Du 27 mars 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/00746 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2KNB

Société ERILIA

C/

,

[V], [K]

— Expéditions délivrées à Avocats

— FE délivrée à M^e LHUISSIER

Le 27/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ERILIA, S.A.,

[Adresse 2],

[Adresse 3], [Adresse 4],

[Localité 1]

Représentée par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND (Avocat au barreau de Bordeaux)

DEFENDERESSE :

Madame, [V], [K],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2025-008737 du 12/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

Représentée par l’Avocat carpiste – M^e Pauline PAYET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, la société anonyme ERILIA a donné à bail à Madame, [V], [K] un logement situé, [Adresse 7] au, [Localité 4] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°E19460033G situé à la même adresse, moyennant un loyer de 555,76 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la société anonyme ERILIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.289,32 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2025, la société anonyme ERILIA a assigné Madame, [V], [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 juin 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués, sans délai de Madame, [V], [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la, [Localité 5] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner Madame, [V], [K] au paiement de la somme de 4.032,95 euros, à titre provisionnel, ainsi qu’à des indemnités d’occupation équivalentes au montant des loyers et charges, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux, et dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée telle une redevance et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette période ;

— Condamner Madame, [V], [K] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame, [V], [K] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 13 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 23 janvier 2026.

Lors des débats, la société anonyme ERILIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 692,22 euros au 22 janvier 2026 et confirme le surplus des termes de sa demande initiale.

En défense, Madame, [V], [K], représentée par un avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame, [V], [K] des délais de paiement conformément au plan d’apurement conclu avec le bailleur le 03 octobre 2025 à savoir le paiement de 150 euros par mois en sus du loyer et des charges courants.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse valant conclusions soutenue oralement à l’audience, et aux conclusions de Madame, [K] visées par le greffe le 23 janvier 2026 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé des plus amples prétentions et des moyens respectifs des parties.

La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

*Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 11 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 13 juin 2025.

En application du même texte, la société bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

*Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

La société ERILIA a fait signifier à Madame, [V], [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.289,32 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 24 janvier 2025.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la société ERILIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 25 mars 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame, [V], [K] a repris le paiement intégral du loyer courant, qu’un plan d’apurement a été mis en place le 3 octobre 2025 prévoyant le paiement de la somme de 150 euros en sus du loyer et des charges courants, et que Madame, [V], [K] a commencé à apurer sa dette locative. Madame, [V], [K] apparaît ainsi en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Par suite, il y a lieu d’accorder à Madame, [V], [K] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance,qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société ERILIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame, [V], [K].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame, [V], [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 601,39 euros par mois, à compter du 31 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

*Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce la bailleresse demande l’expulsion sans délai de sa locataire, toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’expulsion sans délai sera donc rejetée.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société ERILIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 692,22 euros à la date du 22 janvier 2026.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (347,56+136,80+141,29+24,05 =649,70), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas contesté ni sérieusement contestable, Madame, [V], [K] sera donc condamnée au paiement de la somme de 42,52 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 22 janvier 2026 – échéance du mois de janvier 2026 non comprise.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame, [V], [K] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, au paiement des indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 31 janvier 2026 égales au montant mensuel précité.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame, [V], [K].

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la société ERILIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 25 mars 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 1er juillet 2022 entre d’une part, la société anonyme ERILIA et d’autre part, Madame, [V], [K], relatif au logement situé, [Adresse 7], [Localité 6], [Localité 4] et l’emplacement de stationnement n°E19460033G situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame, [V], [K] à payer à la société anonyme ERILIA la somme de 42,52 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 22 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 non comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame, [V], [K] la faculté de se libérer de sa dette en 1 mensualité de 42,52 euros payable dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que le paiement s’imputera d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou de la seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Madame, [V], [K] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale à 601,39 euros par mois et CONDAMNONS Madame, [V], [K] à son paiement à la société anonyme ERILIA à compter du 31 janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame, [V], [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

RAPPELONS que pour le règlement des dépens, un plan d’apurement a été signé entre les parties le 03 octobre 2025 et qu’il permet à Madame, [V], [K] de se libérer de sa dette par le paiement d’échéances successives de 150 euros par mois ;

REJETONS les plus amples demandes formées par la société anonyme ERILIA;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE