TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00213 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHLR

N° de Minute : 25/00113

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 28 Juillet 2025

[W] [Y]

C/

S.A.S.U. COLONNA-EDL

[I] [B]

[R] [T]

[Z] [T]

[V] [T]

[M] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [W] [Y], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A.S.U. COLONNA-EDL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Patrick DELBAR, avocat au barreau de LILLE

Mme [I] [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Safia ABDELKRIM, avocat au barreau d’AMIENS

M. [R] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Safia ABDELKRIM, avocat au barreau d’AMIENS

Mme [Z] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Safia ABDELKRIM, avocat au barreau d’AMIENS

Mme [V] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Safia ABDELKRIM, avocat au barreau d’AMIENS

Mme [M] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Safia ABDELKRIM, avocat au barreau d’AMIENS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[W] [Y] est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 7].

La SASU COLONNA-EDL a pour activités principales la rédaction d’états des lieux et de constats, la gestion contentieuse ainsi que la rédaction de diagnostics.

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2023, la SASU COLONNA-EDL – agissant en qualité de mandataire de [W] [Y], bailleur – et « Madame [B] » – en qualité de locataire – ont signé un état des lieux d’entrée dans le logement susvisé. Les clés de cette maison ont été remises à [I] [B] par la SASU COLONNA-EDL le même jour.

La SASU COLONNA-EDL a rédigé au profit de [I] [B] un bail d’habitation portant sur ce logement, pour un loyer mensuel de 800 euros outre 50 euros de provisions sur charges. Par courrier électronique du 6 janvier 2024, la SASU COLONNA-EDL a adressé ce bail à [I] [B] pour paraphes et signature ; aux termes du même courrier, le relevé d’identité bancaire de [W] [Y] a été transmis à [I] [B] « pour le loyer ».

Le 31 décembre 2023, la SASU COLONNA-EDL a édité à l’attention de [W] [Y] une facture d’un montant total de 420 euros TTC dont 100 euros HT au titre de l’état des lieux d’entrée du 1er décembre 2023 et 150 euros au titre des honoraires de rédaction du bail.

Suivant procès verbal du 3 janvier 2025, Maître [P] [N], commissaire de justice requise à cet effet par [W] [Y], a constaté que l’immeuble sis [Adresse 6]) était occupé par [I] [B] ainsi que par ses 7 enfants, dont 4 majeurs nommés [R] [T], [Z] [T], [V] [T], [M] [T].

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, [W] [Y] a fait délivrer à [I] [B], ainsi qu’à tous occupants de son chef, sommation de quitter les lieux susvisés.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, [W] [Y] a fait citer [I] [B], [R] [T], [Z] [T], [V] [T], [M] [T] et la SASU COLONA-EDL à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référé, à l’audience du 3 mars 2025, aux fins, notamment, d’obtenir l’expulsion sans délai des occupants de son logement, outre la condamnation des défendeurs à lui payer diverses sommes d’argent.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 23 mai 2025.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [W] [Y], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :

se déclarer compétent ;

déclarer sa demande recevable et bienfondée ;

renvoyer les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent et par provision :

juger que [I] [B], [R] [T], [Z] [T], [V] [T], [A] [T] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 7] ;

ordonner l’expulsion de ces derniers et de tous occupants de leur chef sans délai, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

supprimer les délais prévus aux articles L 412-3 et L 412-1 du code de procédure civile ;

supprimer le bénéfice du sursis de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

juger que la SASU COLONA-EDL a manqué à ses obligations contractuelles à son égard ;

condamner solidairement [I] [B], [R] [T], [Z] [T], [V] [T], [A] [T] et la SASU COLONA-EDL au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 850 euros par mois pour la période allant du 13 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par l’expulsion des occupants ;

condamner la SASU COLONA-EDL à lui rembourser la somme de 300 euros TTC au titre de la facture datée du 31 décembre 2023 ;

débouter les occupants de toute demande de délai ;

condamner solidairement chacun des défendeurs à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice relatifs à la sommation de quitter les lieux et au constat du 3 janvier 2025 ;

rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance.

Invoquant les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, il soutient que le juge des référés est compétent dès lors que [I] [B], [R] [T], [Z] [T], [V] [T] et [A] [T] occupent le bien immobilier dont il est propriétaire sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite

Se prévalant des dispositions des articles L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire et L 411-1 à L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il expose ne jamais avoir donné son accord pour régulariser un bail d’habitation au profit de [I] [B] ; que la valeur locative du bien immobilier s’élève à la somme de 850 euros par mois ; que Madame [B] cause un grave trouble à l’ordre public ainsi qu’au voisinage. En réponse à l’argumentation présentée par les parties adverses, il fait valoir que le bail produit aux débats n’est pas signé ; que Madame [B] a déclaré spontanément au commissaire de justice avoir conscience d’occuper les lieux sans droit ni titre ; que la SASU COLONNA-EDL s’est octroyée le droit d’adresser à Madame [B] un projet de bail sans son accord ; que la transmission par la SASU COLONNA-EDL de son identité bancaire à Madame [B] ne constitue pas une preuve de la connaissance qu’il avait du « prétendu bail » mais témoigne de l’impéritie de la SASU COLONNA-EDL. Il ajoute que le courrier produit par les occupants en pièce 6, aux termes duquel il aurait autorisé la CAF à verser à Madame [B] les APL directement sur le compte bancaire de cette dernière, est un faux ; qu’il a de ce fait déposé plainte pour usurpation d’identité. Il fait également valoir que les défendeurs ne rapportent pas plus la preuve de l’existence d’un bail verbal. En réponse à l’argumentation présentée par la SASU COLONNA-EDL, il expose que cette dernière reconnaît s’être octroyée le droit de rédiger un bail sous seing privé sans jamais avoir obtenu son accord pour ce faire ; qu’elle a introduit dans les lieux une occupante sans droit ni titre, ce qui est constitutif d’une faute.

Invoquant les dispositions de l’article 1991 du code civil, il soutient que le lien contractuel l’unissant à la SASU COLONNA-EDL est indéniable ; que les fautes commises par cette dernière dans l’exercice de son mandat de gestion lui causent un préjudice moral. En réponse à la demande reconventionnelle présentée par les occupants, il fait valoir qu’un seul virement de 850 euros lui a été adressé, ce au mois de février 2024 ; que la procédure initiée ne saurait être qualifiée d’abusive.

Reprenant oralement les termes de leurs dernières conclusions visées à l’audience, [I] [B], [R] [T], [Z] [T], [V] [T], [M] [T], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection, statuant en référé de :

se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lille ;

débouter le requérant de l’ensemble de ses demandes ;

dire et juger que Madame [B] bénéficie d’un titre d’occupation pour le logement litigieux ;

condamner le requérant à leur payer la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice moral en raison de la procédure abusive ;

condamner le requérant à leur payer à chacun la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Invoquant les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, ils soutiennent avoir régulièrement signé un contrat de bail afin d’occuper légalement le logement ; qu’il résulte de l’argumentation présentée par la SASU COLONNA-EDL que le requérant avait parfaitement connaissance du bail qui leur avait été consenti ; qu’il existe par conséquent une contestation sérieuse.

Se prévalant des dispositions des article L 412-1 à L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, ils font valoir qu’il appartient au requérant de démontrer qu’ils se sont introduits dans le logement par voie de fait, menace, manœuvre ou contrainte ; que tel n’est pas le cas dès lors qu’ils disposent d’un titre d’occupation ; que la SASU COLONNA-EDL leur a remis les clés du logement, ce qui laisse supposer qu’elle détenait mandat pour ce faire ; que par courrier du 6 janvier 2024, cette dernière leur a transmis le bail ainsi que le relevé d’identité bancaire de [W] [Y] ; que Madame [B] a effectué un virement sur le compte bancaire de ce dernier ; que le bailleur a rédigé à l’attention de la CAF un courrier aux termes duquel il autorisait Madame [B] à percevoir directement les APL sur son compte bancaire ; qu’il était parfaitement informé de l’existence du bail ; que [W] [Y] n’a déposé plainte au mois d’avril 2025 pour usurpation d’identité que pour les besoins de la cause ; qu’il ne démontre les allégations afférentes aux troubles de voisinage par aucun élément probant ; que cette argumentation démontre qu’il avait connaissance de l’occupation légale de son logement.

A l’appui de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, ils soutiennent que la procédure initiée est abusive dès lors qu’ils disposent d’un titre d’occupation et que les loyers sont payés.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, la SASU COLONNA-EDL, représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection, statuant en référé de :

se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lille ;

débouter le requérant de l’ensemble des demandes formulées à son encontre ;

condamner le requérant à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose avoir été mandatée par [W] [Y] aux fins de réaliser l’état des lieux d’entrée du bien immobilier litigieux au mois de décembre 2023 ; que si la rédaction du bail était initialement confiée à Maître [E] [L], notaire, la carence de ce dernier ainsi que l’insistance de la locataire l’ont contrainte de rédiger elle-même cet acte, transmis pour contre signature à [W] [Y] ; que la recherche de sa responsabilité contractuelle incombe au juge du fond ; qu’il résulte des courriers produits que [W] [Y] avait connaissance de l’identité de la locataire ; qu’elle n’avait pas de mandat de gestion pour le suivi de la location postérieur à la réalisation de l’état des lieux d’entrée ; qu’elle ne peut par conséquent être tenue responsable du défaut de paiement des loyers.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le pouvoir du juge des référés :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le caractère illicite de l’occupation des lieux ne saurait être qualifié de « manifeste » dès lors que :

[W] [Y] reconnaît avoir donné mandat à la SASU COLONNA-EDL pour réaliser des états des lieux afférents au bien immobilier sis [Adresse 5] [Localité 11] [Adresse 1] ;

un état des lieux d’entrée dans le logement a été signé le 13 décembre 2023 par la SASU COLONNA-EDL, agissant expressément en qualité de mandataire de [W] [Y], bailleur, et [I] [B], désignée en qualité de locataire ;

les clés du logement ont été remises le 13 décembre 2023 à [I] [B] par la SASU COLONNA-EDL, agissant toujours en qualité de mandataire du bailleur ;

s’il est exact que le bail produit par les parties n’est pas signé, il est constant que celui-ci a été rédigé et transmis à [I] [B] pour signature par la SASU COLONNA-EDL le 6 janvier 2024, soit après la remise de clés ; qu’il appartient au juge du fond de déterminer si un bail – fût-il verbal – a été conclu entre les parties et d’apprécier, le cas échéant, si [I] [B] pouvait légitimement croire au pouvoir détenu par la SASU COLONNA-EDL pour ce faire au regard des circonstances de l’espèce ;

les défendeurs produisent un courrier manuscrit daté du 19 janvier 2024, signé et rédigé comme suit « j’autorise la CAF à verser à Mme [B] l’APL directement sur son compte bancaire. Pour servir ce que de droit, bien à vous, [Y] » ; qu’il revient au juge du fond de déterminer si l’identité de [W] [Y] a été, comme il le prétend, effectivement usurpée ;

le 31 décembre 2023, la SASU COLONNA-EDL a édité à l’attention de [W] [Y] une facture d’un montant total de 420 euros TTC dont 100 euros HT au titre de « l’EDE du 1 12 2023 [B] type maison [Localité 11] » et 150 euros au titre des honoraires de rédaction du bail ;

[W] [Y] sollicite le remboursement des dites sommes et produit la facture y afférente, ce qui laisse supposer que celle-ci lui a été effectivement transmise, qu’il s’en est acquitté, qu’il avait par conséquent connaissance de la rédaction par la SASU COLONNA-EDL d’un bail au profit de Madame [B] et en a volontairement payé le prix.

Ces éléments constituent, outre un obstacle au constat du caractère manifeste de l’illicéité de l’occupation, une contestation sérieuse de cette affirmation.

Les conditions édictées par les articles 834 et 835-1 du code de procédure civile ne sont dès lors pas réunies.

Il appartient par conséquent au juge du fond de statuer sur l’existence d’un bail d’habitation consenti à [I] [B] – fût-il verbal – et le cas échéant, de se prononcer sur l’opposabilité de ce dernier à [W] [Y] en application des dispositions de l’article 1998 du code civil.

Il revient également au juge du fond de déterminer si la SASU COLONNA-EDL a commis une faute dans l’exercice de son mandat de gestion.

Il convient dès lors de renvoyer le requérant à se pourvoir devant le juge du fond.

Sur la demande reconventionnelle présentée par les occupants pour résistance abusive :

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol

En l’espèce, la présomption légale de bonne foi n’est renversée par aucun élément.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts présentée sur ce fondement sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[W] [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, [W] [Y] sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné à payer, au regard des factures d’honoraires produites aux débats, la somme de 600 euros à chacun des occupants défendus par Maître [C] [K].

En revanche, l’équité commande de rejeter la demande présentée au même titre par la SASU COLONNA-EDL.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS [W] [Y] à se pourvoir devant le juge du fond ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts présentée par [I] [B], [R] [T], [Z] [T], [V] [T] et [M] [T] pour procédure abusive ;

CONDAMNONS [W] [Y] à payer à [I] [B] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [W] [Y] à payer à [Z] [T] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [W] [Y] à payer à [V] [T] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [W] [Y] à payer à [M] [T] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [W] [Y] à payer à [R] [T] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes présentées par [W] [Y] et par la SASU COLONNA-EDL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [W] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

LA GREFFIERE,

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,