RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 janvier 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01027 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-REGS

PRONONCÉE PAR

Anne-Gael BLANC, 1ère Vice Présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 21 novembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [E] [N]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie HADDAD de la SELARL HADDAD-MOUTIER SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE, substituée lors de l’audience par Maître Hayet IHDENE, avocate au barreau de l’ESSONNE

Madame [U] [K] épouse [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie HADDAD de la SELARL HADDAD-MOUTIER SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE, substituée lors de l’audience par Maître Hayet IHDENE, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Compagnie d’assurance ZURICH INSURANCE, es qualité d’assureur constructeur non réalisateur “CNR” de la la société LNC ZETA PROMOTION

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandrine ADIDA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0107

S.N.C. LNC ZETA PROMOTION

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0404

Compagnie d’assurance ZURICH INSURANCE es qualité d’assureur DOMMAGE OUVRAGE de la société LNC ZETA PROMOTION

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandrine ADIDA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0107

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

La société LNC Zeta promotion, dont la société Les nouveaux constructeurs est le gérant, a construit un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Adresse 6] (91).

La société Zurich Insurance Europe AG était assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur de la société LNC Zeta promotion.

Cette dernière a a vendu l’ensemble des logements de son programme, qui sont soumis au statut de la copropriété, en l’état futur d’achèvement.

Par un acte authentique du 10 mai 2022, M. [E] [N] et Mme [U] [K] [N] (les époux [N]) ont acquis auprès de la société LNC Zeta promotion les lots n°2, 119 et 120 correspondant à un appartement et deux places de stationnement.

Les travaux ont été réceptionnés le 23 juin 2022 puis le bien livré le 27 suivant sans réserve en lien avec l’objet du litige.

Postérieurement, les acquéreurs ont dénoncé différents désordres consistant essentiellement en une forte et croissante présence d’humidité et des fuites.

Par une ordonnance du 26 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire des sociétés LNC Zeta promotion et Les Nouveaux constructeurs. Les 10 mai et 20 août 2024, les opérations d’expertise ont été déclarées communes à diverses sociétés et notamment à la société Zurich Insurance Europe AG en sa seule qualité d’assureur constructeur non réalisateur.

Par ordonnance du 17 janvier 2025, le juge des référés a notamment condamné la société LNC Zeta promotion à payer aux époux [N], à titre provisionnel, la somme de 16 710,48 euros à valoir sur la réparation de leurs préjudices au titre des frais de relogement, des honoraires de location et des frais de déménagement, dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de prise en charge des frais d’expertise et condamné la société Zurich Insurance à garantir son assurée, la société Zeta promotion, des condamnations prononcées à son encontre, dans le cadre de la présente instance, au profit des époux [N].

Par actes de commissaire de justice du 19 septembre 2025, les époux [N] ont de nouveau assigné les sociétés LNC Zeta Promotion et Zurich Insurance, cette dernière prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, devant le président du tribunal judiciaire d’Evry statuant en référé.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 7 octobre 2025 et renvoyée à celle du 21 novembre suivant.

A cette date, soutenant oralement leur acte introductif d’instance, les époux [N], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

«  Déclarer communes et opposables à la société ZURICH INSURANCE, en sa qualité d’assureur DOMMAGE OUVRAGE de la société LNC ZETA PROMOTION, les opérations d’expertise judiciaire ordonnées par Ordonnance de Référé du 26 mai 2023 ( RG 23/00332 ) puis complétées par Ordonnance du 23 juin 2023 et Ordonnance de Référé du 10 mai 2024 ( RG 24/00291), le tout en application des articles 145, 331, 333 et 245 du Code de Procédure Civile,

Condamner la société LNC ZETA PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Monsieur et Madame [N] :

— une provision complémentaire de 16 605 €uros, au titre de leurs frais de relogement, sur la période de décembre 2024 à septembre 2025 compris,

— une provision ad litem d’un montant de 30.000, 00 €uros , afin de leur permettre de couvrir les frais d’instance d’expertise,

Condamner la société ZURICH INSURANCE, cette dernière en sa qualité d’assureur CNR et/ou de DOMMAGE OUVRAGE de la société LNC ZETA PROMOTION, à garantir cette dernière des condamnations précitées et prononcées à son encontre en faveur de Monsieur et Madame [N],

Enjoindre au locataire de Monsieur [Y] [P], de laisser accès à la cour accueillant le mur séparatif, à charge pour Monsieur et Madame [N] , d 'aviser ledit locataire de la date de la réunion d’expertise , dans le délai minimum d’une semaine précédant celle-ci, et d’en justifier,

Condamner IN SOLIDUM les Sociétés LNC ZETA PROMOTION et ZURICH INSURANCE, cette dernière en sa qualité d’assureur CNR et/ou de DOMMAGE OUVRAGE de la société LNC ZETA PROMOTION, prise en la personne de leurs représentants légaux, à verser à Monsieur et Madame [N] une somme de 3.000, 00 €uros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Réserver le surplus des dépens ".

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, les sociétés LNC Zeta promotion et Les Nouveaux constructeurs, représentées par leur conseil, demandent au juge des référés de :

«  – A titre liminaire, METTRE HORS DE CAUSE la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS.

— RECEVOIR la SNC LNC ZETA PROMOTION en ses demandes et les dire bien fondées ;

— REJETER les demandes des époux [N] ;

— A titre subsidiaire REDUIRE le montant de la provision qui pourra être allouée aux époux [N] à de plus justes proportions ;

— REJETER les demandes de la compagnie ZURICH INSURANCE ;

— CONDAMNER la compagnie ZURICH INSURANCE à garantir et relever indemne la SNC LNC ZETA PROMOTION de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, au profit des époux [N] ;

— CONDAMNER les consorts [I] et tout autre partie succombante à lui verser la somme de 3.000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RESERVER les dépens ".

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Zurich Insurance Europe AG, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, demande au juge des référés de :

«  -constater l’existence de contestations sérieuses en raison de l’absence de démonstration du caractère décennal des désordres n’ouvrant pas droit à l’application des garanties souscrites auprès de la société Zurich Insurance par la société SNC LNC Zeta promotion ;

— débouter en conséquence purement et simplement les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la société Zurich Insurance ;

— condamner les époux [I] à verser à la société Zurich Insurance la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. "

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026, délibéré prorogé au 20 suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise hors de cause de la société Les nouveaux constructeurs

Dans le cadre de la présente instance, aucune demande n’est dirigée contre la société Les Nouveaux constructeurs de sorte que sa demande de mise hors de cause est sans objet.

A supposer qu’elle s’analyse comme visant la mise hors de cause de cette société dans le cadre des opérations d’expertise, cette demande est irrecevable alors qu’elle a d’ores et déjà été rejetée par les ordonnances des 26 mai 2023 et 17 janvier 2025 revêtues de l’autorité relative de la chose jugée en application de l’article 488 du code de procédure civile et qu’aucune circonstance nouvelle n’est même alléguée.

Sur la demande de voir déclarer les opérations d’expertise communes à la société Zurich Insurance en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage de la société

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’application de ces dispositions suppose de constater la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu’il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond, et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Par ailleurs, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances, la garantie de l’assureur dommages-ouvrage est due pour les désordres de nature décennale.

Au cas présent, la qualité d’assureur dommages-ouvrage de la société Zurich Insurance est acquise et les demandeurs présentent des éléments précis sur l’existence de désordres décennaux.

Il convient dès lors de constater qu’ils justifient d’un motif légitime de voir rendre les opérations d’expertise communes et opposables à la société Zurich insurance en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Il sera dès lors fait droit à cette demande.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation et son étendue, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, en tout ou partie.

Le juge des référés peur accorder une provision sur des dommages et intérêts dans la mesure où il n’y a pas de contestation sérieuse sur le droit à réparation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1792 du code civil :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’article 1792-1 du même code prévoit que :

«  Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. "

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en œuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs, indépendamment de toutes fautes commises par eux.

Pour prouver l’imputabilité, il suffit au maître de l’ouvrage d’établir qu’il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d’intervention du constructeur recherché (3ème Civ., 11 sept. 2025, n° 24-10.139 B).

Lorsque l’imputabilité des désordres est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s’exonérer qu’en démontrant qu’ils sont dus à une cause étrangère (3ème Civ., 11 sept. 2025, no 24-10.139 B).

Sur la demande de provision au titre des frais de relogement

Il est acquis aux débats que la société LNC Zeta promotion a fait procéder, en qualité de maître d’ouvrage et de constructeur, à la construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] dont les demandeurs ont acquis, en état futur d’achèvement différents lots.

Il est également acquis que, après la livraison de leur bien, les acquéreurs ont dénoncé divers désordres affectant leur appartement, notamment la présence d’humidité et de fuites.

La matérialité des ces désordres n’est pas contestée et est, en tout état de cause, non sérieusement contestable aux regard des constatations de l’expert judiciaire qui souligne la présence de taux d’humidité importants dans différents endroits de l’appartement ainsi que de multiples traces de salpêtre et de moisissures visibles à l’œil nu.

En outre, le technicien indique que « les conséquences des désordres à ce stade rendent l’appartement non conforme à sa destination et qu’ il est nécessaire de reloger la famille dans les plus brefs délais et d’entamer des investigations lourdes et destructives dans certains cas ».

L’expert a par ailleurs retenu que les désordres trouvaient leur origine dans la mauvaise exécution des travaux d’étanchéité et de la plomberie notamment et que les causes probables à ce stade étaient :

«  1- Le non-raccordement de la descente EP dans le jardin donnant sur la pièce de vie ;

2 – La mauvaise étanchéité du bas du mur mitoyen avec le voisin ;

3- Des relevés d’étanchéité sur les murs donnant sur les jardins ;

4- Une mauvaise exécution de l’isolation thermique (ponts thermiques) ;

5 – Des fuites d’eau sur des tuyauteries [Localité 8] ou d’arrivée EF. "

Il n’est pas sérieusement contestable que les désordres susmentionnés sont apparus postérieurement à la réception et qu’ils n’étaient ni apparents ni réservés à cette date.

Ils se sont en tout état de cause aggravés depuis la réception et n’étaient pas connus dans leur ampleur et leur étendue à cette date.

Par ailleurs, ces infiltrations, traces d’humidité et moisissures multiples rendent les lieux impropres à leur destination puisqu’ils sont inhabitables, ce constat étant non sérieusement contestable, le seul fait que l’expert n’ait pas procédé à des sondages n’étant pas de nature à permettre de l’infirmer.

Enfin, au regard de leur nature et de leur siège, ces désordres qui présentent de manière certaine une gravité décennale et trouvaient leur origine dans la mauvaise exécution des travaux d’étanchéité et de la plomberie notamment, sont en lien avec la sphère d’intervention de la société LNC Zeta promotion en sa qualité de constructeur de l’ensemble immobilier.

L’obligation de cette dernière de réparer les préjudices des époux [N], sur le fondement de la responsabilité décennale, ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse, ce qu’elle admet.

Concernant le quantum du préjudice tenant au coût du relogement des demandeurs, la société LNC Zeta promotion oppose de façon sérieuse que des charges auraient été réglées en toute hypothèse même si les demandeurs avaient occupé les lieux litigieux sans être contraints de se reloger et que ceux-ci ne règlent pas de charges pour le logement qu’ils n’occupent pas. Elle oppose de façon également sérieuse que les primes d’assurance auraient été réglées en tout état de cause.

Par suite, le montant non sérieusement contestable de leur préjudice se limite à 12 400 euros, terme de septembre 2025 inclus.

Sur la garantie de l’assureur

La société Zurich Insurance est l’assureur garantie décennale constructeur non réalisateur et dommages-ouvrage de la société LNC Zeta promotion.

Pour s’opposer à sa garantie, cette dernière fait valoir que les désordres étaient apparents à la réception ce qui ne saurait constituer une contestation sérieuse au regard de ce qui précède.

Or, comme cela a été indiqué, il ne peut sérieusement être contesté le caractère non apparent pour des acquéreurs profanes des désordres d’humidité et d’infiltration affectant l’appartement des époux [N], au moment de la réception, et qui plus est, dans leurs manifestations et conséquences, peu importe que certaines des causes desdites désordres, pour lesquelles l’expert n’émet à ce stade que des hypothèses, aient été apparents pour le maître d’ouvrage, lors de la réception.

Par ailleurs, alors que l’imputabilité des désordres à son assurée est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure encore incertaine ou inconnue.

Dès lors, en soutenant sans le démontrer que les désordres pourraient également trouver leur origine dans une cause extérieure, l’assureur ne caractérise pas de contestation sérieuse.

En tout état de cause, le fait qu’un sous-traitant du constructeur n’ait pas été en mesure de réaliser une étanchéité de la reprise de bétonnage du rez-de chaussée dans l’allée en mitoyenneté provoquant des passages d’eau au travers de microfissures dans l’appartement ne saurait sérieusement être qualifié de cause étrangère au sens de l’article 1792 du code civil.

Il s’ensuit que la mobilisation des garanties de la société Zurich Insurance ne se heurte à aucune contestation sérieuse de sorte qu’elle sera condamnée à garantir son assurée, des condamnations prononcées à son encontre, dans le cadre de la présente instance, au profit des époux [N], étant rappelé qu’aucun plafond ni franchise n’est opposable aux tiers lésés en matière d’assurance obligatoire, couvrant les dommages matériels garantis au titre de la responsabilité décennale.

Sur la demande de provision ad litem

Faute de démonstration incontestable par les époux [N] de la nécessité pour eux de régler une quelconque consignation complémentaire mise à leur charge, il n’y a pas lieu à référé sur la demande.

Sur la demande d’injonction

L’article 14 du code de procédure civile prévoit que nul ne peut être jugé sans avoir été entendu ou appelé.

Dès lors, la demande de voir enjoint au locataire de M. [Y] [P], de laisser accès à la cour accueillant le mur séparatif, doit être déclarée irrecevable, ce dernier n’étant pas dans la cause.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner in solidum les sociétés perdantes aux dépens, la présente décision mettant un terme à l’instance de référé de sorte qu’il n’y a pas lieu de les réserver.

Ces sociétés seront également condamnées in solidum à payer aux époux [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Par ces motifs :

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Dit sans objet et, en tout état de cause, irrecevable la demande de mise hors de cause de la société Les Nouveaux constructeurs ;

Déclare communes et opposables à la société Zurich Insurance Europe AG en sa qualité d’assureur dommages-ouvrages de la société LNC Zeta promotion les opérations d’expertise judiciaire ordonnées par ordonnance de référé du 26 mai 2023 ;

Condamne la société LNC Zeta promotion à payer à M. [E] [N] et Mme [U] [K] épouse [N] une provision complémentaire de 12 400 euros, au titre de leurs frais de relogement, terme de septembre 2025 compris ;

Condamne la société Zurich Insurance Europe AG à garantir la société LNC Zeta promotion des condamnations prononcées à son encontre ;

Déclare irrecevable la demande tendant à voir enjoint au locataire de M. [P] de laisser accès à la cour accueillant le mur séparatif ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamne in solidum les sociétés LNC Zeta promotion et Zurich Insurance Europe AG à payer à M. [E] [N] et Mme [U] [K] épouse [N] une somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés LNC Zeta promotion et Zurich Insurance Europe AG aux dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 janvier 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,