TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 septembre 2025 prorogé au 06 Octobre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffiers : Madame SCANNAPIECO, lors des débats

Madame BOINE, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 02 Juin 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 octobre 2025

à M^e GISBERT

à M^e EL KOLLI

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05967 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PXE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI VICTOIRE

domiciliée : chez GESTION IMMOBILIERE LONGCHAMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [F]

né le 08 Mars 1965 à [Localité 22]

demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Azzedine EL KOLLI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er novembre 1996, M. [U] [L] a consenti à Mme [T] [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 2.700 francs outre une provision sur charges de 852,50 francs.

Par acte d’huissier de justice du 11 mars 2022, la SCI VICTOIRE, venant aux droits de M. [U] [L], a fait signifier à Mme [T] [F] une sommation de payer la somme en principal de 3.017,70 euros.

Par acte d’huissier de justice du 26 janvier 2023, la SCI VICTOIRE, prise en la personne de son représentant légal, venant aux droits de M. [U] [L], a fait assigner Mme [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcé de la résiliation judiciaire du bail initialement souscrit par M. [L] aux droits duquel intervient la SCI VICTOIRE et Mme [T] [F] concernant le logement sis à [Adresse 23] en date du 1er novembre 1996, expulsion de Mme [G] [F] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,condamnation à lui payer la somme de 5.013,83 euros au titre des loyers et des charges dus au 9 janvier 2023,condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 690,71 euros et ce, jusqu’à libération effective des lieux,condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

Après plusieurs renvois, l’affaire a fait l’objet d’une radiation à l’audience en date du 1er juillet 2024 pour défaut de diligence des parties.

Le 27 septembre 2024, Mme [T] [F], représentée par son conseil, a sollicité la remise au rôle de l’affaire en l’état des diligences accomplies afin d’être appelée à la première audience utile.

L’audience a été fixée au 2 juin 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La SCI VICTOIRE réitère les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 8.649,83 euros au 1er janvier 2025, terme du mois de janvier inclus.

Mme [T] [F], representée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’irrecevabilité de la demande de la SCI VICTOIRE,

— rejeter la demande de la SCI VICTOIRE comme irrecevable tout au moins infondée,

— débouter le bailleur de toutes ses demandes fins et conclusions,

— constater la non-justification de l’information de la CCAPEX et de la notification au préfet,

Reconventionnellement :

— en l’état des arrêtés de péril et de mise en sécurité, constater l’impossibilité de résiliation du bail de Mme [F] et son expulsion,

— condamner la SCI VICTOIRE à reloger Mme [F] à ses frais jusqu’à la levée de l’arrêté de mise en sécurité,

— constater que Mme [F] est créancière de son bailleur la SCI VICTOIRE malgré l’actualisation du montant des charges,

— condamner la SCI VICTOIRE au remboursement de la somme de 13.199,42 euros indûment perçue à Mme [F], tout en prenant en considération les dernières charges dues,

Subsidiairement,

— retenir la bonne foi de Mme [F],

— constater la difficulté financière dans laquelle est s’est trouvée du fait de l’arrêt par la CAF du versement de l’allocation logement, conjugué à la faiblesse de ses revenus,

— constater la non résiliation du bail et accorder un délai de 36 mois à Mme [F] afin de solder sa dette,

En tout état de cause :

— condamner la SCI VICTOIRE à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, le conseil de Mme [F] renonce à l’aide juridictionnelle sur le fondement e l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [T] [F] allègue que le bailleur a encaissé indûment la somme de 13.199,82 euros au détriment de sa locataire. Elle précise qu’un arrêté de péril grave et imminent a été pris par la Mairie de [Localité 22] le 18 décembre 2018 puis d’autres arrêtés ont suivi en 2019 et 2021. Elle fait valoir les dispositions législatives de lutte contre l’habitat indigne qui préconisent la suspension du paiement des loyers lorsqu’un immeuble a été déclaré insalubre ou en état de péril, et ce jusqu’à la levée de l’arrêté qui correspond à l’exécution des travaux (article L521-2 du Code de la Construction et de l’habitation). Mme [F] soutient qu’au regard des différentes décisions administratives, qu’il ne peut être sollicité la résiliation du bail. Elle conteste les allégations de la SCI VICTOIRE concernant l’application de l’arrêté de mise en sécurité à son bâtiment expliquant que la résidence [Adresse 19] bénéficie de plusieurs adresses, car cette copropriété équivaut à un grand quartier avec autant d’adresses de rue que d’entrées et de façade. À titre reconventionnel, elle demande la condamnation de la SCI VICTOIRE à la somme de 13.199,42 euros au titre de trop perçu de loyers pendant l’arrêté de péril, calculée comme suite : versement Mme [F] 12.041,42 euros + Versement CAF 10.506 euros, soit un total 22.547,42 euros, et déduction de 9.348 euros du titre de dette locative, soit la somme de 13.199,42 euros au crédit de Mme [F].

Aux termes de ses conclusions en réplique, la SCI VICTOIRE fait valoir que l’arrêté de péril du 18 décembre 2018, l’arrêté de péril du 11 janvier 2019, l’arrêté de péril du 6 août 2021 et l’arrêté de péril du 10 octobre 2021 concernent un bon nombre de bâtiments composant la résidence « [Adresse 19] », cependant le bâtiment occupé par la locataire, dont l’adresse [Adresse 11] n’est pas contesté, n’est nullement visé par lesdites décisions administratives et ne se situe pas dans le périmètre concerné par celles-ci. Ainsi, la SCI VICTOIRE soutient que la mesure de suspension des loyers ne s’applique pas au cas d’espèce. Concernant la demande de relogement, la bailleresse oppose le fait que le bâtiment occupé par Mme [F] n’est pas frappé par les arrêtés de péril ainsi que lesdits arrêtés ne prononcent aucune interdiction d’occupation. La bailleresse allègue que l’obligation de relogement imposée au bailleur n’est applicable que pour autant que l’autorité administrative ait prononcé une interdiction temporaire ou définitive d’habiter dans le logement en cause et cite l’article [17]-3-1 du CCH. Sur la demande de remboursement des loyers formulée par Mme [F], la SCI VICTOIRE allègue que la locataire n’a aucun intérêt à agir pour solliciter le remboursement de sommes prétendument versées par la Caisse d’Allocations familiales et s’agissant des prétendus loyers payés par Mme [F], les arrêtés de périls n’ont pas suspendu les loyers du logement occupé par Mme [F] ainsi qu’elle ne produit pas la preuve de paiement des loyers. La SCI demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et le rejet de l’irrecevabilité soulevé par Mme [F] pour non dénonce de la procédure aux services de la Préfecture, ainsi que le rejet de l’intégralité des prétentions et argumentations formulées par Mme [F].

La décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 prorogé au 6 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable

La loi du 6 juillet 1989 est applicable, conformément à son article 2, s’agissant en l’espèce d’un bail d’habitation ayant pour objet un logement non meublé constituant la résidence principale de la locataire, prévoyant d’ailleurs l’application de cette loi dans son titre.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI VICTOIRE justifie de la notification de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 30 janvier 2023 soit moins de deux mois au moins ou 6 semaines avant l’audience initiale fixée en date du 8 mars 2023. De surcroît, en l’absence de signalement de la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône ou à la CCAPEX et de la notification tardive de l’assignation à la Préfecture, l’action en résiliation du contrat de bail sera déclarée irrecevable, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation seront par conséquent rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement formulée par Mme [T] [F] et en paiement des loyers formulée par la SCI VICTOIRE

Aux termes de l’article L521-2 du Code de la Construction et de l’habitation :

I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Lorsque le local visé par l’arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d’être dues à compter du jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au jour suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.

II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.

Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil. (…)

En l’espèce Mme [T] [F] demande le remboursement des sommes perçues par la SCI VICTOIRE à titre des loyers et charges pendant la période de l’arrêté de péril du 18 décembre 2018, de l’arrêté de péril du 11 janvier 2019, de l’arrêté de péril du 6 août 2021 et de l’arrêté de péril du 10 octobre 2021.

La SCI VICTOIRE conteste cette demande de la partie défenderesse faisant valoir que les mesures administratives prises par la Mairie de [21] ne concernent pas le bâtiment où se situe le logement donné à bail à Mme [T] [F] sis [Adresse 13].

À son tour Mme [T] [F] indique que les arrêtés de péril mentionnent plusieurs adresses parce qu’il s’agit d’une très grande résidence appelée «  [Localité 20] » qui « équivaut à un grand quartier avec autant d’adresses de rue que d’entrées et de façade ».

Il ressort de pièces versées aux débats que :

— l’arrêté de péril grave et imminent du 18 décembre 2018 concerne l’ensemble d’immeubles sis [Adresse 5], parcelle cadastrée n° [Cadastre 9] B0042, [Adresse 25] (pièce 8 partie demanderesse, pièce 1 partie défenderesse);

— l’arrêté modificatif de péril grave et imminent du 11 janvier 2019 concerne l’ensemble d’immeubles sis [Adresse 5], parcelle cadastrée n° [Cadastre 9] B0042, [Adresse 25] (pièce 9 partie demanderesse, pièce 2 partie défenderesse) ;

— l’arrêté de mise en sécurité du 6 août 2021 concerne l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], dit « [Localité 18] [Adresse 24] », parcelle cadastrée n° [Cadastre 9] B0042 (pièce 10 partie demanderesse, pièce 3 partie défenderesse) ;

— l’arrêté modificatif de mise en sécurité du 10 octobre 2021 concerne l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], dit « [Localité 18] [Adresse 24] », parcelle cadastrée n° [Cadastre 9] B0042 (pièce 11 partie demanderesse, pièce 4 partie défenderesse) ;

Au vu du justificatif de propriété – l’acte de vente signé par Me [M], notaire à Marseille, en date du 25 octobre 2016 – versé par la SCI VICTOIRE (pièce 1) le bien objet de la présente procédure se situe dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 19] à Marseille 15ème arrondissement [Adresse 3] et [Adresse 6] [Adresse 8]. Cadastré : Préfixe [Cadastre 14], Section B, n° [Cadastre 10], Lieudit [Adresse 1].

L’adresse pourrait être pourtant concerné par les arrêtés de mise en sécurité du 6 août 2021 et 10 octobre 2021 qui visent, entre autres, l’immeuble sis [Adresse 4] dans le quinzième [Localité 15]. Cependant, l’adresse du bien affiché dans le titre de propriété ne correspond pas à celui du bail du 1er novembre 1996 liant les parties, ainsi que l’adresse désigné dans les écritures de Mme [T] [F], soit [Adresse 11] dans le [Localité 26].

Aux termes de l’article 446-3 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaire à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents et justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, si la mention des plusieurs adresses dans les décisions administratives ont pour objectif d’identifier certains immeubles dans la copropriété [Adresse 19], et si l’adresse [Adresse 11] dans le quinzième arrondissement de Marseille ne figure pas dans les arrêtés de péril imminent et de mise en sécurité susmentionnés, il convient de reouvrir les débats pour permettre à la SCI VICTOIRE de faire ses observations sur la contradiction d’adresses entre le titre de propriété fourni et le bail liant les parties ainsi que de justifier du plan des lots de la copropriété ou autre document permettant d’identifier l’immeuble du logement objet de la présente procédure.

Il convient aussi de demander aux parties le décompte actualisé de leurs prétendues créances respectives.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, par jugement contradictoire avant dire droit mise à disposition au greffe,

Déclarons irrecevable l’action en résiliation du bail ;

Ordonnons la réouverture des débats aux fins susvisées à l’audience du 02/02/26 9H00, à l’adresse suivante: [Adresse 16];

Invitons la SCI VICTOIRE à faire ses observations sur la contradiction d’adresses entre le titre de propriété fourni et le bail liant les parties ainsi que de justifier du plan des lots de la copropriété ou d’autre document permettant d’identifier l’immeuble du logement objet de la présente procédure, qu’elle notifiera à la partie défenderesse avant la date de l’audience ;

Invitons la SCI VICTOIRE et Mme [T] [F] à produire un décompte actualisé de leurs prétendues créances respectives. ;

Rappelons aux parties qu’elles doivent comparaître ou se faire représenter à cette audience et qu’à défaut, la juridiction rendra un jugement sur les seuls éléments fournis par la partie comparante.

Disons que la notification de la présente décision par les soins du greffe vaut convocation ;

Réservons les demandes et les dépens.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT