Expéditions le : Minute n° 26/00085

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00526 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7IW

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame, [D], [G], demeurant, [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 15 décembre 2014, la S.A. Immobilière Rhone Alpes a donné en location à Mme, [D], [G] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Les parties ont par ailleurs convenu, par contrat du 18 juillet 2016, de la location d’un parking accessoire au logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme, [D], [G] un commandement de payer la somme de 4 097,86 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, la S.A. Immobilière Rhone Alpes a fait assigner Mme, [D], [G] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 du code de procédure civile, 1134 et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater que le bail conclu entre les parties est résolu de plein droit et dire que Mme, [D], [G] est sans droit ni titre dans les lieux qu’elle occupe sis, [Adresse 4] à, [Localité 1],

— Prononcer l’expulsion de corps et de biens de Mme, [D], [G], ainsi que de tout occupant de son chef du logement, qu’elle occupe, [Adresse 4] à, [Localité 1], au besoin avec le concours de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier,

— Dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé ou, subsidiairement, réduit dans la mesure qu’il plaira au Tribunal,

— Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Mme, [D], [G] dans tel lieu que ceux-ci désigneront, à leurs frais, comme il est dit à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, ou, à défaut de ladite désignation, autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, aux risques et périls des défendeurs,

— Condamner Mme, [D], [G] à payer à la S.A. Immobilière Rhone Alpes :

> La somme de 5 908,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers et charges,

> Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à pareille somme que celle correspondant aux derniers loyers, outre charges justifiées, avec indexation, à compter de la résiliation des baux, et ce, jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés au demandeur,

> La somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

> Les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, la S.A. Immobilière Rhone Alpes, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 5 375,77 euros au 5 janvier 2026. Il indique que la locataire a effectué quelques paiements des loyers au cours des derniers mois.

Mme, [D], [G] comparaît en personne. Elle explique qu’elle travaille en C.D.I. à, [Localité 4] depuis le mois d’avril 2025, pour un salaire mensuel de 1 485,00 euros. Depuis le mois d’octobre 2025, elle respecte le plan d’apurement de 100,00 euros par mois, qu’elle souhaite poursuivre. Elle a une fille âgée de quatre ans et un fils de vingt ans qui travaille pour un salaire identique au sien. Elle indique qu’elle va bénéficier d’une prime au mois de juillet. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de rembourser sa dette par mensualités de 150,00 euros en plus du loyer.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2025.

Il justifie également que l’acte introductif d’instance a été notifié au représentant de l’Etat dans le département le 24 septembre 2025 pour une première audience fixée au 4 février 2026, soit dans le délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation des baux

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par la locataire contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 10 février 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 4 097,86 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 5 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 10 février 2025 et le 11 avril 2025, la locataire a effectué deux règlements d’un montant total de 2 000,00 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 11 avril 2025 et que Mme, [D], [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, Mme, [D], [G] a repris le paiement des loyers courants. Elle est redevable d’une somme totale de 5 375,77 euros au 5 janvier 2026, échéance de décembre incluse.

Il convient néanmoins de déduire du montant de la créance les frais de contentieux facturés par le bailleur, pour un montant total de 725,11 euros (133,93 euros du 31 décembre 2022 + 100,52 euros au 31 juillet 2025 + 490,66 euros du 31 décembre 2025), en ce qu’il ne s’agit ni de loyers, ni de charges.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la S.A. Immobilière Rhone Alpes,à titre provisionnel, la somme 4 650,66 euros (5 375,77 – 725,11) au titre des loyers et charges dus à la date du 5 janvier 2026, échéance du mois de décembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, au regard de la situation de la locataire, qui a repris le paiement du loyer courant, qui se trouve à même d’assumer le paiement du loyer et de la dette, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de rembourser les arriérés par mensualités de 150,00 euros, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme, [D], [G] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A. Immobilière Rhone Alpes une somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de la résiliation des baux de la S.A. Immobilière Rhone Alpes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 15 décembre 2014 et 18 juillet 2016 entre la S.A. Immobilière Rhone Alpes d’une part, et Mme, [D], [G] d’autre part, portant sur un appartement et un parking situés, [Adresse 3] à, [Localité 1] sont réunies à la date du 11 avril 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Mme, [D], [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE Mme, [D], [G] à payer à titre provisionnel à la S.A. Immobilière Rhone Alpes, la somme de 4 650,66 euros (quatre mille six cent cinquante euros et soixante-six centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 5 janvier 2026, échéance de décembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme, [D], [G] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 30 échéances de 150,00 euros (cent cinquante euros) chacune et une 31e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme, [D], [G] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la, [Localité 3] publique et l’assistance d’un serrurier, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme, [D], [G], à payer à titre provisionnel à la S.A. Immobilière Rhone Alpes une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s’agit était loué, en application des clauses du contrat,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme, [D], [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la Ccapex,

CONDAMNE Mme, [D], [G] à payer à la S.A. Immobilière Rhone Alpes la somme de 100,00 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE