TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 05 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 24/01698 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYUW

NAC : 57A

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

la SELARL CREMER & ARFEUILLERE,

la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS,

Jugement Rendu le 05 Mai 2026

ENTRE :

Monsieur [P] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Stéphanie ARFEUILLERE de la SELARL CREMER & ARFEUILLERE, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Jean-Philippe PELTIER, avocat au barreau du MANS plaidant

L’AGENCE GAMBETTA

exerçant sous l’enseigne « Century 21 [Adresse 2] »,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphanie ARFEUILLERE de la SELARL CREMER & ARFEUILLERE, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Jean-Philippe PELTIER, avocat au barreau du MANS plaidant

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [L] [H],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Charlotte GUITTARD de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Alice VANNIER-BOUVET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Clément MAZOYER, Vice-président, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Stéphanie HAINCOURT, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 02 Mars 2026 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Décembre 2026 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 05 Mai 2026.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant mandat exclusif du 3 avril 2023, Monsieur [P] [K] a confié à la SARL Agence Gambetta, exerçant sous l’enseigne commerciale « Century 21 » la vente de son logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] (72).

Suivant compromis de vente sous conditions suspensives signé les 15 et 16 mai 2023, Monsieur [P] [K] s’est engagé à vendre Monsieur [L] [H] cet immeuble d’habitation moyennant le paiement de la somme de 291.500 euros.

Par courrier électronique du 4 août 2023, la SARL Agence Gambetta a sollicité auprès de Monsieur [L] [H] la production des justificatifs bancaires relatifs à la condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt.

Par courrier simple du 24 août 2023, Monsieur [L] [H] a indiqué avoir sollicité deux établissements bancaires et obtenu deux avis négatifs.

Par courrier du 4 septembre 2023, la SARL Agence Gambetta a mis en demeure Monsieur [L] [H] de lui régler le montant des honoraires prévus au compromis de vente.

Excipant de la défaillance de la condition suspensive incombant à l’acquéreur, la SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K] ont, par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, assigné Monsieur [L] [H] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins d’obtenir le paiement des sommes revendiquées sur la base du compromis de vente régularisé entre les parties.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 29 mai 2025, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K] sollicitent de voir :

— condamner Monsieur [L] [H] à payer à la SARL Agence Gambetta la somme de 16.500 euros au titre de ses honoraires, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023,

— condamner Monsieur [L] [H] à payer à Monsieur [P] [K] les sommes de :

—  29.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023,

—  95.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance d’avoir pu vendre le bien au prix contractuellement convenu,

—  1.096 euros au titre de la réalisation de l’audit énergétique,

—  594,25 euros en indemnisation des trajets effectués entre [Localité 3] et [Localité 2],

— condamner Monsieur [L] [H] à payer à la SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, la SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K] font valoir que :

— le défendeur n’a pas justifié de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un financement dans les délais prévus au compromis,

— les attestations de refus de prêt n’ont été communiquées que tardivement, sont manifestement des faux, comportent des anomalies et incohérences et ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles,

— à la date butoir de réalisation de la condition suspensive, l’un des deux refus de prêt portait sur un montant supérieur à celui prévu au compromis de vente, si bien que ce dernier a fait défaillir la condition suspensive liée à l’octroi du financement,

— en application de l’article 1304-3 du code civil, la condition doit être réputée accomplie de sorte que le défendeur est tenu au paiement des honoraires et de l’indemnité d’immobilisation prévus au compromis de vente, ainsi qu’à la réparation des préjudices en résultant.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 03 octobre 2025, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [L] [H] sollicite de voir débouter la SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K] de leurs demandes, et de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa défense, Monsieur [L] [H] expose que :

— il a sollicité dès le mois d’avril 2023 l’octroi d’un emprunt de 390.000 euros auprès de deux banques mais n’a pas obtenu le financement dans le délai requis comme le démontrent les attestations certifiées conformes des établissements bancaires LCL et CREDIT AGRICOLE datées des 19 et 26 juillet 2023,

— la condition suspensive d’obtention de prêts, sollicité dans les délais requis, a donc défailli, sans qu’un quelconque comportement fautif ayant empêché l’obtention du prêt ne soit démontré à son égard, ce qui a entraîné la caducité de la promesse,

— Monsieur [P] [K] a vendu son bien le 4 octobre 2024 au prix de 280.000 euros, soit seulement 11.500 euros de moins que le prix indiqué dans la promesse, et a utilisé l’audit énergétique dans ce cadre alors qu’il en demande le remboursement dans le cadre de la présente instance,

— compte tenu du stress généré par cette procédure, les demandeurs doivent être condamnés à réparer le préjudice subi pour procédure abusive.

Il convient de se référer aux dernières conclusions des parties régulièrement notifiées par le RPVA pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 16 décembre 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience du 2 mars 2026 et mise en délibéré au 5 mai 2026.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur incertain et la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il convient de rappeler qu’il appartient aux bénéficiaires d’une promesse de vente conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de prouver qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, le compromis de vente conclu les 15 et 16 mai 2023 entre Monsieur [P] [K] et Monsieur [L] [H] stipule une condition suspensive particulière d’obtention de prêt dans les termes suivants (pages 9 à 13) :

« l’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les articles L.313-1 du code de la consommation pour un montant total de 395.250 € (…)

la présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets et demandes de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins deux établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 30 jours à compter du dépôt de la demande. (…)

La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard dans le délai de 75 jours à compter de la signature des présentes. L’acquéreur s’engage à notifier la non-obtention d’un prêt au vendeur et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. A défaut, le vendeur pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes au domicile du vendeur (…)

En cas de refus de prêt, l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant au minimum de deux organismes financiers, précisant, pour chacun d’eau, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux de prêt sollicité. Passé ce délai de huit jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté.

Pour sa part, l’acquéreur pourra, s’il en a versé un, recouvrer son acompte en démontrant que la condition n’est pas défaillie de son fait et qu’il justifie avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention de son ou de ses prêts.

Si la condition est défaillie de son fait, le montant de l’acompte, s’il en a versé un, restera acquis au vendeur. (…)

Non réalisation des conditions suspensives

Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre.

Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’acquéreur devra, par ailleurs, indemniser l’agence du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes. (…)

À défaut de s’être exécutée dans un délai de 10 jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de le faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de 29.000 euros,

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la parte défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

Dans les deux cas, l’agence aura droit à l’indemnisation prévue au paragraphe « honoraires de l’agence ». (…) »

Il résulte ainsi des stipulations contractuelles que la condition suspensive d’obtention de prêt constituait un élément déterminant du consentement des parties, subordonnant la perfection de la vente à l’obtention, dans un délai maximal de 75 jours, d’un financement d’un montant total de 395.250 euros, l’acquéreur étant tenu de justifier de diligences effectives par la présentation d’au moins deux refus émanant d’établissements bancaires.

En l’occurrence, Monsieur [L] [H] produit aux débats :

— l’attestation de refus de financement pour un montant de 390.000 euros pour une durée maximum de 240 mois établie par l’établissement bancaire Crédit Agricole Anjou Maine le 26 juillet 2023, certifiée conforme le 20 juin 2024 par Monsieur [V] [B], conseiller bancaire,

— l’attestation de refus de financement pour un montant de 390.000 euros pour une durée maximum de 240 mois établie par l’établissement bancaire LCL le 19 juillet 2023, certifiée conforme le 17 septembre 2024.

À cet égard, ces documents, établis par des professionnels du crédit et revêtus d’une certification, présentent des garanties suffisantes d’authenticité et de fiabilité, en l’absence d’éléments précis et circonstanciés de nature à établir leur caractère frauduleux, les allégations générales des demandeurs relatives à de prétendues anomalies ou incohérences n’étant pas corroborées par des éléments probants.

Il ne peut, en outre, être utilement reproché à l’acquéreur une discordance tenant au montant des prêts sollicités. Le montant de 390.000 euros, inférieur à celui stipulé au compromis, ne saurait effectivement caractériser une défaillance fautive de l’acquéreur. Au contraire, le refus d’octroi d’un financement pour un montant moindre implique nécessairement, sauf élément contraire non démontré, l’impossibilité d’obtenir un financement d’un montant supérieur de 395.250 euros. Cette circonstance établit que la condition suspensive ne pouvait, en toute hypothèse, être réalisée.

Dans le même sens, à supposer même que le montant sollicité de 390.000 euros était en réalité de 400.000 euros, ainsi que le mettent en avant les demandeurs, la différence de 4.750 euros entre la somme indiquée dans le compromis et celle sollicitée représente uniquement 1,19 % du montant total de l’emprunt de sorte qu’elle est trop peu élevée pour avoir été déterminante d’un refus de la part des banques.

S’agissant des caractéristiques des prêts sollicités, il est patent que le compromis ne précise ni le taux ni la durée exacte des emprunts attendus, se bornant à indiquer un montant global. En l’absence de telles précisions contractuelles, il ne peut être exigé de l’acquéreur qu’il justifie de démarches strictement conformes à des critères qui n’ont pas été définis, de sorte que les refus produits, mentionnant une durée maximale de 240 mois, doivent être regardés comme compatibles avec les stipulations contractuelles.

Concernant le respect des délais et du formalisme de notification, il est établi que l’acquéreur n’a informé le vendeur et l’agence de la non-obtention des prêts que par courrier du 24 août 2023, soit postérieurement à l’expiration du délai de 75 jours.

Toutefois, cette irrégularité formelle ne saurait, à elle seule, emporter les effets attachés à une défaillance fautive de la condition suspensive.

D’une part, les refus de prêt sont intervenus dans le délai contractuel, ce qui atteste de l’accomplissement des diligences requises dans le temps imparti.

D’autre part, il n’est pas démontré que le retard dans la notification ait eu une incidence quelconque sur la réalisation de la condition, laquelle dépend exclusivement de la décision des établissements prêteurs.

Il s’ensuit que la méconnaissance du formalisme contractuel de notification ne constitue pas la cause de la défaillance de la condition suspensive et ne peut, en conséquence, justifier que celle-ci soit réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil.

Aucune faute, négligence ou mauvaise foi de l’acquéreur dans ses démarches de financement n’étant caractérisée, la condition suspensive doit être regardée comme ayant défailli sans fait imputable à celui-ci.

La défaillance non fautive de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse de vente, chacune des parties retrouvant sa liberté sans indemnité. Il en résulte que les demandes tendant au paiement des honoraires de la SARL Agence Gambetta, ainsi que de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts pour Monsieur [P] [K] ne sont pas fondées et doivent être rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’exercice d’une action en justice et sa défense constituent en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutif d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’occurrence, en l’absence de démonstration de tout élément de nature à caractériser un comportement fautif, voire l’intention de nuire des demandeurs, ou bien encore un quelconque préjudice, et compte tenu de l’ensemble des éléments susmentionnés, il y a lieu de rejeter la demande émise par Monsieur [L] [H] pour procédure abusive.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K], succombant à l’instance, les dépens seront mis à leur charge in solidum.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [L] [H] ayant exposé des frais non compris dans les dépens, à la suite de la présente procédure, l’équité commande de l’en indemniser. La SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K], parties tenues aux dépens et qui succombent, ne peuvent prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Leur demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, et au vu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

* * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

DÉBOUTE la SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K] de l’ensemble de leurs demandes,

DÉBOUTE Monsieur [L] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum la SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K] à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SARL Agence Gambetta et Monsieur [P] [K] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le CINQ MAI DEUX MIL VINGT SIX, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,