TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 12]-[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 08 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 24/01169 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5QK

NAC : 72A

Jugement Rendu le 08 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 16], situé [Adresse 2], dont les références cadastrales sont Section AL n°[Cadastre 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est situé [Adresse 6], et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire situé [Adresse 4] [Localité 13] [Adresse 9]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [F] [L] [U], demeurant [Adresse 8]

Madame [N] [O] [Z] épouse [U], demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Anne-Constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocate au barreau de PARIS

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 08 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [L] [G] [R] et Mme [N] [O] [Z] épouse [G] [R] sont propriétaires des lots numéros 392, 467, 468 et 469 au sein de la résidence en copropriété [15] 46 sise [Adresse 1] à [Localité 14].

Par ordonnance du president du tribunal judiciaire d’Evry du 21 mars 2024, Maître [W] [X] [J] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement normal de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 05 février 2024, le [Adresse 19] [Adresse 17], a fait assigner M. [F] [L] [U] et Mme [N] [O] [Z] épouse [G] [R] devant le tribunal judiciaire d’Évry aux fins de les voir condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre leur condamnation au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°1, régulièrement notifiées par Rpva le 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] demande au tribunal de:

DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [F] [U] et Madame [N] [O] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 16] » sis [Adresse 1] à [Localité 14], représenté par son administrateur provisoire Maître [A], assistée du cabinet COOPEXIA, la somme actualisée en principal de 23.902,89 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2024 inclus, et représentant :

—  23.015,98 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  284,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

—  451,82 € au titre des frais d’Huissiers, relevant des dépens.

—  151,09 € au titre des frais d’avocat, relevant de l’article 700 du CPC.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [F] [U] et Madame [N] [O] [U] d’une condamnation solidaire, ou à tout le moins in solidum, au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la relance notifiée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 26/09/2019, d’avoir à payer la somme de 3.438,88 € ;

— de la mise en demeure adressée par Maître [I], Syndic, en date du 22/04/2020, d’avoir à payer la somme de 5.031,24 € ;

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 05/05/2021, d’avoir à payer la somme de 9.565,53 € ;

— du commandement de payer notifié par l’étude ID FACTO, Huissier de justice, en date du 11/06/2021, d’avoir à payer la somme de 8.149,14 € ;

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 18/07/2021, d’avoir à payer la somme de 10.760,66 € ;

— de la signification de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 19.416,81 ;

— de la régularisation des présentes conclusions pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [F] [U] et Madame [N] [O] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 16] » sis [Adresse 1] à [Localité 14], représenté par son administrateur provisoire Maître [A], assistée du cabinet COOPEXIA, la somme de 2.300,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [F] [U] et Madame [N] [O] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 16] » sis [Adresse 1] à [Localité 14], représenté par son administrateur provisoire Maître [A], assistée du cabinet COOPEXIA, une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 165,49 €, les frais de signification de l’assignation introductive d’instance pour 60,46 €, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

En l’état de leurs dernières conclusions en défense n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 21 mars 2025, M. [F] [L] [U] et Mme [N] [O] [Z] épouse [G] [R] demandent au tribunal de:

— RECEVOIR les époux [U] en leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— OCTROYER aux époux [U] un délai de 3 ans pour procéder au paiement échelonné de la somme due au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [15] 46 » au titre des charges impayées ;

— ORDONNER que la somme à payer par les époux [G] [R] portera intérêt réduit au moins inférieur au taux légal ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [15] 46 » de sa demande tendant à voir condamné les époux [G] [R] à payer la somme de 826,45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [15] 46 » de sa demande tendant à voir condamné les époux[G] [R] à payer la somme de 1.900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [15] 46 » de l’ensemble de ses demandes, fi ns et conclusions ;- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [15] 46 » à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 27 mars 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 09 octobre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [F] [L] [G] [R] et Mme [N] [O] [Z] épouse [G] [R] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété;

— les procès verbaux des assemblées générales et des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficultés sur la période concernée

— l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry du 21 mars 2024 désignant Maître [X] [J] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété

— les appels de fonds et charges sur les périodes concernées,

— et des décomptes (pièce 7 et 60 du demandeur), des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er octobre 2024 Prov./Chg courante et cotisation Fonds travaux 01/10/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 23.902,89 euros euros -la créance réclamée au titre des charges de copropriété étant de 23.015,98 euros

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de la somme réclamée au titre des charges de copropriété.

Il convient donc de dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er octobre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 23.015,98 euros.

Les défendeurs, qui demandent que la somme à payer porte “intérêt réduit au moins inférieur au taux légal” n’explicitent pas cette demande qui n’apparaît dès lors pas bien fondée.

En l’absence de versement aux débats de la relance du 26/09/2019 et des modalités d’envoi des mises en demeure des 22/04/2020, 05/05/2021 et 18/07/2021 le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas bien fondé à demander que ces dates servent de point de départ pour les intérêts de la somme due.

La somme de 23.015,98 euros portera donc intérêt au taux légal:

— sur la somme de 8.149,14 euros à compter du 11/06/2021, date du commandement de payer

— sur la somme de 19.416,81 euros à compter du 05/02/2024, date de l’assignation introductive d’instance

— sur le surplus à compter du 10/12/2024, date de la notification des dernières conclusions du demandeur

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Cette dette, afférente au logement familial, engage solidairement les époux conformément à l’article 220 du code civil ; la condamnation à son paiement sera donc prononcée solidairement.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires Mac Donald 46 sollicite la somme de 284 euros au titre des frais de recouvrement tandis que les défendeurs concluent au rejet de la demande présentée.

La demande présentée au titre des frais de recouvrement n’apparaît pas bien fondée alors que:

— la mise en demeure du 26/09/2019 n’a pas été versée aux débats

— les modalités d‘envoi de la lettre de mise en demeure du 18/07/2021 n’ont pas été justifiés

— le seul versement aux débats d’un appel de fonds (pièce 4) est insuffisant pour justifier de la somme de 218 euros réclamée au titre des frais de mise en demeure du 05/05/2021.

La demande présentée au titre des frais de recouvrement n’apparaît pas bien fondée et le demandeur ne peut qu’en être débouté.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de dommages et intérêts, ne justifie ni de la résistance abusive alléguée ni d’avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts au taux légal.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît pas bien fondée et le demandeur ne peut qu’en être débouté.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, outre le fait que les défendeurs sollicitent des délais de paiement sur une durée de 3 années quand l’article 1343-5 sus rappelé limite la durée des délais de paiement à 2 ans, ils ne versent aucune pièce aux débats pour justifier de leur situation financière et établir qu’ils seront effectivement en mesure de payer la somme due avec un échéancier.

Au vu de ces éléments, la demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée et les défendeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Etant relevé que la demande présentée par le demandeur au titre des frais d’huissier pour un montant de 451,82 euros n’a été ni explicitée ni justifiée, il convient de dire que M. [F] [L] [U] et Mme [N] [O] [Z] épouse [G] [R], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer de 165,49 euros, les frais de l’assignation introductive d’instance de 54,42 euros. Les dépens pourront être recouvrés directement par Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les défendeurs sont par ailleurs condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M. [F] [L] [G] [R] et Mme [N] [O] [Z] épouse [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 18] la somme de 23.015,98 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 01/10/2024 inclus avec intérêt au taux légal:

— sur la somme de 8.149,14 euros à compter du 11/06/2021,

— sur la somme de 19.416,81 euros à compter du 05/02/2024,

— sur le surplus à compter du 10/12/2024,

et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Mac Donald 46 de sa demande au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Mac Donald 46 de sa demande au titre des dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [F] [L] [U] et Mme [N] [O] [Z] épouse [G] [R] de leur demande de délais de paiement

CONDAMNE solidairement M. [F] [L] [G] [R] et Mme [N] [O] [Z] épouse [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires Mac Donald 46 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [F] [L] [G] [R] et Mme [N] [O] [Z] épouse [G] [R] aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer de 165,49 euros ainsi que les frais de l’assignation introductive d’instance de 54,42 euros et qui pourront être recouvrés directement par Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,