TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Eloise PILI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02179 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GDB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Eloise PILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0188

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02179 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GDB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2013, [X] [J] a donné bail à [W] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte du 23 décembre 2024, [X] [J] a fait assigner [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de résiliation du bail et d’expulsion du logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, [X] [J], par la voix de son conseil, reprend les demandes contenues dans son assignation et sollicite du juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation consenti à [W] [K] pour défaut d’usage paisible des lieux ;

— Ordonner l’expulsion de [W] [K], ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner [W] [K] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, à compter du jugement ordonnant la résiliation, et ce jusqu’à libération des lieux ;

— Déboute [W] [K] de toute prétention plus ample ou contraire ;

— Condamner [W] [K] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner [W] [K] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, [X] [J] fait valoir, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le défendeur a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux, prévue à l’article 7 des conditions générales du bail. Le demandeur explique avoir été destinataire de plaintes des autres locataires de l’immeuble relatives au comportement du défendeur, produisant notamment des attestations à ce sujet. Il est notamment fait mention de violences dans la soirée du 25 septembre 2024, ayant nécessité l’intervention de forces de l’ordre, ayant abouti à un jugement du tribunal correctionnel en date du 18 janvier 2025. Il souligne qu’un arriéré locatif s’est créé depuis ces évènements.

Au titre des conséquences de sa demande de résiliation du bail, [X] [J] sollicite l’autorisation de procéder à l’expulsion du défendeur, dans l’hypothèse où ce dernier refuserait de quitter les lieux volontairement, ainsi que celle de tous les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Enfin, le requérant sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, ainsi que des taxes et charges, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés.

A l’audience, [W] [K] n’a pas comparu et n’était pas représenté. Il a été cité par procès-verbal de recherches infructueuses.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

En vertu de l’article 1728 du code civil, le fait d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail constitue une obligation essentielle du locataire.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1729 du code civil, si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant que la partie qui demande la résiliation de ce chef doit rapporter la preuve des troubles invoqués. Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, il est rappelé que l’article 7 des conditions générales du bail conclu par [W] [K] stipule que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués en respectant leur destination ».

[X] [J] verse aux débats des attestations des troubles de jouissance imputés à [W] [K], des photographies jointes à la plainte déposée le 3 octobre 2024 à la suite des faits du 25 septembre 2024, ainsi que le jugement du tribunal correctionnel rendu le 18 janvier 2025 déclarant [W] [K] coupable de ces faits. Les violences dont [W] [K] a été reconnu coupable sont très graves et ont été commises dans les lieux loués à l’égard de ses voisins immédiats. Ce comportement agressif de [W] [K] à l’égard de certains locataires relève de manquements graves à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

Il ressort ainsi des éléments produits que les nuisances causées par le défendeur troublent gravement la tranquillité d’un nombre significatif de locataires de l’immeuble et justifient la résiliation du bail consenti à [W] [K] pour manquement à l’obligation de jouissance paisible.

En conséquence, la résiliation du bail consenti à [W] [K] le 11 mars 2013 sur l’appartement au bâtiment principal, 4ème étage, porte [Adresse 1], sera prononcée, à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion du locataire

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut toutefois, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, [X] [J] possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

En conséquence, [X] [J] sera autorisé à faire procédure à l’expulsion de [W] [K], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de [W] [K], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, [W] [K] sera condamné au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et taxes locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clefs à [X] [J] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [W] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [W] [K], condamné aux dépens, devra payer à [X] [J], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CE MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail consenti à Monsieur [W] [K] le 11 mars 2013 sur l’appartement situé au 4ème étage du bâtiment principal, porte 12, dans l’immeuble sis [Adresse 3], à compter de la présente décision ;

AUTORISE [X] [J] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [W] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir l’appartement situé au 4ème étage du bâtiment principal, porte [Adresse 1],

CONDAMNE [W] [K] à payer à [X] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges et taxes locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE [W] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE [W] [K] à payer à [X] [J] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 03 juin 2025

le greffier le Président