TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1],

[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01944 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RMJ2

JUGEMENT

DU : 19 Mars 2026

M., [R], [Y]

C/

M., [S], [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 19 Mars 2026.

DEMANDEUR:

Monsieur, [R], [Y],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDEUR:

Monsieur, [S], [E],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MAKOSSO

Ccc pref

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 juillet 2023, Monsieur, [R], [Y] a donné en location à Monsieur, [S], [E] un immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 625,99 €, outre provisions sur charges de 65,00 €.

Le 23 décembre 2024, Monsieur, [R], [Y] a fait délivrer à Monsieur, [S], [E] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 949,75 € selon décompte arrêté au 12 décembre 2024 .

Monsieur, [R], [Y] a, par voie électronique 24 décembre 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 17 mars 2025, Monsieur, [R], [Y] a attrait Monsieur, [S], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur, [R], [Y] sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

ordonner l’expulsion de Monsieur, [S], [E] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamner Monsieur, [S], [E] au paiement des sommes suivantes :

2 552,57 € au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, échéance de février 2025 incluse, après déduction du paiement de 1000,00 € du 31 janvier 2025 et restitution provisions sur charges du 1er février 2025 ;

de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation suivant décompte qui sera produit à l’audience ;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le 19 mars 2025, Monsieur, [R], [Y] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 16 décembre 2025.

Lors de l’audience, Monsieur, [R], [Y], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 825,40 €. Le demandeur déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Le demandeur n’a pas indiqué avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur, [S], [E].

Monsieur, [S], [E] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur, [R], [Y] verse aux débats un décompte arrêté au 9 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 825,40 €, hors dépens.

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur, [R], [Y] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur, [S], [E] à payer à Monsieur, [R], [Y] la somme de 3 825,40 € actualisée au 9 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 décembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 8) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur, [S], [E] le 23 décembre 2024, pour un montant principal de 1 949,75 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 février 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur, [S], [E] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [S], [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur, [S], [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur, [R], [Y] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur, [S], [E], dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision, au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu’à libération des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [S], [E], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 décembre 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur, [S], [E] sera condamné à payer à Monsieur, [R], [Y] la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur, [R], [Y] ;

CONSTATE que le contrat signé le 17 juillet 2023 entre Monsieur, [R], [Y] et Monsieur, [S], [E] concernant les locaux situés, [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur, [S], [E] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [S], [E] à payer à Monsieur, [R], [Y] la somme de 3 825,40 € actualisée au 9 décembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur, [S], [E] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur, [S], [E] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur, [S], [E] à payer à Monsieur, [R], [Y] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur, [S], [E] à payer à Monsieur, [R], [Y] la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [S], [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 décembre 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE