TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 25/02840 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQVW

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Z] [U] [H] [G], domicilié chez [Adresse 5], [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 juin 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [U] [H] [G] est propriétaire du lot numéro 120 au sein de la résidence en copropriété [Localité 10] sise [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de Justice en date du 29 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M. [Z] [U] [H] [G] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4 989,10 euros au titre de l’arriéré de charges sur la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2022 qu’il s’était engagé à régler aux termes d’un acte de donation du 31 mai 2022, de la somme de 5 405,76 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, provision 3ème trimestre 2024 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, et 3000 euros de dommages et intérêts outre les frais irrépétibles et dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives et d’actualisation, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 21 mai 2025, et signifiées à M. [Z] [U] [H] [G] le 23 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, demande au tribunal de céans de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 4 989,10 € au titre de l’arriéré de charges correspondant à la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2022 et qui correspond aux sommes que M. [G] s’était engagé à régler aux termes de l’acte de donation du 31 mai 2022,

• 10 666,76 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025, provision charges 01/04/25-30/06/25 et fonds travaux Alur. Trim. 2/2025 0120 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance,

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que le défendeur est propriétaire du lot numéro 120 en vertu d’un acte de donation par Mme [N] [G] du 31 mai 2021, aux termes duquel il a accepté la pleine propriété dudit lot, à charge pour lui de régler directement au syndicat des copropriétaires une somme de 5 319,66 euros arrêtée au 2ème trimestre 2022, correspondant à l’arriéré de charges de copropriété au moment de la donation. Cette somme n’a jamais été réglée par M. [Z] [U] [H] [G], de même que les charges postérieures afférentes à ce lot.

Il précise que la présente action vise à solliciter la condamnation de M. [Z] [U] [H] [G] au paiement des charges de copropriété antérieures résultant de l’acte de donation du 31 mais 2021, qui ne lui étaient pas demandées lors du jugement du 3 juin 2024 aux termes duquel Mme [N] [G] a été mise hors de cause et lui condamné.

Il ajoute que, le syndicat n’ayant pas d’autre ressource que le paiement des appels de fonds, la carence du défendeur a nécessairement perturbé la gestion de la copropriété, privée de revenus découlant du paiement des charges.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Z] [U] [H] [G], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indiquent les tantièmes représentés par son lot dans la copropriété,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété dues par M. [Z] [U] [H] [G] pour la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2022, faisant apparaître un solde débiteur de 4 989,10 euros,

— un décompte actualisé, dans ses écritures,pour la période du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025, provision charges 01/04/25-30/06/25 et 2/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10 666,76 euros,

— le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux du 17 juin 2024 et le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 29 août 2024,

— le jugement du tribunal judiciaire d’EVRY du 3 juin 2024,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Sur l’arriéré de charges correspondant à la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2022:

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a été versé aucun des procès-verbaux d’assemblée générale se rapportant à cette période et justifiant du vote des budgets prévisionnels et des comptes annuels des exercices y inclus.

Il en résulte que la somme de 4 989,10 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre de cette période n’est pas justifiée.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 4 989,10 euros au titre de l’arriéré de charges correspondant à la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2022.

Sur les charges impayées arrêtées au 1er avril 2025 :

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la somme de 10 666,76 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires :

— les appels de fonds travaux loi ALUR de 35,05 euros et 40,49 euros des 3ème et 4ème trimestres 2023 et ceux de l’exercice 2024 de 40,49 euros en ce qui concerne les 3 premiers trimestres et de 41,99 euros pour le 4ème trimestre, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR concernant les exercices 2023 et 2024 n’ayant été produit.

— la somme de 163,79 euros inscrite au débit le 1er août 2023 au titre de la régularisation des charges 01/22-12/22, à défaut de versement aux débats du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle ont été approuvés ces comptes.

— la somme de 72,55 euros débitée le 1er octobre 2023 au titre du PLAN PLURIANNUEL et les appels de fonds de 95,55 euros débités le 1er octobre 2023 et le 1er janvier 2024 à titre de “RENOVATION RESIDENCE”, à défaut de versement aux débats du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle ces travaux ont été votés.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025, sur la période du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025, provision charges 01/04/25-30/06/25 et 2/4 fonds travaux loi ALUR 2025 0120 inclus, s’élève à la somme de 10 000,32 euros (= 10 666,76€-35,05€-40,49€-40,49€-40,49€-40,49€-41,99€-163,79€-72,55€-95,55€-95,55€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [Z] [U] [H] [G] a déjà été condamné par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY du 3 juin 2024 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement du défendeur au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M. [Z] [U] [H] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] [U] [H] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande en paiement de la somme de 4 989,10 euros au titre de l’arriété de charges correspondant à la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2022;

CONDAMNE M. [Z] [U] [H] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 10 000,32 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025, sur la période du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025, provision charges 01/04/25-30/06/25 et 2/4 fonds travaux loi ALUR 2025 0120 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE M. [Z] [U] [H] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [Z] [U] [H] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [Z] [U] [H] [G] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,