Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 16 janvier 2026, n° 25/00760

TJ Évry 16 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la SAS SPRING CHAUFFAGE n'a pas régularisé sa situation après le commandement de payer, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la SAS SPRING CHAUFFAGE doit libérer les lieux suite à la résiliation du bail, autorisant l'expulsion si nécessaire.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que la SAS SPRING CHAUFFAGE est débitrice d'une somme pour loyers et charges impayés, justifiant le paiement provisionnel.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que la SAS SPRING CHAUFFAGE doit payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation postérieure à la résiliation du bail.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la SAS SPRING CHAUFFAGE aux dépens, y compris les frais de commandement et d'assignation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 16 janv. 2026, n° 25/00760
Numéro(s) :	25/00760
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie SACCHET
Cabinet(s) :	PARRINELLO VILAIN ET KIENER
Parties :	S.N.C. UNITED FRANCE 2024 PROPCO II c/ S.A.R.L. SPRING CHAUFFAGE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 janvier 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/00760 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RCA7

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 28 Novembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. UNITED FRANCE 2024 PROPCO II

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître François-genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire : R 098 et par Maître Marie SACCHET, avocate plaidante au barreau d’AVIGNON

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. SPRING CHAUFFAGE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 7 juillet 2025, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II, a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, la SAS SPRING CHAUFFAGE, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L 145-45 du code de commerce et des articles 1103, 1104, 1728, 1729, 1741, 1752 à 1762 du code civil, aux fins de :

— dire et juger que la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II est régulière, recevable et bien fondée dans ses demandes, tant en droit qu’en fait,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 octobre 2020 à la date du 10 juin 2025, et subséquemment la résiliation de ce bail,

— ordonner l’expulsion des locaux objet du bail commercial conclu le 30 octobre 2020 de la SAS SPRING CHAUFFAGE et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir,

— dire et juger que le dépôt de garantie à hauteur de 3.990 euros sera légitimement appréhendé par la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II à titre de premiers dommages- intérêts,

— fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la SAS SPRING CHAUFFAGE, faisant droit à cette demande, condamnera la SAS SPRING CHAUFFAGE à son paiement, à compter du 11 juin 2025, jusqu’à complète libération de lieux, et CONDAMNER en tant que de besoin la SAS SPRING CHAUFFAGE au paiement provisionnel de cette indemnité, à la somme de :

— concernant le loyer : 52,33 euros par jour,

— concernant les charges : 7,07 euros par jour,

— concernant la taxe bureaux : 2,75 euros par jour,

— dire et juger que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’lLAT, l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir I’indice du 4ème trimestre 2024 (137,29) et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de I’année suivante,

— condamner la SAS SPRING CHAUFFAGE au paiement provisionnel des sommes suivantes :

—  56.581,92 euros au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 10 juin 2025,

—  3.974,53 euros au titre des intérêts de retard,

—  4.876 euros de la clause pénale,

—  336,62 euros au titre des frais de commandement de payer délivré le 12 février 2025,

— condamner la SAS SPRING CHAUFFAGE à régler à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, outre tous autres frais à intervenir comprenant l’assignation la levée des états,

— débouter la SAS SPRING CHAUFFAGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions éventuelles à intervenir,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II expose que :

— par acte signé électroniquement en date du 30 octobre 2020, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO ll, venant aux droits de la SCI VILLEBON 504, a donné à bail commercial à la SAS SPRING CHAUFFAGE, pour une durée de 12 ans à compter du 1er novembre 2020, des locaux commerciaux dépendant de l’ensemble immobilier situé dans le bâtiment HIBISCUS au MOSAIC PARC COURTABOEUF sis [Adresse 1] à Villebon sur Yvette, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 6.650 euros payable trimestriellement et d’avance,

— face à l’inertie de la mise en demeure adressée, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II a fait délivrer à la SAS SPRING CHAUFFAGE un commandement de payer le 9 mai 2025 qui est demeuré infructueux,

— malgré les tentatives de résolution amiable, la SAS SPRING CHAUFFAGE demeure débitrice au titre des loyers et charges de la somme de 65.432,45 euros, dont prorata effectué afin d’arrêter les sommes dues à la date d’acquisition de la clause résolutoire (soit le 10 juin 2025), selon décompte établi le 23 juin 2025.

A l’audience du 16 septembre 2025, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS SPRING CHAUFFAGE, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 28 octobre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II de produire le bail commercial daté et signé nécessaire au prononcé de l’ordonnance.

A l’audience du 28 novembre 2025, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures, et notamment ledit bail daté et signé et soutenu ses conclusions en actualisation de créance n°2 signifiées à la SAS SPRING CHAUFFAGE par acte délivré le 20 novembre 2025, sollicitant, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L 145-45 du code de commerce et des articles 1103, 1104, 1728, 1729, 1741, 1752 à 1762 du code civil, de :

— dire et juger que la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II est régulière, recevable et bien fondée dans ses demandes, tant en droit qu’en fait,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 octobre 2020 à la date du 10 juin 2025, et subséquemment la résiliation de ce bail,

— dire et juger que le dépôt de garantie à hauteur de 3.990 euros sera légitimement appréhendé par la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II à titre de premiers dommages- intérêts,

— concernant le loyer : 52,33 euros par jour,

— concernant les charges : 7,07 euros par jour,

— concernant la taxe bureaux : 2,75 euros par jour,

— concernant la taxe foncière : 33,31 euros par jour,

— condamner la SAS SPRING CHAUFFAGE au paiement provisionnel des sommes suivantes :

—  48.068,23 euros au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 10 juin 2025,

—  3.974,53 euros au titre des intérêts de retard,

—  4.876 euros de la clause pénale,

—  336,62 euros au titre des frais de commandement de payer délivré le 12 février 2025,

—  297,65 euros au titre des frais d’assignation délivrée le 7 juillet 2025,

—  65,63 euros au tire de la levée d’un état des créanciers inscrits,

— débouter la SAS SPRING CHAUFFAGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions éventuelles à intervenir,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Bien que régulièrement convoquée, la SAS SPRING CHAUFFAGE, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II justifie, par la production du bail commercial daté des 30 octobre et 2 novembre 2020, de l’attestation notariée du 27 novembre 2024 ainsi que de l’extrait Kbis de la SCI VILLEBON 504, de la mise en demeure datée du 11 février 2025, du commandement de payer délivré le 5 février 2025 et du décompte actualisé au 4ème trimestre 2025 inclus, que la société preneuse, la SAS SPRING CHAUFFAGE, n’a pas payé de manière régulière ses loyers, charges et taxes et n’a pas réglé la situation dans le mois du commandement.

Le bail commercial des 30 octobre et 2 novembre 2020 comporte, page 31, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de loyer ou indemnités d’occupation, et/ou charges ou impôts et taxes et/ou accessoires à leur échéance ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions et obligations du bail ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, di règlement général de l’ensemble immobilier ou du règlement de copropriété et un mois après un commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

La SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II a fait délivrer le 9 mai 2025 à la SAS SPRING CHAUFFAGE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme, en principal, de 48.760,13 euros, au titre des loyers impayés dus au 2ème trimestre 2025 inclus.

La SAS SPRING CHAUFFAGE ne comparaissant pas, n’offre aucune explication et elle apparaît ne s’être donc pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois ayant suivi sa délivrance. Dans ces conditions, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 10 juin 2025.

Il convient de considérer la SAS SPRING CHAUFFAGE occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, à défaut la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur la demande en paiement provisionnel au titre des impayés de loyers

1) S’agissant des impayés de loyers, charges et taxes

Il résulte du commandement de payer délivré le 9 mai 2025 qu’est réclamée une somme, en principal, de 48.760,13 euros, d’arriérés locatifs arrêtés au terme du 2ème trimestre 2025 inclus, pour le bail commercial.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II sollicite la condamnation de la SAS SPRING CHAUFFAGE à lui payer la somme provisionnelle de 48.068,23 euros au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 10 juin 2025.

Au regard de ces éléments et au vu de l’ensemble des pièces versées aux débats, il convient de constater que la dette locative s’établit à un montant d’impayé de 47.898,42 (56.918,86 – (4.876 + 3.974,53 + 72,48 + 97,43) euros au 10 juin 2025 inclus.

Il convient ainsi de considérer que la SAS SPRING CHAUFFAGE est débitrice d’une somme de 47.898,42 euros pour le bail commercial et qu’il convient de la condamner à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs arrêtés au 10 juin 2025 inclus, pour la part non sérieusement contestable.

La demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable et il sera dit n’y avoir lieu à référé dessus.

2) S’agissant des indemnités d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II réclame le paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 11 juin 2025, jusqu’à complète libération de lieux, égale à :

— concernant le loyer : 52,33 euros par jour,

— concernant les charges : 7,07 euros par jour,

— concernant la taxe bureaux : 2,75 euros par jour,

— concernant la taxe foncière : 33,31 euros par jour,

Le maintien dans les lieux de la SAS SPRING CHAUFFAGE causant un préjudice à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II, celle-ci est fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, au 10 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

3) S’agissant des demandes de provision au titre de la clause pénale et d’indemnités contractuelles

La SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II sollicite également la condamnation de la SAS SPRING CHAUFFAGE à lui payer les sommes provisionnelles de :

—  3.974,53 euros au titre des intérêts de retard,

—  4.876 euros de la clause pénale,

—  336,62 euros au titre des frais de commandement de payer délivré le 12 février 2025,

—  297,65 euros au titre des frais d’assignation délivrée le 7 juillet 2025,

—  65,63 euros au titre de la levée d’un état des créanciers inscrits.

Mais, la clause pénale tout comme les pénalités contractuelles de retard s’analysant comme une clause pénale, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, elles ne présentent pas de caractère incontestable et il sera dit n’y avoir lieu à référé dessus.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les frais de commandement de payer, d’assignation et de levée d’un état des créanciers inscrits relèvent des dépens.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS SPRING CHAUFFAGE sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer, d’assignation et de levée d’un état des créanciers inscrits.

Compte-tenu des éléments du dossier et de l’équité il convient de condamner la SAS SPRING CHAUFFAGE à payer à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, pour les locaux commerciaux dans le bâtiment Hibiscus au MOSAIC PARC COURTABOEUF situé au [Adresse 1] à [Localité 5], à compter du 10 juin 2025.

DIT que la SAS SPRING CHAUFFAGE devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai.

AUTORISE la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II, à défaut de libération dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, à faire procéder à l’expulsion de la SAS SPRING CHAUFFAGE et de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux dépendant de l’ensemble immobilier situé dans le bâtiment HIBISCUS au MOSAIC PARC COURTABOEUF sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

CONDAMNE par provision la SAS SPRING CHAUFFAGE à payer à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II une somme de 47.898,42 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative composée des loyers, taxes et charges du bail commercial, arrêtés au 10 juin 2025 inclus.

CONDAMNE par provision la SAS SPRING CHAUFFAGE à payer à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant mensuel du loyer augmenté des provisions de charges et taxes normalement dû contractuellement, à compter 11 juin 2025, pour le bail commercial, et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la majoration des indemnités d’occupation.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la clause pénale et les pénalités contractuelles de retard.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

CONDAMNE la SAS SPRING CHAUFFAGE à payer à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS SPRING CHAUFFAGE aux entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer, d’assignation et de levée d’un état des créanciers inscrits

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 janvier 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,