TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/00873 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QLO3

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat Secondaire de la [Adresse 1] de l’ensemble immobilier de GRIGNY II, agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [M] [R] – [F], prise en la personne de Maître [W] [M] [R], demeurant [Adresse 2] et assistée de son Syndic en exercice, la Societé COOPEXIA, SA coopérative à conseil d’administration au capital de 40.000 euros, dont le siège social est à [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociètés d’EVRY sous le numéro 882.761.190

représentée par Maître Christophe MAHIEU, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[B] [S] est propriétaire des lots numéros 329 et 381 au sein de la résidence en copropriété [Etablissement 1] 27 sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 4 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par la SELARL [M] [R] – ALIREZAI prise en la personne de Maître [W] [M] [R], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, assistée de la société COOPEXIA, syndic, a fait assigner M.[B] [S] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir :

— Déclarer le syndicat des copropriétaires requérant recevable en bien fondé en sa présente demande et y faisant droit;

— Dire qu’en application des dispositions des articles 10, 10-1 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965, les débiteurs doivent participer aux charges des copropriétaires et supporter l’intégralité des frais nécessaires au recouvrement de leur créance;

— Constater que les comptes du syndic ont toujours été régulièrement approuvés par l’administrateur judiciaire;

— Condamner M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires requérant :

— une somme en principal de 20 778,62 € correspondant à :

la somme de 19 748,37 € au titre des charges de copropriété impayées ayant couru du 4ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à hauteur de la somme de

13 735,86 euros correspondant au montant de la dette visée à la mise en demeure du 2 octobre 2023, et ce en application des dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et le solde, soit la somme de 6 012,51 € à compter de la délivrance de l’assignation,

la somme de 1 030,25 € au titre des frais exposés en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— une somme de 1 200,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— une somme de 2 500,00 € pour les frais irrépétibles occasionnés au syndicat des copropriétaires par la présente procédure;

— Prononcer la capitalisation des intérêts;

— Rappeler que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, et qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision, dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire;

— Condamner le défendeur aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le compte de M. [B] [S] présente un solde débiteur depuis 2015 et qu’une première procédure a été initiée contre ce dernier en 2019 pour le recouvrement de ses charges arrêtées au 4ème trimestre 2019.

Il ajoute qu’ à la suite de la mise en place d’un échancier sur 18 mois proposé par courrier du 27 novembre 2019 à M. [B] [S], accepté par ce dernier, cette procédure a été suspendue mais que, le défendeur n’ayant jamais réglé la totalité de la dette subséquente à cet accord, il a dû lui adresser de nouvelles mises en demeure.

Il explique que par la suite, en raison de l’impossibilité pour le commissaire de justice de délivrer le 11 octobre 2023 une sommation précédant inscription d’une hypothèque légale à M. [B] [S] au motif qu’il serait décédé, il a dû diligenter une enquête qui a établi que le défendeur était vivant et résidait à une autre adresse.

Il ajoute qu’une sommation a alors été faite le 25 mars 2024 à M. [B] [S] en personne, lequel n’a pas plus réagi, ce qui a abouti à la présente procédure.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M.[B] [S], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 février 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [B] [S] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte des charges et frais impayés sur la période du 4ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2025, appel CC 01/01/2025-31/03/2025, appel tx ALUR 01/01/2025 et solde charges au 31/12/2024 inclus,

— les appels de charges sur la période du 4ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2025 inclus,

— l’assignation de 2020 et l’accord du 27 novembre 2019

— les 59ème, 68ème, 69ème, 79ème, 84ème, 87ème, 93ème et 99ème procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire des 26 juin 2019, 1er octobre 2020, 19 octobre 2020, 31 janvier 2022, 1er décembre 2022, 22 janvier 2024, 7 janvier 2025 et 15 janvier 2026,

— les contrats de syndic,

— la lettre de mise en demeure valant proposition de règlement amiable du 21 janvier 2022,

— la sommation du 15 mars 2024 précédant l’inscription d’hypothèque légale,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés sur la période du 4ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2025, appel CC 01/01/2025-31/03/2025, appel tx ALUR art.58 01/01/2025 et solde charges au 31/12/2024 inclus, s’élève à la somme de 19 748,37 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 13 735,86 euros à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023 et pour le surplus à compter du 4 février 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il ressort des documents versés aux débats que le conseil du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et M. [B] [S] avaient convenu d’un plan d’apurement des sommes restant dues au 4ème trimestre 2019 sur une période de 18 mois et que le défendeur n’a respecté cet accord que jusqu’au 30 juin 2021.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, il résulte du courrier de la société ATER du 16 janvier 2024 versé aux débats que M. [B] [S] n’exerce aucune activité professionnelle, ne perçoit aucune indemnité et n’est titulaire d’aucun compte bancaire, ce qui peut laisser supposer qu’il connaît de graves difficultés financières, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

En conséquence, M. [B] [S] sera condamné au paiement de la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] réclame une somme de 1 030,25. euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “ASSIGNATION” de 343,17 euros, “Remise dossier à l’avocat” de 177,93 euros et 192,00 euros” et “CD JUSTICIA honos dossier [S]” de 203,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 21 janvier 2022 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en réduire le montant à 49,30 euros, conformément au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

M. [B] [S] sera donc condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 49,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M.[B] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 19 748,37 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés sur la période du 4ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2025, appel CC 01/01/2025-31/03/2025, appel tx ALUR 01/01/2025 et solde charges au 31/12/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 735,86 euros à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023 et pour le surplus à compter du 4 février 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 49,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [B] [S] aux entiers dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,