TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Février 2026

AFFAIRE N° RG 24/05605 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QL2D

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet IMMO de France [Localité 3] ILE DE FRANCE, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B529196412, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES, dont le siège social est situé [Adresse 4], es qualité de curateur de de la succession de Madame Mme [G] [P] décédée le 08 août 2021, en vertu d’une ordonnance en date du 08 mai 2024 du tribunal judiciaire D’EVRY COURCOURONNES

comparante, dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [P] était propriétaire des lots numéros 76, 142 et 184 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5], sise [Adresse 6] à [Localité 4].

Mme [G] [P] est décédée le 8 août 2021 et la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID) a été désignée en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [G] [P] par ordonnance rendue par le tribunal judiciaire d’EVRY, le 10 mai 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 3 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE-DE-FRANCE, a fait assigner la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [G] [P], devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir ce tribunal :

— Condamner la DIRECTION DES INTERVENTIONS DOMANIALES, prise en la personne de son directeur territorialement compétent, ès qualité de curateur de la succession de Mme [G] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] les sommes suivantes :

—  13 402,52 € au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2024 inclus à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

—  3 000 € à titre de dommages et intérêts,

—  3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la DIRECTION DES INTERVENTIONS DOMANIALES, prise en la personne de son directeur territorialement compétent, ès qualité de curateur de la succession de Mme [G] [P], aux entiers dépens.

Régulièrement assignée, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) a écrit à sa contradictrice le 28 février 2025 et, se fondant sur les dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, demande de considérer son courrier comme valant constitution. Elle n’a jamais conclu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 27 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire de Mme [G] [P], qui indiquent les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un relevé de compte du syndic en date du 26 août 2024, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024, appels prov./chg courante et fonds travaux Alur 01/07/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 13 402,52 euros, frais de 1 827,80 euros compris,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2021, des exercices 2022 et 2023 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2024,

— les relevés de répartition individuelle des charges des exercices 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 10 mai 2022 et 30 mai 2023,

— l’ordonnance du 10 mai 2024 du président du tribunal judiciaire d’EVRY déclarant vacante la succession de Mme [G] [P] et nommant la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID) en qualité de curateur à la succession,

— et un commandement de payer du 13 juillet 2024.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

L’examen des pièces produites permet d’établir :

— que la somme de 1 827,80 euros représentant le total des frais mentionnés sur le relevé de compte versé aux débats, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux, doit être déduit du montant de la créance réclamée.

— et qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour les exercices 2021 à 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant n’ayant été produit.

Il en résulte que les sommes de 43,90 euros, 45,23 euros, 51,80 euros, 48,78 euros, 57,03 euros et 57,04 euros mentionnées au débit sur le relevé de compte versé aux débats au titre des appels de fonds travaux ALUR du 4ème trimestre 2021, des exercices 2022 et 2023 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2024 ne sont pas justifiées et doivent être déduites du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024, appel prov./chg courante 01/07/2024 inclus, s’élève à la somme de 10 965,83 euros (=13 402,52€-1 827,80€-43,90€-43,90€-45,23€-51,80€-51,80€-51,80€-51,80€-48,78€-48,78€-57,03€-57,04€-57,03€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte et du commandement de payer du 13 juillet 2022 versés aux débats que Mme [G] [P] de son vivant ne réglait pas ses charges depuis le 1er octobre 2021, et que cette situation a perduré depuis la nomination de la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID) en qualité de curateur à la succession de Mme [G] [P].

Cette carence quant au règlement des charges de copropriété, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [G] [P], sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [G] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [G] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 10 965,83 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024, appel prov./chg courante 01/07/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [G] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [G] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [G] [P], aux entiers dépens

RAPPELLE que, conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,