TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/01274 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RPFH

NAC : 72I

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], situé [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice le cabinet KALLIA IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital social de 10 000,00 euros, dont le siège social est situé au [Adresse 3], immatriculée au RCS d'[Localité 1]-[Localité 2] sous le numéro 893 667 659

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [A] [X] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 26 Février 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Avril 2026 et mise en délibéré au 28 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [A] [X] [I] est propriétaire des lots numéros 19, 118 et 209 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Kallia immobilier, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [A] [X] [I] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes aux fins de voir :

— Condamner M. [A] [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 2] à [Localité 3], la somme de 6 411,17 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus,

— Condamner M. [A] [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 300,00 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du règlement de copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du contrat type),

— Condamner M. [A] [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil,

— Condamner M. [A] [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— Condamner M. [A] [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, date de la mise en demeure,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner M. [A] [X] [I] aux entiers dépens.

A l’audience du 9 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [A] [X] [I], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 3 avril 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [A] [X] [I], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement dans le délai de 30 jours de la somme de 3 856,65 euros correspondant aux appels de provisions des 1er et 2ème trimestres 2025 et de fonds de travaux loi Alur du 2ème trimestre 2025 au titre du budget prévisionnel 2025, et aux appels de provision et de fonds de travaux loi ALUR au titre du budget prévisionnel 2024, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte de créance arrêté au 18 janvier 2026, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026, appels de charges et fonds de travaux Alur 1T 2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 411,17 euros,

— les appels de fonds des années 2024 et 2025 et du 1er trimestre 2026,

— les régularisations individuelles de charges des exercices 2023 et 2024,

— les relance et mise en demeure des 18 octobre 2024 et 25 novembre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 4 avril 2023, 3 juillet 2024 et 10 avril 2025,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges et appels de fonds travaux loi Alur, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026, appels de charges et fonds de travaux Alur 1T 2026 inclus, s’élève à la somme de 6 411,17 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 3 856,65 euros à compter du 3 avril 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 26 février 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [A] [X] [I], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où le défendeur a effectué des versements conséquents pour tenter de contenir sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] réclame une somme de 300,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “Honoraire transmission auxiliaire de justice” de 150,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Les frais de relance du 25 novembre 2024 d’un montant de 30,00 euros ne sont pas justifiés, l’accusé de réception de la lettre recommandée n’étant pas produit.

Les frais de mise en demeure avocat du 2 avril 2025 n’apparaissent pas bien fondés, le contrat de syndic fixant le tarif pour ce type de prestation n’étant pas produit.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [A] [X] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [A] [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 6 411,17 euros au titre de l’arriéré de charges et appels fonds travaux loi Alur, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026, appels de charges et fonds de travaux Alur 1T 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 856,65 euros à compter du 3 avril 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 26 février 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [A] [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [X] [I] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,