TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 20 Février 2026

AFFAIRE N° RG 23/03407 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PLTW

NAC : 50F

FE-CCC délivrées le :________

à :

M^e Valérie DUBOIS

M^e Gilles NOUGARET

Jugement Rendu le 20 Février 2026

ENTRE :

Monsieur [A] [G], né le 08 Août 1977 à [Localité 2] (78), Fonctionnaire territorial, demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [V], née le 29 Novembre 1979 à [Localité 3] (94), Infirmière, demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Gilles NOUGARET de la SELARL MANCIER-LHEURE NOUGARET, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [L] [C], [X], [U] [I], né le 27 Novembre 1945 à [Localité 4] (53), Retraité, demeurant [Adresse 2]

Madame [M] [N] [T] épouse [I], née le 04 Décembre 1948 à [Localité 5] (53), [A], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Valérie DUBOIS, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gaël BLANC, 1ère Vice-présidente

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge

Greffier : Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats.

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 24 Octobre 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 24 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Février 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 7 juillet 2017, M. [L] [I] et Mme [M] [T] épouse [I] (les époux [I]) ont promis de vendre à M. [A] [G] et Mme [E] [V] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 6] et la moitié indivise d’une parcelle de terrain à usage commun avec les propriétaires de la parcelle voisine, moyennant le prix de 285 000 euros.

La vente a été réitérée suivant acte authentique dressé par le même notaire le 6 octobre 2017.

Par actes d’huissier des 31 octobre, 12 et 21 novembre 2018, M. [G] et Mme [V] ont assigné en référé expertise les vendeurs, l’office notarial et l’agence immobilière, qui a elle-même attrait son agent commercial dans la cause.

Par ordonnance de référé du 12 mars 2019, le président du tribunal d’Evry a rejeté la demande d’expertise pour certains désordres (inadaptation du moteur, infiltrations sur le mur et plafond de la cave du sous-sol, infiltrations sur le plafond de l’atelier du sous-sol, infiltrations au bas du mur de l’atelier du sous-sol, respect des écarts au feu du conduit du poêle du séjour et dysfonctionnement de la ligne téléphonique) mais ordonné une mesure d’instruction, au contradictoire des seuls vendeurs, concernant les traces d’humidité sur le mur du garage et la forte humidité des carrelages en bordure dudit mur, l’affaissement du plancher de l’étage et les traces d’infiltrations sur les panneaux de bois dudit plancher, la fissure du joint entre le carrelage et la faïence de la salle de bain de l’étage, les traces d’humidité sur le plafond du séjour au droit de la salle de bain de l’étage et la coupure des contrefiches de la charpente à l’étage.

Cette ordonnance a été confirmée en appel et le pourvoi sur la décision de la cour a été rejeté.

L’expert a déposé son rapport le 20 mai 2023.

Par acte du 5 juin 2023, M. [G] et Mme [V] ont assigné les époux [I] devant le tribunal judiciaire d’Evry statuant au fond.

Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 12 mars 2025, ils demandent au tribunal de :

« Condamner in solidum Monsieur [L] [C] [X] [U] [I] et Madame [M] [N] [T] épouse [I] :

— à titre principal. sur le fondement de l’ancien article 1116 du code civil,

— à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,

— à titre très subsidiaire, sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil,

— à titre infiniment subsidiaire, sur 1e fondement des articles 1112-1, 1602 et 1104 du code civil, à payer à Monsieur [A] [G] et à Mme [E] [V] une somme de 52 681,80 € TTC en réparation du préjudice matériel relatif aux infiltrations dans le garage ;

Dire et juger que les sommes dues au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l’indice BT 01 à compter du 30 avril 2023, date du rapport de l’Expert judiciaire ;

Condamner in solidum Monsieur [L] [C] [X] [U] [I] et Madame [M] [N] [T] épouse [I] :

— à titre principal, sur le fondement de l’ancien article 1116 du code civil,

— à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,

— à titre très subsidiaire, sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil,

— à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement des articles 1112-1, 1602 et 1104 du code civil, à payer aux consorts [J] une somme de :

—  10 000 € au titre du préjudice moral ;

—  13 795 €, à parfaire, au titre du trouble de jouissance ;

—  1 947,55 € au titre du préjudice financier ;

Dire que les sommes dues par les consorts [I] porteront intérêts à compter du 5 novembre 2018, date de l’assignation en référé signifiée aux époux [I] ;

Dire que les intérêts échus des sommes dues par les défendeurs produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre les consorts [J]

Condamner in solidum Monsieur et Madame [I] à payer aux consorts [J] la somme de 15 000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur et Madame [I] aux entiers dépens de référé et de fond, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire et les frais d’investigations à hauteur de 3 025 € ».

Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 16 novembre 2023, les époux [I] demandent au tribunal de :

« DEBOUTER purement et simplement de toutes leurs demandes, fins, et prétentions les consorts [J]

Les CONDAMNER à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susmentionnées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 9 octobre 2025.

A l’audience du 24 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe au 9 janvier 2026 suivant, délibéré prorogé au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Dans sa version applicable entre les 1er octobre 2016 et 2018 et, par suite, au litige, la vente ayant été signée le 6 octobre 2017, l’article 1137 du code civil dispose que :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Pour caractériser un dol, il faut et il suffit que la victime établisse, d’une part, l’existence de manœuvres, d’un mensonge ou d’un silence délibéré de son cocontractant, et, d’autre part, que sans ceux-ci, elle n’aurait pas vendu ou pas acheté le bien objet du contrat, ou du moins n’aurait pas conclu la vente aux conditions où elle a eu lieu.

Au cas présent, le rapport de l’expert judiciaire confirme la matérialité du désordre tenant à l’humidité du garage, à l’exclusion des autres désordres objets de sa mission qu’il ne retient pas, et met en évidence des phénomènes d’inondation du sous-sol en cas de fortes précipitations qu’il impute à un défaut de gestion des eaux de précipitation dont les causes sont un défaut de canalisation des eaux pluviales qui produit par des fuites une concentration d’eau dans le sol ainsi qu’un défaut de drainage qui ne collecte aucune eau du sol et ne protège pas les pieds de murs enterrés.

Or, si des infiltrations avaient déjà été repérées dans la cave comme dans l’atelier du sous-sol lors des visites préalables à la vente, un document attestant qu’une entreprise avait « réalisé les travaux d’infiltration » a été communiqué aux acquéreurs lors de la signature de l’acte de telle sorte que ces derniers, en leur qualité de profanes, pouvaient légitimement penser que leur cause, alors non connue par eux, avait été éradiquée.

Par ailleurs, de nouvelles traces d’humidité étaient repérées cette fois sur le mur du garage et non dans les seuls caves et ateliers ainsi que sur les carrelages en bordure dudit mur postérieurement à la vente.

En outre, après leur prise de possession des lieux, les acquéreurs ont, à l’occasion d’orages, subi des inondations dans leur sous-sol, inondations qu’ils établissent suffisamment par la production de vidéos et de photographies soumises à l’expert, peu important, contrairement à ce que soutiennent les époux [I], qu’ils ne prouvent pas avoir déclaré de sinistre de ce fait à leur assureur.

Par ailleurs, il est établi, malgré les photographies et attestations contraires produites en défense qui sont insuffisamment probantes au regard du caractère intermittent des inondations invoquées, que celles-ci ont préexisté à la vente et que les vendeurs, qui ont habité les lieux pendant 15 ans, ne pouvaient, pour leur part, en ignorer l’existence.

En effet, l’expert souligne que des « traces au sous-sol témoignent d’infiltrations passées ».

En outre, alors que leur cause, clairement identifiée par l’expert, préexistait à la vente puisque « l’état de colmatage du drain, de charge de terre dans le regard et la prolifération racinaire dans les canalisations enterrées des eaux pluviales ne peut pas se produire dans un délai se situant après le 6 octobre 2017 », il n’est pas fait état d’inondations liées à des précipitations exceptionnelles mais seulement fortes ce qui signifie qu’il s’agissait de phénomènes sinon habituels au moins répétitifs, l’expert indiquant que « les infiltrations au sous-sol, très vraisemblablement récurrentes, ont pu être […] observées par les vendeurs »,

Surtout, les vendeurs ont manifestement tenté des solutions réparatoires ou à tout le moins esthétiques à savoir l’installation d’un puisard en 2013, un traitement intrados des murs enterrés ainsi que des reprises de l’enduit en intérieur du sous-sol.

Et, en affirmant que, « depuis la construction du puisard en date du 20 mars 2013, [… ils…] n’avaient jamais eu d’inondation dans leur garage », les défendeurs reconnaissent a contrario en avoir subi en amont.

Lorsqu’ils indiquent ainsi que les inondations ont cessé depuis la création du puisard, les époux [I] procèdent par voie d’affirmation alors que les photographies et attestations susmentionnées sont insuffisamment probantes. Cette affirmation est en tout état de cause infirmée par la persistance des écoulements d’eau immédiatement après la vente.

L’ancienneté des inondations et leurs causes, clairement établies par l’expert judiciaire comme étant un défaut de canalisation des eaux pluviales par invasion racinaire ainsi qu’un défaut de drainage qui ne collecte aucune eau du sol et ne protège pas les pieds de murs enterrés, permettent par ailleurs d’exclure que, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, des interventions des acquéreurs postérieurement à la vente en aient été à l’origine.

Enfin, les époux [I] ont gardé sous silence l’existence de ces inondations comme la création du puisard pour y remédier.

Ils ont en outre produit lors de la vente une attestation sur la réalisation de travaux d’infiltration en ayant nécessairement connaissance que cette intervention, facturée 400 euros, était superficielle.

Par ailleurs, le puisard n’était pas visible puisqu’il est situé sur le terrain voisin, issu de la division du fonds des époux [I] et propriété de leur fille. En outre, sa création en 2013, n’est pas mentionnée dans l’acte de vente alors que le sont la transformation d’une fenêtre en 2012 et la construction d’une pergola en 2016. En tout état de cause, en tant que profanes, les acquéreurs pouvaient légitimement ignorer l’usage de cet équipement.

Enfin, au regard de l’importance des écoulements constatés dont l’expert indique qu’ils « compromettent la destination du sous-sol et peuvent à la longue dégrader la structure, et nécessitent, de ces faits, réparations », et au regard du coût élevé de celles-ci, l’existence de ces inondations constituait nécessairement une donnée déterminante du consentement des acquéreurs sans laquelle ces derniers n’auraient certainement pas donné le même prix du bien.

La réticence dolosive est donc caractérisée.

Aux termes de l’article 1178 du code civil :

« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

Ainsi, la victime du dol peut agir, non seulement en nullité de la convention mais également en réparation du préjudice subi.

Au cas présent, les demandeurs sollicitent des dommages et intérêts à hauteur du coût des travaux de réparation.

Dans son rapport, l’expert a retenu un coût des travaux de reprise de 23 245 euros TTC auquel il convient néanmoins, afin d’assurer l’indépendance du circuit d’évacuation des eaux des demandeurs de celui du fonds voisin, d’ajouter le coût de la création d’un puisard sur leur terrain pour 4 999,50 euros TTC puisqu’il convient non seulement de réparer l’existant mais aussi de permettre un fonctionnement normal du réseau.

En revanche, en l’absence de démonstration suffisante du fait que l’état de leur terrain aurait été dégradé par les investigations, les demandeurs verront leur demande d’indemnisation du coût de la remise en état de celui-ci rejetée.

Concernant le préjudice moral, au regard de la préoccupation nécessairement induite par l’existence des désordres et la procédure afférente, une somme de 1 000 euros sera allouée aux demandeurs de ce chef.

Concernant le trouble de jouissance, l’expert a retenu que celui-ci n’était pas justifié dans la mesure où les inondations étaient intermittentes et où l’utilisation du garage n’était pas impossible. Cependant, le garage représentant notamment un espace de stockage dont les demandeurs ont été au moins partiellement privés par intermittence du fait des écoulements et de l’importante humidité du sous-sol, un préjudice de jouissance sera retenu à hauteur de 1 000 euros.

La demande indemnitaire au titre des frais de constat de commissaire de justice, du coût du crédit à la consommation qui aurait été souscrit pour payer l’expertise, lesquels relèvent des frais irrépétibles de procédure, sera examinée à ce titre.

Les époux [I] seront ainsi condamnés in solidum au paiement de :

—  28 244,50 euros au titre du préjudice matériel, cette somme devant être actualisée en fonction de l’indice BT 01 entre le 30 avril 2023, date du rapport de l’expert judiciaire, et le présent jugement ;

—  1 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  1 000 euros au titre du trouble de jouissance.

Ces sommes, de nature indemnitaire, porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision avec capitalisation.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

M. et Mme [I], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, sans inclure ceux de la procédure de référés. Ces dépens comprendront les frais d’expertise judiciaire. Les frais d’investigations qui relèvent des frais irrépétibles seront en revanche examinés à ce titre.

M. et Mme [I], seront ainsi condamnés in solidum à payer aux demandeurs la somme de 5 000 euros au titre de frais d’avocat, somme à laquelle il convient d’ajouter le coût des constats de commissaire de justice pour 655 euros et des investigations utiles à la procédure pour 3 025 euros, soit une somme totale de 8 680 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de prise en charge du coût du crédit sera en revanche rejetée alors qu’il n’est pas suffisamment établi que celui-ci ait été affecté au financement du coût de la procédure.

En l’absence de motif justifiant d’y déroger, l’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DIT que le dol de M. [L] [I] et Mme [M] [T] épouse [I] est caractérisé ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [I] et Mme [M] [T] épouse [I] à payer à M. [A] [G] et Mme [E] [V] les sommes de :

—  28 244,50 euros au titre du préjudice matériel, cette somme devant être actualisée en fonction de l’indice BT 01 entre le 30 avril 2023, date du rapport de l’expert judiciaire et le présent jugement ;

—  1 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  1 000 euros au titre du trouble de jouissance ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision avec capitalisation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [I] et Mme [M] [T] épouse [I] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [I] et Mme [M] [T] épouse [I] à payer à M. [A] [G] et Mme [E] [V] la somme de

8 680 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, 1ère Vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,