembre 2024, elle sollicite du tribunal de :

« JUGER la société LA MAROCAINE DE [Localité 12] recevable et bien fondée en ses demandes, fins, et conclusions ;

— JUGER que la SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 5] a manqué à son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination contractuelle et d’entretien de ce local ;

En conséquence,

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET 113 DU [Adresse 5] ;

— PRONONCER l’exception d’inexécution en raison du manquement grave de la SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET 113 DU [Adresse 4] à son obligation de délivrance rendant impossible l’exploitation des lieux loués ;

— SUSPENDRE le paiement des loyers avec rétroactivité depuis le 1er février 2020 ;

— JUGER que l’inexécution fautive et délibérée par la société SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 5] de ses obligations contractuelles et à son obligation de délivrance justifie la résolution judiciaire du Bail, aux torts exclusifs cette dernière,

— JUGER que la résolution prendra effet à compter de la date du jugement à intervenir ou antérieurement si le Tribunal en décide autrement,

En conséquence,

— PRONONCER la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur, pour manquement de celui- ci à ses obligations de délivrance et d’entretien des lieux loués conformes à l’usage auquel ils étaient destinés et de jouissance paisible,

— DIRE ET JUGER y avoir lieu à condamnation de la société SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 5] à payer à la société LA MAROCAINE DE [Localité 12] des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et perte financière ;

— CONDAMNER la société SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 5] à payer à la société LA MAROCAINE DE [Localité 12] la somme de 134 317,81 € euros hors taxes en remboursement des loyers et charges indument payés par elle depuis le 1er février 2020 ;

— CONDAMNER la société SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 5] à payer à la société LA MAROCAINE DE [Localité 12] la somme de 50 000,00 € euros en réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance ;

— CONDAMNER la société SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 5] à payer à la société LA MAROCAINE DE PARIS la somme de 812 268,00 € euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de réaliser un bénéfice ;

— CONDAMNER la société SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 5] à payer à la société LA MAROCAINE DE [Localité 12] la somme de 396 106,00 € euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte d’exploitation ;

— CONDAMNER la société SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 5] à payer à la société LA MAROCAINE DE [Localité 12] la somme de 63 285,60 € au titre des travaux d’amélioration ;

— CONDAMNER la société SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 4] à rembourser à la société LA MAROCAINE DE [Localité 12] l’ensemble des charges, impôts et taxes provisionnels versés au cours des trois dernières années précédant la présente assignation ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 5] aux dépens qui comprendront le cout des procès-verbaux de constat,

— CONDAMNER la société SCI DES LOTS 33-34-44-45 ET [Adresse 1] DU [Adresse 4] au paiement de la somme de 5 000,00 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions notifiées le 06 juin 2024, la S.C.I. DES LOTS 33-34-44-45 et [Adresse 1] DU [Adresse 5] sollicite du tribunal de :

« JUGER irrecevables les demandes de la société La Marocaine de [Localité 12] fondées sur le dégât des eaux et les infiltrations, en raison de sa renonciation à recours contenue au bail, notamment celles en suspension du loyer, résiliation judiciaire du bail, en réparation d’un préjudice de jouissance, d’une perte d’exploitation, d’une perte de chance de réaliser un bénéfice, en remboursement des loyers et charges ;

DÉBOUTER la société La Marocaine de [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes ;

À titre reconventionnel,

CONDAMNER la société La Marocaine de [Localité 12] à payer à la Société civile immobilière des lots 33-34-44-45 et 113 du [Adresse 5] la somme de 9.022,08 € TTC au titre des charges et impôts ;

À titre subsidiaire, dans le cas où la Société civile immobilière des lots 33-34-44-45 et 113 du [Adresse 5] serait condamnée à rembourser à la société La Marocaine de [Localité 12] les loyers, charges, impôts, taxes et redevances,

CONDAMNER la société La Marocaine de [Localité 12] à payer à la Société civile immobilière des lots 33-34-44-45 et 113 du [Adresse 5] une indemnité d’occupation pour le temps de la première période triennale du bail au cours de laquelle elle a occupé et joui des locaux, soit du 1 er février 2020 au 31 janvier 2023, ladite indemnité d’occupation étant fixée au montant des loyers, charges, impôts, taxes et redevances stipulés au bail ;

En outre et en tout état de cause,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société La Marocaine de [Localité 12] à payer à la Société civile immobilière des lots 33-34-44-45 et 113 du [Adresse 5] la somme de 36.598,20 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 11 septembre 2024 et l’affaire est venue à l’audience collégiale de plaidoiries du 18 septembre 2025.

Lors de l’audience, le tribunal a relevé d’office l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la bailleresse concernant les demandes afférentes aux dégâts des eaux et infiltrations, celle-ci n’ayant pas été soumises, par voie de conclusions d’incident, au juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître, et autorisé les parties, si elles entendaient émettre une contestation à ce sujet, à adresser des notes en délibéré dans un délai de quinze jours.

Aucune note en délibéré n’a été adressée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger », « prononcer l’exception d’inexécution » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s’agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile,

« Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du même code dispose que :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Selon l’article 791 dudit code :

« Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768. »

En l’espèce, le tribunal, avant toute appréciation sur la nature de la fin de non-recevoir tirée de l’existence d’une clause de non-recours, a, en application de ces textes, relevé d’office qu’une fin de non-recevoir doit être soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître, et qu’à défaut, une fin de non-recevoir soulevée par la voie de conclusions au fond adressées au tribunal n’est plus recevable.

Néanmoins, il est relevé que la « clause de non-recours » ne s’analyse pas comme interdisant au preneur d’exercer une action en justice mais comme une limite contractuelle à l’obligation de délivrance du bailleur, de sorte que le moyen tiré des effets d’une telle clause constitue une défense au fond et non une fin de non-recevoir.

Il convient, dans ces conditions, de juger qu’il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables les demandes de la locataire fondées sur le dégât des eaux et les infiltrations.

Sur les demandes de l’ancienne locataire fondées sur une exception d’inexécution

La demanderesse expose, au soutien de ses prétentions, que la bailleresse a manqué, d’une part, à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination ainsi que d’en assurer la jouissance paisible, et, d’autre part, à son devoir d’entretien de la chose louée.

Elle explique en premier lieu que l’exploitation de son activité de livraison était impossible, une fourgonnette ne pouvant accéder dans la cour, puisque les copropriétaires de l’immeuble se sont opposés à ce que la porte cochère reste ouverte en journée, que l’ouverture de ladite porte était difficile du fait de sa lourdeur et d’un frottement sur des pavés au sol, que la présence de boîtes aux lettres empêchait de passer sans fermer les rétroviseurs d’un véhicule, que le locataire-gérant du local voisin appartenant au gérant de la bailleresse étendait sa terrasse devant la porte et stockait des chaises et tables derrière, et que l’ouverture de la porte ne pouvait être totale en raison de la présence d’un coffrage sur un mur.

Elle reproche également à la bailleresse de n’avoir pas fait le nécessaire pour remédier aux infiltrations subies dans le sous-sol des locaux, en provenance du local voisin appartenant à son gérant et d’une grille d’aération exposée aux eaux de pluie, rendant lesdits locaux impropres à leur destination de lieu de préparation d’aliments imposant le respect de règles d’hygiène, et mettant en danger la santé de sa gérante, compte tenu de l’insalubrité engendrée par l’humidité et la présence de nuisibles.

Elle ajoute que la bailleresse fait preuve de mauvaise foi et se contredit dans ses arguments en défense.

La défenderesse lui oppose qu’elle n’a pas commis de faute et qu’il n’est pas justifié des préjudices évoqués, notamment de ce que la locataire n’a pas pu exploiter dans les lieux l’activité prévue au bailleur, ni d’un lien de causalité entre ce qui est reproché et les dommages allégués par la locataire.

S’agissant de l’accès aux locaux loués, elle soutient qu’elle ne s’est pas engagée contractuellement au maintien des portes ouvertes en journée, ni à ce qu’une fourgonnette puisse entrer dans la cour, ce qu’elle prétend d’ailleurs possible, d’autant que la [Adresse 14] est une voie piétonne très fréquentée.

Concernant les réclamations liées à des dégâts des eaux, elle se prévaut d’une clause de renonciation à recours figurant au bail faisant obstacle à une demande à ce titre, ainsi que d’une autre clause ayant transféré à la charge du preneur les travaux de réparation dans les lieux, et réplique que la demanderesse ne démontre ni l’origine du dégât des eaux, ni son éventuelle persistance et/ou de nouvelles infiltrations, notant que les désordres sont en tout état de cause circonscrits à une petite partie du sous-sol des locaux.

Sur ce,

Il convient au préalable de constater que les demandes de suspension des loyers ainsi que de résiliation du bail aux torts du bailleur sont sans objet, puisque lesdits loyers ont d’ores et déjà été payés et que le bail a déjà pris fin par l’effet d’un congé.

En revanche, il y a lieu de statuer sur l’exception d’inexécution invoquée au soutien des demandes de remboursement des loyers et charges, impôts et taxes payés, ainsi que des demandes d’indemnisation au titre d’un trouble de jouissance, d’une perte de chance de réaliser un bénéfice, d’une perte d’exploitation et de travaux d’amélioration.

L’article 1217 du code civil dispose que :

«La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution. »

La partie qui invoque l’exception d’inexécution doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant et les juges apprécient souverainement s’il est assez grave pour justifier une dispense d’exécution de sa propre obligation.

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un bailleur inclut la fourniture d’un bien conforme à l’usage auquel il est destiné.

En l’espèce, le bail litigieux a pris effet le 1er février 2020 et les locaux étaient loués à destination de « Laboratoire de préparation de sauces, d’accompagnements et de plats préparés, destinés à une livraison extérieure sans réception de clientèle ».

Par ailleurs, l’article 1720 du code civil dispose que :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

*L’accès des véhicules de livraison au local

La clause de destination du bail visant une activité comprenant des livraisons, le preneur doit disposer de locaux accessibles aux véhicules de livraison.

La locataire s’est plainte à partir du début de l’année 2022 d’une difficulté d’accès des véhicules de livraison aux locaux loués et a notamment fait dresser un procès-verbal d’huissier du 25 mai 2022 constatant que :

— la porte cochère d’accès à la cour de l’immeuble est fermée et ne s’ouvre qu’avec un code (digicode),

— le restaurateur exploitant le local à gauche de cette porte a étendu sa terrasse devant le battant de gauche de la porte (tables, chaises, parasols),

— une table, une chaise, un parasol et son pied sont également stockés par le restaurateur derrière le vantail gauche, en empêchant l’ouverture,

— le vantail de droite de la porte s’ouvre en totalité mais la porte est extrêmement lourde à manœuvrer et frotte sur des pavés au sol,

— le vantail de gauche ne peut s’ouvrir en totalité, du fait de la présente d’un coffrage sur le mur, et la porte dépasse sur le passage, entravant la manœuvre d’un véhicule,

— un important bloc de boîtes à lettres bloque le passage des rétroviseurs des voitures,

— la manœuvre pour l’entrée et la sortie de véhicules de type fourgonnette ou camion est donc impossible.

Elle justifie ainsi, sinon de l’inaccessibilité de la cour dans laquelle se situent les locaux loués, tout au moins de grandes difficultés d’accès pour un véhicule de livraison de type « fourgonnette ».

Néanmoins, le tribunal ne constate que des contraintes, et non un véritable défaut d’accès des locaux aux véhicules de livraison.

En outre, des véhicules de livraison de gabarit plus petit, notamment des deux roues d’utilisation courante pour les activités de livraison d’aliments, peuvent entrer dans la cour si besoin.

D’ailleurs, dans le cadre d’un litige l’opposant à son autre bailleur devant le tribunal judiciaire de Bobigny, portant sur des problèmes d’infiltrations d’eau dans son local d’Aubervilliers survenus en mai 2020, elle a exposé dans son assignation du 1er juillet 2022 qu’elle avait dû, ledit local étant inutilisable, transférer son activité de préparation culinaire dans les locaux de la [Adresse 14] qu’elle avait loués pour développer une seconde activité de vente par les plates-formes telles Uber Eats et Deliveroo ; or, les livraisons de ce type de plate-forme, notamment à [Localité 12] et en région parisienne, sont essentiellement réalisés en deux-roues.

En tout état de cause, aucun élément ne démontre que son activité a véritablement été empêchée par le fait que les véhicules de livraison plus volumineux auraient dû stationner à l’extérieur.

À l’inverse, force est de constater que la locataire occupait déjà les lieux depuis deux ans lorsqu’elle s’est plainte d’un problème d’accès à ses locaux, de sorte qu’il est permis de considérer que l’accès limité à ses locaux ne l’empêchait nullement d’y exploiter son activité.

En outre, le bail ne comporte aucune clause expresse obligeant la bailleresse à s’assurer que la porte cochère reste ouverte en journée et la nécessité de l’ouvrir à chaque passage en composant un code constitue une contrainte normale.

Le simple fait que le gérant de la bailleresse a effectué des démarches en ce sens auprès de la copropriété en 2018, soit bien avant la conclusion du bail avec la demanderesse, et en 2022, sur la demande de celle-ci, ne démontre pas qu’elle s’y est engagée ou que cela était entendu entre les parties.

Enfin, si le locataire-gérant du local situé à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, exploitant le fonds de commerce qui appartient au gérant de la bailleresse, a pu étendre sa terrasse devant la moitié de la porte, ou stocker quelques éléments derrière, il n’est pas prouvé qu’il en a résulté une véritable difficulté d’accès pour la locataire, qui ne prétend ni ne justifie pas avoir réclamé auprès de celui-ci ou de la bailleresse qu’il soit mis fin à cette situation.

Ainsi, la demanderesse échoue à apporter la preuve d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ou d’assurer la jouissance paisible des locaux loués l’ayant empêchée de les exploiter conformément à leur destination.

*Les dégats des eaux

La défenderesse opposant aux demandes de l’ancienne locataire que le bail comportait une clause de non-recours contre le bailleur en cas de dégât des eaux, ainsi qu’une clause transférant la charge des travaux de réparation au preneur, il convient de constater que lesdites clauses ne font nullement obstacle à ses prétentions, fondées sur des dégats des eaux et une humidité dans le sous-sol.

En effet, selon la clause de non-recours :

« 13°) Le preneur ne pourra exercer aucun recours contre le bailleur en cas de vol, de tentative de vol dans les lieux loués ou de détérioration de quelque produit ou matériel que ce soit lui appartenant, notamment par suite de dégât des eaux, bris de glace ou autres, le preneur devant s’assurer contre ces risques ».

Cette clause est donc limitée aux cas de vol ou de dégradation de bien (produit ou matériel) se trouvant dans les locaux loués et ne concerne pas les dégradations des locaux eux-mêmes.

Tandis que la clause 3°) des CHARGES ET CONDITIONS transférant la charge des travaux de réparation au preneur ne concerne que les travaux « dans les lieux loués » et non des réparations destinées à faire cesser des infiltrations réalisées dans les locaux mitoyens ou dans les parties communes de l’immeuble.

Il ressort d’un constat d’huissier dressé le 18 juillet 2022 à l’initiative de la bailleresse que les revêtements muraux (placoplâtres) et faux-plafonds du sous-sol des locaux loués sont très dégradés, fissurés, voire ont été retirés ou tombent, et qu’un dégât des eaux est apparent dans une partie dudit sous-sol (où se trouvent une douche et les premiers sanitaires du sous-sol), des traces d’infiltrations étant visibles au plafond de l’entrée de la pièce transformée en salle de douche par la locataire.

Un dégât des eaux survenu le 24 février 2022 dans le sous-sol des locaux loués a donné lieu à l’établissement d’un constat amiable signé par la société LA MAROCAINE DE [Localité 12] et le locataire-gérant du restaurant mitoyen.

La bailleresse produit des factures d’une société QUALITÉ PLOMBERIE des 28 février et 30 avril 2022 de recherches de fuite et concluant à la nécessité d’étanchéifier le sol de la cuisine du restaurant situé au-dessus d’une partie du sous-sol de la demanderesse.

Elle produit aussi une facture d’une entreprise LEROY afférente à la pose d’une étanchéité du 11 juin 2022 à l’adresse du locataire-gérant de ce restaurant, qui toutefois s’est avérée être un faux document, étant constant que l’entreprise dont le nom figure dans l’en-tête n’exerce pas dans le domaine du bâtiment ou de la plomberie.

La locataire produit notamment un procès-verbal de constat d’huissier du 29 juin 2022 établissant que le dégât des eaux trouvant son origine dans le restaurant a perduré, étant constaté des gouttes d’eau s’écoulant de la trace d’infiltration dans la douche du sous-sol des locaux loués ainsi que des éléments démontrant que le sol de la cuisine dudit restaurant venait d’être lavé à grande eau.

Il ressort en outre de ce constat que lors du retrait des revêtements muraux dégradés, il est également apparu qu’une grille d’aération située sur le sol devant l’entrée du bâtiment donnait sur le haut de l’un des murs du sous-sol loué à la demanderesse, ladite grille étant susceptible de permettre des entrées d’eau de pluie par cette voie.

Ces constatations ont de nouveau été faites par un procès-verbal d’huissier du 16 novembre 2022.

Cependant, aucun élément émanant d’un technicien ou suffisamment explicite ne démontre l’effectivité d’entrées d’eau par cette grille, leur importance et leur effet sur l’humidité de la cave.

Il est précisé que le tribunal ne saurait tirer de conséquence de l’observation par un huissier le 03 octobre 2023 de simples cloques sur le revêtement refait à neuf au droit de ladite grille, ni même du seul relevé d’un taux d’humidité, de 40%, réalisé au niveau d’une cave par laquelle l’on peut accéder au sous-sol loué mais qui ne fait pas partie de l’assiette du bail.

À part l’infiltration en provenance du restaurant mitoyen, qui a occasionné des dommages dont il n’est pas justifié d’une étendue au-delà de sanitaires situés en sous-sol, donc très localisés, l’origine de l’humidité dans le sous-sol n’est pas établie avec certitude.

Si la bailleresse ne prouve pas avoir fait toutes diligences pour s’assurer que la fuite avait cessé, il n’est pas non plus démontré que, comme le prétend la locataire, cela serait à l’origine de plus qu’une infiltration très localisée dans le sous-sol.

Surtout, aucun élément de la cause ne démontre que le désordre dont se plaint la locataire s’est étendu au-delà du sous-sol et a effectivement généré un problème d’hygiène dans la partie des locaux dans laquelle elle exerce son activité de préparation d’aliments.

Ainsi, elle ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité d’exploiter les locaux loués conformément à leur destination qui serait effectivement imputable à manquement de la bailleresse à ses obligations de réparation.

Par conséquent, il n’est pas démontré qu’elle est fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant qu’elle refuse d’exécuter ses propres obligations contractuelles en réclamant le remboursement de loyers, provisions sur charges et taxes qu’elle a payés, ni qu’elle soit indemnisée d’un dommage consistant à avoir été privée de la faculté d’exploiter son activité dans les lieux loués.

Dans ces conditions, elle ne peut qu’être déboutée de toutes ses demandes à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de paiement de taxes et charges

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d’indemnités d’occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition, relevés individuels et généraux de copropriété, etc…) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse en vérifier le calcul et en apprécier la pertinence.

En l’espèce, la défenderesse sollicite le paiement d’une somme de 9 022,08 € composée de la façon suivante :

— régularisation de charges 2021 : 2 117,83 €

— régularisation de charges 2022 : 1 720,45 €

— taxe foncière 2021 : 2 140,91 €

— taxe foncière 2022 : 2 275,23 €

— TVA sur les régularisations de charges.

La demanderesse conteste devoir ces sommes, prétendant que l’exception d’inexécution exclut leur paiement comme celui des loyers, et qu’en tout état de cause, l’ancienne bailleresse ne lui a jamais communiqué le moindre justificatif des charges de copropriété ni du calcul de la taxe foncière, lequel était erroné.

Toutefois, il a été jugé ci-avant que l’exception d’inexécution invoquée par la demanderesse au soutien de sa demande de dispense de paiement des loyers et autres sommes dues à la bailleresse n’était pas fondée.

En outre, la défenderesse a bien produit aux débats l’avis d’échéance relatif à la régularisation des charges après déduction des provisions versées, les justificatifs des sommes appelées par le syndic de copropriété (relevés de charges des années 2021 et 2022 détaillant les charges de copropriété concernées et mentionnant les tantièmes des lots) et par l’administration fiscale (avis de taxes foncières des années 2021 et 2022) ainsi qu’un courriel joint aux avis d’imposition exposant le calcul de la somme réclamée à ce titre, après correction d’une erreur.

Ces éléments justificatifs n’ont fait l’objet d’aucune critique de la part de l’ancienne locataire permettant de considérer que les sommes correspondantes ne sont pas exactes.

En conséquence, il y a lieu de constater que la demande de paiement de la somme de 9 022,08 € TTC au titre de charges et impôts est fondée et de condamner la demanderesse à la régler.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme à la défenderesse au titre de ses frais irrépétibles, que les circonstances de la cause commandent néanmoins de limiter à une somme de 4 000 €.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE qu’il n’y a pas lieu de juger irrecevables les demandes de la locataire fondées sur le dégât des eaux et les infiltrations ;

DÉCLARE que la demande de résolution judiciaire du bail et la demande de suspension du paiement des loyers sont sans objet ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. LA MAROCAINE DE [Localité 12] de sa demande de remboursement de loyers et charges, ainsi que de ses demandes de paiement d’indemnités au titre d’un trouble de jouissance, d’une perte de chance de réaliser un bénéfice, d’une perte d’exploitation, de travaux d’amélioration, de sa demande de remboursement de provisions sur charges, impôts et taxes, et de paiement d’une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. LA MAROCAINE DE [Localité 12] à payer à la S.C.I. DES LOTS 33-34-44-45 et 113 DU [Adresse 5] une somme de neuf mille vingt-deux euros et huit centimes (9 022,08 €) TTC au titre des régularisations de charges et impôts fonciers des années 2021 et 2022 ;

CONDAMNE la S.A.R.L. LA MAROCAINE DE [Localité 12] aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de quatre-mille euros (4 000 €) à la S.C.I. DES LOTS 33-34-44-45 et [Adresse 1] DU [Adresse 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 22 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA