TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON LES BAINS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

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SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025- N°25/00141

N° Rôle : N° RG 24/00112 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBUM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution

Madame Sylvie MERGUI, Cadre Greffier

DEBATS : en audience publique du 19 Septembre 2025

JUGEMENT rendu le 21 Novembre 2025 par le même magistrat

par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ENTRE :

S.A. BANQUE DE SAVOIE, inscrite au RCS de [Localité 24] sous le numéro 745 520 411, dont le siège social est sis [Adresse 21]

Créancier Poursuivant, représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

ET :

Monsieur [G] [C] [W] [V], né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 27], demeurant [Adresse 8]

Débiteur saisi, représenté par Maître Paul-Marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Madame [I] [F] épouse [V], née le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 26] (BIELORUSSIE), demeurant [Adresse 4]

Débiteur saisi, représenté par la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

ET :

LE CREDIT LYONNAIS, soit pour lui au domicile élu dans son inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle publiée le 16 novembre 2007 volume 2007 V 3429, au sein de l’Etude de Maître [L] [M] désormais dénommée SELARL OFFICE NOTARIAL DU PRESIDENT, notaires à [Localité 29] [Adresse 25], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Créancier inscrit, non comparant

LE TRESOR PUBLIC, soit pour lui au domicile élu dans son inscription d’hypothèque légale publiée le 22 janvier 2024 volume 2024 V 453, au sein de l’administration du Centre Hospitalier Alpes Léman, [Adresse 20],, dont le siège social est sis [Adresse 10]

Créancier inscrit, représenté par la SELAS AGIS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

A été prononcé le Jugement suivant :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte de prêt notarié en date du 3 septembre 2014, M. [G] [V] et Mme [I] [F] ont souscrit un prêt auprès de la BANQUE DE SAVOIE pour un montant en capital de 217.275 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la BANQUE DE SAVOIE a fait délivrer à M. [G] [V] et Mme [I] [F] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien suivant :

Sur la commune de [Localité 28], dans un ensemble immobilier dénommé «LES JARDINS DE BONNATRAIT», situé [Adresse 9], précédemment cadastré Section B N° [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17], puis cadastré Section B N° [Cadastre 18] suite à PV du Cadastre N° [Cadastre 6] publié le 20 décembre 1994 volume 1994 P [Cadastre 22] et désormais cadastré Section BI N° [Cadastre 2] suite à PV de remaniement du Cadastre publié le 30 novembre 2011 volume 2011 P 8362 :

Dans le bâtiment C, [Adresse 7],

— LE LOT N° [Cadastre 19], au sous-sol, une cave portant le N° 14 ;

— LE LOT N° 70, au 2ème étage, un appartement en duplex portant le N° 10, d’une superficie Loi Carrez de 79.80 m2 outre 22.43 m2 hors Carrez, comprenant au premier niveau, un salon-séjour avec cuisine ouverte et balcon, un cellier-buanderie, un WC indépendant, et au second niveau, un palier desservant deux chambres et une salle de bains avec WC ;

Dans le bâtiment des garages souterrains, [Adresse 23],

— LE LOT N° 90, un box fermé portant le N° 5”.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, la BANQUE DE SAVOIE a fait assigner M. [G] [V] et Mme [I] [F] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution.

M. [G] [V] et Mme [I] [F] ont soulevé des contestations.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [G] [V] demande au juge de l’exécution de :

Surseoir à statuer dans l’attente de la justification par la BANQUE DE SAVOIE de la publication définitive du commandement de payer valant saisie immobilière, Annuler la clause de déchéance du terme, Rejeter les demandes adverses, Subsidiairement : écarter du décompte de la banque l’indemnité de résiliation de 10 %, A titre infiniment subsidiaire : Ramener l’indemnité contractuelle revendiquée par la clause pénale à la somme de 1 €, L’autoriser à vendre amiablement le bine pour un prix minimal de 100.000 €, Condamner la BANQUE DE SAVOIE à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [I] [F] demande au juge de l’exécution de :

Réduire à un euro le montant de l’indemnité de résiliation, Fixer le montant de la créance de la BANQUE DE SAVOIE à la somme de 85.752,22 €, L’autoriser à vendre amiablement le bien pour un prix minimal de 285.000 €, Statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la BANQUE DE SAVOIE demande au juge de l’exécution de :

Rejeter les contestations adverses, Constater que sa créance s’élève au 19 avril 2024 à la somme de 92.769,62 €, outre intérêts au taux contractuel ultérieurs, En cas d’annulation de la clause de déchéance du terme : fixer sa créance à la somme de 47.459,50 €, outre intérêts au taux contractuel ultérieur, au titre des échéances impayées au 10 juillet 2025, Fixer le prix minimum en cas de vente amiable à la somme de 130.000€ , Statuer ce que de droit sur la poursuite de la procédure, Condamner solidairement les débiteurs à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont déposé leurs dossiers à l’audience du 19 septembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, la BANQUE DE SAVOIE justifie que le commandement de payer valant saisie immobilière a été publié auprès du service de la publicité foncière le 23 septembre 2024. Il n’y a donc pas lieu à surseoir à statuer dans l’attente d’une pièce d’ores et déjà produite aux débats.

La demande sera rejetée.

Sur la créance de la banque

L’article L132-1 du code de la consommation, dans sa version antérieure applicable au présent litige, dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

(…)

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.

Il est constant que, lorsqu’il est saisi d’une contestation relative à la créance dont le recouvrement est poursuivi sur le fondement d’un titre exécutoire relatif à un contrat, le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une précédente décision revêtue de l’autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen, et pour autant qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif. (CIv. 2ème, 13 avril 2023, n°21-14.540)

Il ressort d’un avis de la Deuxième Chambre Civile de la Cour de cassation en date du 11 juillet 2024 (n°24-70.001) que :

1°/ Le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive.

2°/ Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi.

3°/ Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Il est par ailleurs constant que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Civ. 1ère, 29 mai 2024, n°23-12.904)

En l’espèce, la clause est ainsi rédigée :

« La totalité des sommes dues en principal, intérêts, commissaires, frais et tous accessoires au titre du(des) prêt(s) objet(s) du’ne même offre deviendra de plein droit immédiatement exigible huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur ».

Il en résulte qu’un court délai de préavis de 8 jours est prévu en faveur du consommateur emprunteur pour lui permettre de régulariser sa dette et éviter la résiliation de plein droit.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la BANQUE DE SAVOIE, compte tenu de l’enjeu et des conséquences considérables d’un telle clause pour les emprunteurs qui se voient contraints de rembourser dans un délai très bref la totalité des sommes restant dues au titre du prêt au bon vouloir du prêteur, sans respect d’un délai de préavis d’une durée raisonnable, cette clause est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur. Elle est donc abusive et doit être réputée non écrite.

Dès lors qu’aucune déchéance du terme n’a été valablement prononcée, seules les échéances impayées peuvent être réclamées par la banque. Sa créance sera fixée à la somme de 47.459,50 €, outre intérêts au taux contractuel ultérieur, au titre des échéances impayées au 10 juillet 2025. Il n’y a, en conséquence, pas lieu de statuer sur l’indemnité de résiliation.

Sur la demande de vente amiable

L’article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

L’article R322-17 de ce même code dispose que la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’autorisation pour les débiteurs de vendre amiablement le bien. Ils produisent un mandat de vente pour la somme de 304.000 €. Il y a lieu de fixer un prix minimal de 200.000 €.

En application des articles R. 322-21 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui autorise la vente amiable taxe les frais de poursuite.

Les frais seront donc taxés à la somme de 4.635,71 €.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

DIT que la clause de déchéance du terme stipulée dans le contrat de prêt du 3 septembre 2014 liant la BANQUE DE SAVOIE d’une part et M. [G] [V] et Mme [I] [F] d’autre part est abusive et réputée non écrite ;

FIXE la créance de la BANQUE DE SAVOIE à l’égard de M. [G] [V] et Mme [I] [F] à la somme de 47.459,50 €, outre intérêts au taux contractuel ultérieur, au titre des échéances impayées au 10 juillet 2025 ;

AUTORISE M. [G] [V] et Mme [I] [F] à procéder à la vente amiable de leurs biens et droits immobiliers objet de la saisie, tels que définis par le cahier de conditions de vente établi par le créancier poursuivant situés:

“Sur la commune de [Localité 28], dans un ensemble immobilier dénommé «LES JARDINS DE BONNATRAIT», situé [Adresse 9], précédemment cadastré Section B N° [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17], puis cadastré Section B N° [Cadastre 18] suite à PV du Cadastre N° [Cadastre 6] publié le 20 décembre 1994 volume 1994 P [Cadastre 22] et désormais cadastré Section BI N° [Cadastre 2] suite à PV de remaniement du Cadastre publié le 30 novembre 2011 volume 2011 P 8362 :

Dans le bâtiment C, [Adresse 7],

— LE LOT N° [Cadastre 19], au sous-sol, une cave portant le N° 14 ;

— LE LOT N° 70, au 2ème étage, un appartement en duplex portant le N° 10, d’une superficie Loi Carrez de 79.80 m2 outre 22.43 m2 hors Carrez, comprenant au premier niveau, un salon-séjour avec cuisine ouverte et balcon, un cellier-buanderie, un WC indépendant, et au second niveau, un palier desservant deux chambres et une salle de bains avec WC ;

Dans le bâtiment des garages souterrains, [Adresse 23],

— LE LOT N° 90, un box fermé portant le N° 5”,

et ce pour un prix qui ne saurait être inférieur à la somme nette de 200.000 €;

DIT que le prix de vente devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 4.635,71 € ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du vendredi 20 Mars 2026 à 14H00.

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ;

REJETTE les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

EN FOI DE QUOI le présent jugement a été signé par le Juge de l’Exécution et le Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution.