TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/05500

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPLS

Minute : 1183/24

Monsieur [M] [H]

Madame [X] [E] [W]

épouse [H]

Représentant : Me [C] NAVENNEC-NORMAND,

avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [J] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e NAVENNEC-NORMAND

Copie, pièces, délivrées à :

M. [O]

Le 14 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Novembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23.09.2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 3],

Madame [X] [E] [W] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

Tous deux comparants en personne assistés de Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND, Avocat au Barreau du VAL-DE-MARNE, substitué par Maître Patricia ALMEIDA, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 avril 2018, M. [M] [H] et Mme [X] [W], épouse [H] a donné à bail à M. [J] [O] un logement situé [Adresse 7], outre une cave, pour un loyer hors charges de 640,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 90,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [M] [H] et Mme [X] [W], épouse [H] a fait signifier à M. [J] [O], par exploit de commissaire de justice du 3 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 526,57 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, M. [M] [H] et Mme [X] [W], épouse [H] a fait assigner M. [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 septembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [M] [H] et Mme [X] [W], épouse [H], comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [J] [O] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [J] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant le logement sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner M. [J] [O] à payer :

? la somme de 10 276,78 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 266,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 6 avril 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [J] [O] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [J] [O], comparant, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 100,00 € par mois. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 12 septembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort qu’il vit seul, souffre de dettes importantes.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il ressort de l’article 23 de la loi précité que les charges locatives sont appelées par provision et font l’objet d’une régularisation annuelle.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 6 avril 2018 que M. [J] [O] doit payer un loyer d’un montant de 640,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 90,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [J] [O] restait devoir la somme de

10 276,78 euros, dont 2 566,78 euros au titre de la régularisation annuelle des charges sur les années 2019 à 2022.

Cependant, force est de constater que le bailleur fait état d’une somme de 395,21 euros sur le décompte de l’année 2024 dont il ne justifie pas.

Par ailleurs, s’agissant des montants appelés au titre des régularisations des années 2019 à 2021, le bailleur a intégré les charges relatives à l’emplacement de stationnement alors que celui-ci n’est pas objet du bail. Il convient donc de déduire une somme de 70,94 euros pour l’année 2019 et 65,31 euros pour l’année 2021. Faute de pièce comptable complète pour l’année 2020, il convient de retenir une somme équivalente à la moyenne des deux, soit 68,12 euros.

Aussi, il convient de déduire une somme globale de 599,58 euros. La dette doit être ramenée à la somme de 9 677,20 €, arrêtée au 23 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

M. [J] [O], comparant, reconnaît cette dette dans son principe.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [J] [O] au paiement d’une somme de 9 677,20 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 041,57 € à compter du 3 janvier 2024, sur la somme de 2 690 euros à compter du 27 mai 2024 et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 6 avril 2018 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 janvier 2024 pour la somme en principal de 5 526,57 €.

Cependant, force est de constater que le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mars 2024.

Si le défendeur sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il ne justifie pas de la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, l’expulsion de M. [J] [O] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [J] [O] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 4 mars 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 6 avril 2018.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [J] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 4 mars 2024, 00 heure, au 30 septembre 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2018 entre M. [M] [H] et Mme [X] [W], épouse [H] et M. [J] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 4 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [J] [O] à verser à M. [M] [H] et Mme [X] [W], épouse [H] la somme de 9 677,20 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 041,57 € à compter du 3 janvier 2024, sur la somme de 2 690 euros à compter du 27 mai 2024 et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date du jugement ;

DEBOUTE M. [J] [O] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [J] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [J] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [J] [O] à payer à M. [M] [H] et Mme [X] [W], épouse [H] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [J] [O] à payer à M. [M] [H] et Mme [X] [W], épouse [H] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8] le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION