TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00397 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QV6F

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

Syndic. de copro. LES MURIERS représenté par son syndic en exercice, la SAS AG-IDF – ABRI GESTION,

C/

Mme [S] [I] DIT [O]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 15 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

Syndic. de copro. LES MURIERS représenté par son syndic en exercice, la SAS AG-IDF – ABRI GESTION,

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Madame [S] [I] DIT [O]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Don dick BERTRAND, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e TESLER

CCC M^e BERTRAND

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [I] DIT [O] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 3] à [Localité 8].

Par jugement rendu par le tribunal judiciaire d’EVRY COURCOURONNES en date du 12 juillet 2024, Madame [S] [I] DIT [O] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LES MURIERS les sommes suivantes :

2183.65 euros au titre de charges impayées appel du 2ème trimestre 2024 inclus 135 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, 200 euros à titre de dommage et intérêts500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires LES MURIERS, représenté par son syndic, la SAS AG-IDF-ABRI GESTION, a fait assigner Madame [S] [I] DIT [O] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Madame [S] [I] DIT [O] à lui payer la somme de 2158.94 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, APPEL DE FONDS 01.01 -31.03.2025 et APPEL DE FONDS LOI ALUR inclus,condamner Madame [S] [I] DIT [O] à lui payer la somme de 2700 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Madame [S] [I] DIT [O] à lui payer la somme de 240 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, condamner Madame [S] [I] DIT [O] à lui payer la somme de 1200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 et après renvois à la demande des parties a été plaidée le 17 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires LES MURIERS, représenté par son conseil, indique se désister de ses demandes au titre de charges impayées et frais, la dette étant soldée, et maintenir ses demandes au titre des dommages et intérêts actualisée à la somme de 4500 euros, article 700 du code de procédure civile et dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [S] [I] DIT [O] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété de manière régulièrement, et qu les paiements effectués ont été imputés sur les dettes les plus anciennes. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Madame [S] [I] DIT [O], représentée par son conseil, indique prendre acte du désistement du syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des charges impayées.

Elle sollicite de :

constater que les documents comptables produits par le syndicat des copropriétaires sont incohérents et irréguliers, constater que le solde de compte de Madame [S] [I] DIT [O] est créditeur de 649.14 euros, enjoindre au syndicat des copropriétaires de produire des documents comptables régularisés à compter du jugement à intervenir, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 2000 euros de dommages et intérêts, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, elle sollicite de :

fixer le montant des frais nécessaires au recouvrement de la créance à hauteur de 33.75 euros,fixer le montant des dommages et intérêts à hauteur de 50 euros,fixer le montant en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 125 euros,A titre plus subsidiaire, il sollicite de voir fixer à de plus justes proportions le montant des sommes réclamées au titre des frais accessoires.

Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [I] DIT [O] fait valoir que le syndicat des copropriétaires a fait délivrer l’assignation sur la base d’un décompte erroné, estimant que la dette s’élevait à la date de l’assignation à 672.70 euros en raison de versements non pris en compte par le syndicat et intervenus antérieurement à l’assignation. Elle conteste en outre l’imputation des paiements effectuée par le syndicat des copropriétaires, notamment celui du 26 janvier 2025, et soutient que le solde est de 649.14 euros appel du 3ème trimestre 2025 inclus. Elle relève que le syndicat des copropriétaires a communiqué en cours de procédure plusieurs décomptes successifs, qui présentent des distorsions avec les appels de fonds communiqués et ont entretenu une confusion qui ont conduit à des retards de paiement Madame [I] DIT [O] ayant sollicité à plusieurs reprises des explications.

Elle ajoute que les demandes du syndicat au titre de l’accessoire sont d’un montant disproportionné par rapport à la dette, que ce soit au jour de l’assignation ou à l’audience, et que la condamnation accessoire ne pourra donc être supérieure à un quart de la condamnation accessoire du jugement antérieur en date du 12 juillet 2024. Elle en conclut que le syndicat des copropriétaires en entretenant la confusion sur les différents décomptes qu’il a communiqués, a agi de mauvaise foi et que le syndicat des copropriétaires a tenté de faire payer des sommes qui n’étaient pas dues et a commis une faute de gestion. Elle soutient que ce comportement a causé un préjudice à la copropriété et estime le préjudice qu’elle subit à hauteur de 2000 euros au titre du préjudice moral.

L’affaire est mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES MURIERS verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [S] [I] DIT [O] est propriétaire des lots 5003 et 5070 situés [Adresse 3] à [Localité 8].,

le contrat de syndic,

un décompte de la créance arrêté au 1er octobre 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 13 avril 2023, 25 avril 2024 et 10 avril 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

A l’audience du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires LES MURIERS a indiqué se désister de sa demande en paiement des charges et frais de recouvrement au motif que la dette était soldée.

Madame [S] [I] DIT [O] a indiqué prendre acte du désistement.

Elle sollicite toutefois de constater sur le solde de son compte est créditeur de 649.14 euros appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1342-10 du code civil dispose : « 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En l’espèce, par jugement rendu par le tribunal judiciaire d’EVRY COURCOURONNES en date du 12 juillet 2024, Madame [S] [I] DIT [O] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LES MURIERS les sommes suivantes :

2183.65 euros au titre de charges impayées appel du 2ème trimestre 2024 inclus 135 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, 200 euros à titre de dommage et intérêts500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Madame [S] [I] DIT [O] soutient que la dette postérieure aux causes du jugement précité débute à l’appel de charges du 3ème trimestre 2024 mais que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires sur lequel il fonde son assignation comporte une reprise de solde de 129 ,36 euros. Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires reconnait une erreur sur le point de départ de la créance dans le décompte produit à l’appui de l’assignation.

Il sera observé que les décomptes suivants communiqués par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, et plus particulièrement le décompte arrêté au 01-10-2025 ( pièces demandeur 10 et 14-1) reprennent pour origine de la dette l’appel du 3ème trimestre 2024 avec un solde à 0, soit le terme suivant immédiatement les causes du jugement du 12 juillet 2024.

Madame [S] [I] DIT [O] fait valoir en outre que la dette réelle au jour de l’assignation délivrée le 12 février 2025 qui vise un décompte au 1er janvier 2025, était de 672-70 euros. Elle soutient avoir effectué deux règlements de 676.08 euros et 676.80 euros en date du 26 janvier 2025, soit antérieurement à la date de l’assignation, et qui n’ont pas été comptabilisés par le syndicat des copropriétaires.

Or, il ressort des décomptes produits par le syndicat des copropriétaires que ces versements figurent au crédit de Madame [I] DIT [O] comme ayant été encaissés au 26 janvier 2025. Il n’y a donc pas d’omission de la part du syndicat des copropriétaires.

Ces versements n’apparaissent en revanche pas dans le décompte retenu dans l’assignation du 12 février 2025, le décompte étant arrêté au 1er janvier 2025 soit antérieurement aux paiements effectués.

La défenderesse reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir actualisé la dette avant la délivrance de l’assignation. Il sera observé que les versements opérés, point non contesté par Madame [I] DIT [O], ne soldent pas la dette. En outre le délais écoulé limité entre les paiements et la délivrance effective de l’assignation, soit 17 jours, ne permet pas de conclure à une action de mauvaise foi du syndicat des copropriétaire.

S’agissant de la contestation de la défenderesse portant sur l’imputation des paiements et plus particulièrement celle effectuée sur les paiements du 26 janvier 2025, Madame [I] DIT [O], fait valoir que le syndicat des copropriétaires procède à une imputation d’une partie d’un premier virement en date du 26 janvier 2025 au règlement des dépens du jugement du 12 juillet 2024 de sorte qu’il le réduit à hauteur de 516.03 euros, sans explication sur le décompte, et de sorte à travestir la réalité des mouvements opérés. Elle conteste que les frais de dépens du jugement du 12 juillet 2024 soient une dette ancienne au titre du décompte de charges nouvelles et soutient qu’ils constituent une dette titrée, et que leur recouvrement doit faire l’objet d’une procédure séparée. Elle ajoute n’avoir jamais eu connaissance de ces dépens et par conséquent, ne pas avoir pu indiquer qu’elle souhaitait régler cette somme en priorité, soulignant qu’elle a versé la somme correspondant au montant exacte des appels de fonds manifestant ainsi sa volonté de régler les appels de fonds.

Il ressort des décomptes produits que Madame [S] [I] DIT [O] a procédé le 26 janvier 2025 à deux versements de 676.08 et 676.80 euros. Le syndicat des copropriétaires a imputé à hauteur de 160.05 euros le 1er versement sur le solde à devoir au titre des dépens du jugement du 12 juillet 2024 et pour le surplus sur la paiement de l’appel de charge 1er trimestre 2025.

En application de l’article 1342-10 du code civil, en l’absence d’indication non équivoque du débiteur, l’imputation des paiements s’effectue sur la dette la plus ancienne.

Or, les dépens liés au jugement du 12 juillet 2024, constituent bien une dette antérieure au sens de l’article précité.

Il ne ressort pas des éléments versés par la défenderesse, qu’elle a manifesté de manière claire au moment du paiement qu’elle entendait imputer le premier paiement effectué le 26 janvier 2025 autrement que sur la dette la plus ancienne. Ce n’est que dans le cadre de la présente instance qu’elle a contesté l’imputation effectuée.

Par conséquent, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires le mode de calcul retenu.

Madame [S] [I] DIT [O] soutient que son compte présente un solde créditeur de 649.14 euros appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

Il ressort des décomptes versés au débat que l’ensemble des causes du jugement du 12 juillet 2024 a été réglé au 26 janvier 2025. Par la suite, Madame [I] DIT [O] a versé la somme totale de 3221.74 euros, déduction faite de l’écriture de 676.75 euros comptabilisée deux fois puis annulée par le syndicat des copropriétaires, la défenderesse ne justifiant pas par ailleurs avoir effectivement procédé à ce paiement et ne démontre pas avoir effectué d’autres versements que ceux figurant au décompte du syndicat des copropriétaires.

Le montant total des appels de charges effectué du 1er juillet 2024 au 01 juillet 2025 inclus, en ce compris le fonds Loi ALUR du 01 juillet 2025 s’élève à 5872.22 euros.

Il a été procédé à une régularisation en faveur de Madame [I] DIT [O] d’un montant de 99.93 euros le 02 avril 2025 et de 2461.40 euros le 25 mai 2025.

Ainsi, au 1er juillet 2025, le compte de Madame [I] DIT [O] était créditeur de 89.15 euros ( 5872.22 euros – 3221.74 euros – 2561.33 euros de régularisations) et non de 649.14 euros.

Les derniers décomptes produits dans le cadre de la présente instance par le syndicat des copropriétaires ( pièces 14-1) arrêtés au 01 octobre 2025 reprenant l’ensemble des sommes appelées et des sommes versées par Madame [I] [L], il y a lieu de la débouter de ses demandes de productions de documents comptables et de constat d’irrégularité des documents produits par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des décomptes produits, que Madame [S] [I] DIT [O] ne procède pas de manière régulière au paiement des appels de charges trimestriels, alors même qu’elle a fait l’objet d’une précédente condamnation en paiement, laissant perdurer une dette qui n’est régularisée que de manière sporadique.

Les manquements répétés de Madame [S] [I] DIT [O] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

III sur la demande reconventionnelle formulée par Madame [S] [I] DIT [O]

Madame [S] [I] DIT [O] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 euros de dommages et intérêts faisant valoir que le syndicat avait adopté un comportement proche de la faute de gestion en produisant des éléments comptables contestables.

S’il est établi que tenant compte des contestations de Madame [I] DIT [O] antérieurement à l’introduction de l’instance et dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires, a procédé à des corrections de ses décomptes, il n’est pas établi qu’il a agi de mauvaise foi.

En outre Madame [S] [I] DIT [O] ne démontre pas le préjudicie qu’elle invoque. Dès lors sa demande sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [I] DIT [O] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, dès lors que la présente procédure a été nécessaire pour que la situation soit régularisée, la dette n’ayant pas été soldée avant la délivrance de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires LES MURIERS la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires LES MURIERS, représenté par son syndic, la SAS AG-IDF-ABRI GESTION de sa demande en paiement des charges impayées et des frais de recouvrement,

DIT que le solde du compte de Madame [S] [I] DIT [O] présente un solde créditeur de 89.15 euros au 1er juillet 2025, appel de charges du 3ème trimestre inclus , en ce compris le fonds Loi ALUR du 01 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [I] DIT [O] à verser au syndicat des copropriétaires LES MURIERS, représenté par son syndic, la SAS AG-IDF-ABRI GESTION, la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LES MURIERS, représenté par son syndic, la SAS AG-IDF-ABRI GESTION, du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE, Madame [S] [I] DIT [O] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [I] DIT [O] à verser au syndicat des copropriétaires LES MURIERS, représenté par son syndic, la SAS AG-IDF-ABRI GESTION, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [I] DIT [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,