TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 25/01007 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTYJ

NAC : 72A

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, Société à responsabilité limitée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 487 716 474, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Q] [V] [M] [F], demeurant [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 28 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Q] [V] [M] [F] est propriétaire des lots 58 et 176 dépendant de la copropriété DOMAINE DU LAC située [Adresse 5] à [Localité 3].

Par assignation en date du 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL A2C IMMO, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

condamner M. [Q] [V] [M] [F] à lui payer les sommes de :. 7.778,96 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, appel du 4ème appel de fonds et fonds travaux loi alur inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

. 662,07 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 24 septembre 2020, date du commandement de payer,rejeter toute demande de délais,si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,condamner M. [Q] [V] [M] [F] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Q] [V] [M] [F], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 26 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème appel provisionnel 2019 et fonds travaux loi Alur au 4ème appel de fonds – budget ordinaire et fonds travaux loi Alur,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 18 décembre 2020, 5 septembre 2022, 13 avril 2023, 14 décembre 2023 et 23 septembre 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er octobre 2024, provision 4ème appel de fonds et fonds travaux loi alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7.778,96 euros.

En premier lieu, il convient de rappeler que le montant de la créance doit être justifié par un décompte remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, décompte qui doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

En l’espèce, le décompte produit comporte des lignes « solde à nouveau » (18/09/2019 – 3.352,02 + 240,80 + 27,13) dont les montants ne sont pas justifiés. En effet, si le syndicat des copropriétaires produit aux débats des extraits du grand livre pour les années 2016, 2017, 2018, il ne fournit aucune autre pièce comptable permettant au tribunal de s’assurer de l’exactitude des sommes sollicitées liées à la reprise de solde et à des éventuels règlements du défendeur. Le montant de 3.619,95 euros, qui n’est pas justifié, sera donc déduit de la somme réclamée.

En second lieu, le demandeur, qui ne fournit aucune explication, ne produit pas le décompte des charges pour la période du 01/01/2020 au 31/10/2020 et le montant porté au crédit du défendeur ne correspond pas à la totalité des sommes appelées. Le montant de 494,98 euros sera donc également déduit de la somme réclamée.

Au final, et au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] s’élève à la somme de 3.663,13 euros (7.778,06 € – 3.619,95 € – 494.98 €), au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, pour la période du 1er juillet 2019 (appel du 01/07/2019 au 30/09/2019) et fonds travaux loi Alur) au 1er octobre 2024 (4ème appel de fonds et fonds travaux loi Alur) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2022, date d’avis de la mise en demeure, sur la somme de 1.596.93 euros (le commandement de payer du 24 septembre 2020 n’étant pas produit) et à compter du 12 février 2025, date de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [Q] [V] [M] [F] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires. La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7] sollicite la somme de 662,07 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  75,00 euros (05/03/2020 – relance : 30,00 € + 23/05/2020 – relance : 15.00 € + 13/08/2024 -relance : 30,00 €), en l’absence de preuve d’envoi des mises en demeure,

—  184.77 euros, en l’absence de production du commandement de payer,

—  276.26 euro (21/10/2020 – honoraires de remise du dossier à l’avocat : 150,00 € + 01/01/2021 et 01/04/2021 – contentieux immobilière de vigneux : 13,13 € x 2, 22/02/2022 – honoraires constitution doss proc [M] 3632 : 100,00 €), dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  96,04 euros (17/09/2020 – huissier 80 € [U] : 80,00 € + 28/02/2022 et 31/08/[Immatriculation 1] MED [M] [F] [Q] : 7.41€ + 8.63 €).

Toutefois, le syndicat des copropriétaires DOMAINE DU LAC justifie de l’envoi de la mise en demeure du 2 février 2022. En conséquence, M. [Q] [V] [M] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 30,00 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [Q] [V] [M] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [Q] [V] [M] [F] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Q] [V] [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 5] la somme de 3.663,13 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, pour la période du 1er juillet 2019 (appel du 01/07/2019 au 30/09/2019 et fonds travaux loi Alur) au 1er octobre 2024 (4ème appel de fonds et fonds travaux loi Alur) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2022 sur la somme de 1.596,93 euros et à compter du 12 février 2025 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 12 février 2025 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 6] de sa demande au titre de dommages et intérêts

CONDAMNE M. [Q] [V] [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7] la somme de 30,00 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE M. [Q] [V] [M] [F] aux dépens ;

DIT que la Selarl AD LITEM JURIS pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [Q] [V] [M] [F] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 6] en application de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,