N° RG 25/00613 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRV6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 25/00613

N° Portalis DB2E-W-B7J-NRV6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence DIEUDONNE

Monsieur [P] [E]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 05 Août 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

05 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [V] [W]

né le 03 Décembre 1961 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représenté par M^e Florence DIEUDONNE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 57

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé,

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Août 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 7 janvier 2023 ayant pris effet le même jour, M. [V] [W] a donné à bail à Mme [P] [E] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation T1 l’Horizon, entre-sol, porte 7 sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 380 € outre les provisions pour charges de 100 €.

Des loyers étant demeurés impayés, après sommation interpellative du 29 août 2024, M. [V] [W] a fait signifier à Mme [P] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 août 2024 pour la somme en principal de 1 933,29 €.

Il a fait délivrer le 3 janvier 2025, un second commandement de payer pour le montant en principal de 4 210,98 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 6 janvier 2025.

Puis M. [V] [W] a fait assigner à l’audience 4 juillet 2025, Mme [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence des bailleur et locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

M. [V] [W], représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résolution de plein droit du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [E] et ce sans délai ;

— la condamner à lui payer la somme de 6 184,14 € correspondant au loyers et charges arriérés arrêtés au 10 avril 2025 ;

— la condamner au paiement des loyers et charges non payés entre le jour de l’assignation et le jour de – l’ordonnance à intervenir ;

— la condamner au paiement d’une indemnité de 493,29 € par mois d’occupation ;

— la condamner au paiement d’une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ;

— la condamner aux entiers frais et dépens comprenant les frais de commandement de payer.

Mme [P] [E] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

N° RG 25/00613 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRV6

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [V] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 6 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 4 et un commandement de payer a été signifié le 3 janvier 2025 pour le montant en principal de 4 210,98 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois pour le paiement des loyers et charges, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mars 2025 à 24 heures.

Mme [P] [E], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera en conséquence condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le bail étant résilié à compter du 3 mars 2025, aucune condamnation au paiement de loyers et accessoires ne peut intervenir après cette date, une condamnation à indemnité d’occupation par ailleurs demandée sera prononcée.

L’expulsion de Mme [P] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [V] [W] produit un décompte démontrant que Mme [P] [E] reste lui devoir la somme de 6 184,14 € au quittancement du mois d’avril 2025, décompte arrêté au 10 avril 2025 dont seront déduites les sommes de 184,07 € au titre des frais de justice et de 229,53 € et 75 € non justifiées au titre du contrat de location. La créance locative et indemnitaire est ainsi fondée pour le montant 5 879,61 € étant ici précisé qu’il s’agit d’une condamnation à provision.

Mme [P] [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme provisionnelle de 5 879,61 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

En l’espèce, l’importance de la dette locative et l’absence d’éléments sur les capacités financières ne permettent pas, en l’état, d’accorder des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [P] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur et notamment des commandements de payer qu’il a dû délivrer à son locataire, Mme [P] [E] sera condamné à lui verser une somme de 580,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 7 janvier 2023 ayant pris effet le même jour entre M. [V] [W] et Mme [P] [E] concernant un logement à usage d’habitation T1 l’Horizon, entre-sol, porte 7 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 mars 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [P] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [V] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [P] [E] à payer à M. [V] [W] une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [P] [E] à payer à M. [V] [W] à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 5 879,61 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [P] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [P] [E] à verser à M. [V] [W] la somme de 580,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, en référé

Aurélie MALGOUVERNE Laurent DUCHEMIN