RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 10 avril 2026

MINUTE N° 26/328

N° RG 25/01033 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RGE4

PRONONCÉE PAR

Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente,

assistée de Fabien DUPLOUY, Greffier lors des débats et de Cécile CANDAS, Greffier lors du prononcé,

ENTRE :

S.A.R.L. TIMÉO, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Maître Mélanie BRAUGE-BOYER de la SELEURL SELARL LEBOUCHER BRAUGE-BOYER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C351,

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. [D], dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par Maître Corinne TORUS de la SELARL MAY AUDIT ET CONSEIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : BO136,

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2021, la société civile immobilière [D] a donné à bail à la société Timéo des locaux à usage commercial (boulangerie-pâtisserie) et d’habitation dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], à compter du 1er juin 2021 et pour une durée de neuf années.

Se plaignant de problèmes d’humidité affectant les lieux loués, par acte du 17 septembre 2025, la société Timéo a assigné la société [D] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry statuant en référé aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Initialement appelée le 7 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 mars 2026 au cours de laquelle la société Timéo, représentée par son conseil, a développé ses conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

«- DÉBOUTER la SCI [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— DÉSIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de :

— CONVOQUER et entendre les parties, assistées le cas échéant, de leur conseil et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— SE RENDRE sur les lieux ;

— DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, et en particulier, qu’il pourra se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre tout sachant ; recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établie près ce Tribunal,

— RELEVER ET DÉCRIRE les désordres subis par la SARL TIMEO ;

— DÉTAILLER les causes de ces désordres ;

— DONNER son avis sur la responsabilité encourue en raison de ces désordres ;

— INDIQUER les conséquences de ces désordres concernant la solidité, l’habitabilité des lieux et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à leur conformité à leur destination ;

— INDIQUER les solutions appropriées pour y remédier ;

— PRÉCISER et évaluer les préjudices et coûts induits pour ces désordres ainsi que par les solutions possibles pour y remédier ;

— RAPPORTER toutes autres observations utiles à l’examen des prétentions des parties et fournir en général tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de statuer, notamment sur les responsabilités encourues, et les préjudices subis ;

— METTRE, en temps utiles, aux termes des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations qui seront annexées au rapport et y répondre ;

— DIRE que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, et qu’il pourra recueillir les déclarations de toutes les personnes interrogées et s’adjoindre tout spécialiste de son choix.

— RÉSERVER les dépens.».

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, que le bailleur est tenu d’assumer les grosses réparations et de délivrer un logement décent. Elle ajoute que, malgré des travaux récents, les locaux présentent toujours une humidité excessive qui se

traduit par la présence de champignons et de moisissures et dont il convient de déterminer les causes afin d’établir les éventuelles responsabilités et de permettre la mise en œuvre des solutions réparatoires appropriées.

En réponse aux prétentions de son bailleur, elle fait valoir que la demande de condamnation pécuniaire n’est pas formée à titre provisionnel et se heurte à des contestations sérieuses. Elle souligne en outre qu’elle a d’ores et déjà communiqué une attestation d’assurance.

La société [D], représentée par son avocat, s’est également référée oralement à ses conclusions écrites, en retranchant expressément sa demande de communication d’une attestation d’assurance, pour voir :

— débouter la société TIMEO de l’intégralité de ses demandes, les conditions de mise en œuvre d’une mesure expertale n’étant, au cas d’espèce, pas réunies ;

— à titre reconventionnel ordonner la communication par la société TIMEO à son bailleur de toutes les factures de réparations, d’entretien depuis son entrée en jouissance, le 28 août 2017 et, à tout le moins, le 1er juin 2021, date d’effet du bail commercial, et le règlement du solde négatif du compte locatif d’un montant de 3.422,73 €, créance certaine, liquide et exigible de la société SCI [D] a l’endroit de la société TIMEO ;

— condamner la société TIMEO à verser à la société SCI [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 1.750 €, ainsi que de la condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle a procédé, les 9 et 10 octobre 2025, à des travaux qui ont mis un terme aux désordres invoqués. Elle ajoute que la société Timéo est débitrice d’une obligation d’entretien dont elle doit justifier ce qui n’est pas le cas et soutient qu’un manque d’aération qui lui est imputable est à l’origine des problèmes d’humidité. Elle souligne que la société preneuse ne paie pas régulièrement son loyer malgré le commandement de payer qui lui a été adressé et dont elle doit assumer le coût et que, contrairement à ce qui est soutenu, la révision du loyer étant prévue au contrat, les sommes exigées à ce titre lui sont incontestablement dues.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’application de ces dispositions suppose de constater la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu’il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond, et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Par ailleurs, en application de l’article 1719 du code civil, applicable aux baux mixtes, le bailleur est obligé, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En outre, aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement décent doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

— Il permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Au cas présent, si la société preneuse établit l’existence d’importants désordres tenant à l’humidité des lieux loués avant les travaux réalisés par le bailleur, ce dernier démontre, pour sa part, avoir effectué, certes postérieurement à la délivrance de l’assignation, mais avant la clôture des débats, des travaux consistant, après une inspection par une société spécialisée, en «l’installation de VMC sur les 4 fenêtres de l’appartement, l’application de joints d’étanchéité sur les fenêtres côté rue, le grattage enduit et peinture des contours de fenêtres chambre enfants et parents, l’installation d’un radiateur électrique sous fenêtre chambre enfants, le changement de crémone fenêtre couloir et scellement de volets avec l’installation de deux crochets de fermeture et l’installation de garde-corps fenêtre couloir et salon».

Dans ce cadre, par la seule production de photographies non datées et peu explicites, la société Timéo n’apporte pas d’éléments précis sur la persistance de problèmes d’humidité postérieurement à cette intervention.

Il s’ensuit que, faute de démontrer l’existence d’un motif légitime justifiant la désignation d’un expert judiciaire en vue d’établir, avant tout procès au fond, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, la société Timéo verra sa demande d’expertise rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la société [D] :

Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, le locataire d’un bail est tenu de prendre à sa charge, au cours du contrat, l’entretien courant des locaux et les menues réparations.

Cependant, cette obligation ne saurait se traduire par une obligation non sérieusement contestable de communiquer au bailleur des justificatifs de cet entretien régulier.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de condamnation au paiement du solde de la dette locative :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En revanche, la condamnation au paiement d’une somme de nature non provisionnelle excède les pouvoirs du juge des référés et doit être déclarée irrecevable par ce dernier.

Au cas présent, comme le souligne la société preneuse, la demande en paiement formée par la société défenderesse n’est pas présentée à titre provisionnel de sorte que celle-ci doit être déclarée irrecevable en référé.

Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties qui succombe partiellement conservera la charge des dépens qu’elle a engagés.

Les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire ;

DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle de condamnation de la société Timéo au paiement d’une somme de 3.422,73 euros ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces ;

REJETTE la demande en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 avril 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés.