COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 Septembre 2025

N°

N° RG 25/00092 – N° Portalis DBWP-W-B7J-C3C6

PRESIDENT : Mireille CAURIER-LEHOT, Vice-présidente du tribunal judiciaire de Gap

GREFFIER : Vincent DEVINEAUX, présent lors des débats et du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du Premier Juillet deux mil vingt cinq, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries. L’affaire a été mise en délibéré, la décision étant mise à disposition au greffe ce jour, deux Septembre deux mil vingt cinq.

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DEMANDERESSE :

S.C.I. [V]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Corinne PELLEGRIN de la SELARL BGLM, avocats au barreau deq HAUTES-ALPES

DEFENDERESSE :

Madame [D] [M]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume PIALOUX de la SELARL CABINET PIALOUX AVOCAT, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C05061-2025-000591 du 05/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Copies et exécutoires délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation signifiée le 12 mai 2025 par la société civile immobilière, ci-après Sci, [V] à Mme [D] [M] aux fins de voir principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial, la condamner à une somme provisionnelle de 4285 euros au titre des loyers et charges impayés, ordonner son explusion et fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1960 euros ;

Lors de l’audience du 1er juillet 2025, la Sci [V], représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Mme [D] [M], représentée par son conseil, a fait valoir ses observations et a expliqué qu’elle était en redressement judiciaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières écritures sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Enfin, aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

1. Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il convient de relever qu’un commandement de payer a été signifié par la Sci [V] le 14 février 2025 aux fins de règlement des loyers et taxes correspondant au solde échu au mois de février 2025 (pièce 2 du demandeur), ce commandement visant effectivement la clause résolutoire insérée au bail commercial du 1er mai 2024 (pièce 1 du demandeur) et manifestant au débiteur l’intention de s’en prévaloir à défaut de règlement des sommes dues dans le mois suivant la signification dudit commandement.

Mme [D] [M] n’ayant pas pleinement satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, et en l’absence de contestations sérieuses élevées oralement lors de l’audience, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue à compter du 15 mars 2025.

Le maintien dans les lieux de Mme [D] [M] en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et des provisions sur charges

Il convient de rappeler que les loyers ne sont dus que jusqu’au jour de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire.

Sur la base du loyer contractuellement prévu et en l’absence de paiement justifié, la créance n’est pas sérieusement contestable, de sorte que Mme [D] [M] doit être condamnée à verser un loyer jusqu’au 14 mars 2025 inclus.

Aux termes du bail du 1er mai 2024, le loyer mensuellement prévu est de 980 euros HC, non assujetti à la TVA. La côte part de la taxe foncière à la charge du preneur se monte en 2024 à 300 euros par an sous forme de provision mensuelle de 25 euros.

Il ressort des écritures de la Sci [V] et des déclarations orales de Mme [D] [M] que plusieurs versements ponctuels ont été réalisés pour un montant de 1 600 euros, outre un paiement d’une partie du loyer de janvier 2025 pour un montant de 320 euros, soit des versements de 1 920 euros au total.

La défaillance de Mme [D] [M] dans le paiement de ses loyers ayant débuté au mois de décembre 2024, celle-ci est incontestablement redevable d’un loyer s’élevant à :

— la somme de 2 940 euros HT du 1er décembre 2024 au 28 février 2025 (980 euros HT x 3 mois),

— la somme de 451,07 euros HT du 1er mars 2025 au 14 mars 2025 inclus (980 euros HT x 12 mois / 365 jours x 14 jours),

— la somme de 75 euros au titre des provisions sur charges applicable sur les loyers depuis le 1er décembre 2024 au 28 février 2025,

— la somme de 11,51 euros au titre des provisions sur charges du 1er mars 2025 au 14 mars 2025 inclus (300 euros x 12 mois / 365 jours x 14 jours),

soit la somme totale de 3 477,58 euros TTC dont il convient de déduire les versements déjà effectués de 1 920 euros.

Il convient par conséquent de condamner Mme [D] [M] à verser à la Sci [V] la somme de 1 557,58 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et taxes impayés jusqu’au 14 mars 2025 inclus, date de résiliation du bail, outre intérêts au taux légal à compte de la date de l’assignation du 12 mai 2025.

3. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La Sci [V] sollicite que Mme [D] [M] soit condamnée à lui verser la somme de 1 960 euros par jour jusqu’à la libération effective des lieux, soit deux fois le montant du loyer.

Le contrat de bail du 1er mai 2024 prévoit qu’en cas de résiliation de plein droit du bail pour non paiement des loyers, et si “le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.”

Cependant, il convient de relever que cette clause contractuelle n’a vocation à s’appliquer qu’en cas de “refus du preneur de quitter les locaux”. Or, aucune pièce produite aux débats ne permet d’établir que Mme [D] [M] a refusé de quitter les lieux, ce d’autant plus que l’acquisition de la clause résolutoire, la résolution du bail commercial ainsi que l’obligation de quitter les lieux qui en découle sont issus de la présente décision. La clause du contrat de bail commercial ne saurait donc recevoir application en l’espèce.

Il convient dès lors de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Mme [D] [M] sera par conséquent condamnée à verser une indemnité d’occupation provisionnelle égale à une fois le montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 15 mars 2025 jusqu’à la libération complète des lieux, soit un montant de 1 005 euros TTC par mois (980 euros HC et 25 euros de provisions sur charges).

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La Sci [V] sollicite la condamnation de Mme [D] [M] à la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi, indiquant que le manquement de la défenderesse à l’obligation de régler ses loyers l’a placée dans une situation financière inconfortable.

Cependant, il convient en l’espèce de relever qu’aucune pièce produite aux débats ne permet de corroborer les difficultés financières alléguées par la Sci [V], de sorte que le préjudice énoncé n’est pas caractérisé.

En outre, il ne ressort pas des pièces produites et des échanges entre les parties que Mme [D] [M] a été de mauvaise foi, ni qu’elle a commis une faute distincte de son retard dans le paiement du loyer.

Au demeurant, la Sci [V] sollicite l’octroi de dommages et intérêts sans aucun fondement juridique au soutien de sa demande.

La demande ne pourra par conséquent pas être accueillie.

5. Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [M] sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait de statuer sur la demande de l’application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la Sci [V] faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial du 1er mai 2024 entre la Sci [V] et Mme [D] [M] à compter du 15 mars 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (Hautes-Alpes), dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [D] [M] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

ORDONNONS que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de Mme [D] [M] dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à Mme [D] [M] d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution,

CONDAMNONS Mme [D] [M] à verser à la Sci [V] une provision de 1 557,58 euros (mille cinq cent cinquante sept euros et cinquante huit centimes) à valoir sur le montant des loyers et provisions sur charges impayés jusqu’au 14 mars 2025 inclus au titre du bail commercial du 1er mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025,

CONDAMNONS Mme [D] [M] à verser à la Sci [V] une indemnité d’occupation provisionnelle, à compter du 15 mars 2025 jusqu’à la libération complète des lieux, de 1 005 euros (mille cinq euros) TTC par mois,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes,

CONDAMNONS Mme [D] [M] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 02 Septembre 2025.

Le Greffier, La Juge des Référés,