COUR D’APPEL DE GRENOBLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 15 Septembre 2025

N°

N° RG 19/00853 – N° Portalis DBWP-W-B7D-CHRR

DEMANDERESSE :

S.A.R.L.U LES CHALETS DU BOIS MEAN

dont le siège social est 30 route de Bois Mean – 05200 LES ORRES

ayant pour avocat postulant Maître Jean-michel COLMANT, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Richard DAZIN de la le cabinet CM AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

S.C.I. LA TRIADE D’OR

dont le siège social est sis 5 place des Platanes – Résidence Les Aubépines – 59990 CURGIES

ayant pour avocat postulant Maître Christophe ARNAUD, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Renaud BARIOZ de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de LYON

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Julien WEBER, juge

Statuant à juge unique

GREFFIER : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS : à l’audience publique du vingt-huit avril deux mil vingt-cinq, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le quinze septembre deux mil vingt-cinq

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA TRIADE D’OR (ci-après la SCI) est propriétaire, au sein de la résidence de tourisme « LES CHALETS DE BOIS MEAN » d’un appartement portant le numéro 56 sur l’état descriptif de division (appartement n°A126) qu’elle a donné à bail commercial à la SARL SOLEIL RESIDENCE LES ORRES, devenue SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (ci-après la SARL) aux termes d’un acte sous seing privé en date du 13 septembre 2010 pour neuf années entières et consécutives, venant à échéance le 31 octobre 2019.

Ce bail prévoit que le preneur devrait faire part de sa demande de renouvellement au bailleur au plus tard douze mois avant la date d’échéance ; de même le bailleur doit délivrer congé douze mois avant la date d’échéance du bail.

Par courrier commandé avec avis de réception du 12 juin 2018, la SARL a sollicité le renouvellement du bail. Par acte extra judicaire du 28 août 2018, la SCI a notifié son refus de renouvellement.

Par courrier du 7 janvier 2019, la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN a accusé réception du refus de renouvellement.

Par courrier du 6 mai 2019, elle a rappelé qu’elle avait fait part au requis du montant de l’indemnité d’éviction qu’elle estime devoir recevoir, soit la somme de 15 679,58 €.

La bailleresse a fait délivrer à la requérante un acte intitulé « acte de paiement de l’indemnité d’éviction et sommation de restitution des clés » par exploit de Me [P], huissier de Justice à Aix en Provence du 25 septembre 2019. A cette occasion, l’huissier de justice a remis au preneur un chèque d’un montant de 4.800 €, correspondant, selon le bailleur, à l’indemnité d’éviction à concurrence de 4.000 €, et au prix de rachat des meubles à concurrence de 800 €.

Par acte d’huissier du 1 er octobre 2019, la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN a assigné la SCI LA TRIADE D’OR, en paiement en principal de la somme de 15 679,58 euros.

Par jugement du 17 janvier 2022, le Tribunal judiciaire de GAP a jugé non écrite la clause du bail conclu entre les parties limitant le montant de l’indemnité d’éviction, déclaré en la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN recevable en sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, et avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire.

L’expert a rendu son rapport le 28 juin 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2024, la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN demande au tribunal de :

— Condamner la SCI LA TRIADE D’OR au paiement de la somme de 17 150, 34€ TTC avec intérêts au taux légal depuis le 1er novembre 2019 ;

— Dire et juger que la SARLU LES CHALETS DE BOIS MEAN aura droit au maintien dans les lieux jusqu’à parfait paiement de l’indemnité d’éviction par application des dispositions de l’article L145-28 du code de commerce ;

— Condamner la SCI LA TRIADE D’OR au paiement de la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e COLMANT.

Dans ses dernières conclusions la SCI LA TRIADE D’OR demande au tribunal de :

A titre principal,

— Dire et juger que la société Les Chalets de Bois Méan n’est pas recevable à agir pour percevoir les fruits d’une fraude dont elle s’est rendue coupable au préjudice de son cocontractant,

— Débouter la société Les Chalets de Bois Méan de l’ensemble de ses demandes,

A titre très subsidiaire,

— Dire et juger que la société Les Chalets de Bois Méan s’est rendue coupable au préjudice de son co-contractant d’un dol pour l’amener à contracter sur des bases financières qu’elle savait sciemment être inexactes, au mépris des obligations de bonne foi et de loyauté qui doivent présider la conclusion et l’exécution du contrat,

— Condamner la société Les Chalets de Bois Méan à payer à la société La Triade d’Or, à titre de dommages et intérêts, une somme équivalente au montant du complément d’indemnité d’éviction qu’elle lui réclame, soit 10.879,58 €,

En tout état de cause,

Condamner la société Les Chalets de Bois Méan à :

— procéder à la restitution de l’ensemble des clés de l’appartement A126 (numéro 56 de l’état descriptif de division) en sa possession à la société La Triade d’Or,

— procéder à l’état des lieux de sortie,

— rendre compte de sa gestion depuis la date d’effet du refus de renouvellement,

— payer une indemnité d’occupation d’un montant de 3.000 € HT à compter de la date d’effet du congé jusqu’à la restitution effective des lieux,

— dire et juger que cette obligation sera assortie d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner la société Les Chalets de Bois Méan à payer à la société La Triade d’Or la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société Les Chalets de Bois Méan à payer à la société La Triade d’Or la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la société Les Chalets de Bois Méan en tous les dépens de l’instance.

***

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

A titre liminaire le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « constater », « dire et juger » « déclarer et juger » « donner acte ou prendre acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4,5 et 31 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requière. En conséquence le tribunal ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la demande en paiement de la somme de 9 813, 39€ TTC avec intérêts au taux légal depuis le 1er novembre 2019

Aux termes de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article L 145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l’espèce, la clause du bail commercial prévoyant que " à l’issue du présent bail, en cas de non-renouvellement à l’initiative du bailleur, l’indemnité d’éviction sera soumise à une expertise qui en déterminera le montant. Toutefois les parties conviennent que cette indemnité ne pourra excéder le montant de 500€ par lit. Elle sera payable par mensualité de 12 mois avant la résiliation du bail " a été déclarée non écrite par le tribunal judiciaire de Gap dans son jugement du 17 janvier 2022.

En outre, il ressort du rapport d’expertise que l’indemnité d’éviction a été évaluée à la somme de 14 490€ (pièce 9 de la demanderesse).

Cependant, il ressort notamment des pièces 7 et 8 transmises par le défendeur que la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN est un professionnel de l’immobilier qui a pour objet « l’animation et la gestion de résidences de tourisme, l’exploitation de village de vacances, hôtels, campings, maisons familiales et plus généralement toutes structures accueillant des touristes ainsi que toutes activités connexes à cet objet ».

Il ne ressort pas des pièces figurant au dossier que le bailleur, société civile, serait également un professionnel de l’immobilier.

En outre, la lecture du bail – en particulier en ses articles 3.1 et 3.2 al. 1 – permet d’établir qu’il s’agit d’un contrat type rédigé par le preneur que celui-ci a fait signer à l’ensemble des bailleurs.

Or, en qualité de société spécialisée dans la gestion de résidence de tourisme et en se portant preneur de l’ensemble des appartements de l’immeuble, la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN avait une parfaite connaissance du statut des baux commerciaux et, partant, une connaissance nécessaire, dès la rédaction du contrat, du caractère non-écrit de la clause litigieuse. C’est d’autant plus vrai qu’il est expressément fait référence aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce au sein de la partie 3.2 qui comporte également la clause litigieuse.

Cette connaissance ressort en outre du courrier envoyé le 7 janvier 2019 par la SARL à la SCI qui mentionne expressément que "même si votre bail prévoyait une limitation du montant de cette indemnité, cette clause ne peut être appliquée […] conformément aux dispositions de l’article L 145-15 du Code de commerce […]. Les clauses d’un bail commercial prévoyant une fixation forfaitaire de l’indemnité d’éviction ou un mode de calcul différent de celui prévu par le législateur font échec à la fois aux règles du droit au renouvellement et aux règles relatives à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction, en conséquence de quoi de telles clauses sont réputées non écrites « . Et de poursuivre » même si le montant de l’indemnité d’éviction peut être fixé à l’amiable entre le bailleur et le preneur, ce dernier ne peut renoncer à un droit avant que ce droit n’existe. Cela signifie qu’un tel accord éventuel ne peut figurer dans le bail à ce titre. Cette clause est dès lors réputée non écrite, et ne saurait servir de base à la détermination de l’indemnité d’éviction" (pièce 3 du défendeur).

Par ailleurs, il ressort des pièces 5 et 6 du défendeur que l’indemnité d’éviction réclamée par la SARL représente quatre années de loyer perçu par le bailleur, ce qui affecte significativement l’équilibre financier du contrat.

Ainsi, la SARL qui avait une parfaite connaissance de la législation en vigueur et du caractère d’ordre public de celle-ci, dès la formation du contrat, a sciemment inséré une clause apparemment favorable au bailleur dont elle savait qu’elle serait dépourvue de toute efficacité afin de tromper celui-ci quant à la rentabilité économique de l’opération.

Ces manœuvres de la SARL qui heurtent la règle d’ordre public de formation de bonne foi des contrats interdisent de lui allouer les fruits qu’elle espérait pouvoir tirer de sa fraude.

Par conséquent, la demande en paiement de la somme de 17 150. 34€ TTC avec intérêts au taux légal depuis le 1er novembre 2019 sera rejetée.

II. Sur la demande reconventionnelle tendant au paiement d’une indemnité d’occupation, à l’exécution de la reddition de compte et à la restitution des clés sous astreinte

Il ressort du rapport d’expertise que l’indemnité d’occupation a été fixée à 3 622€ HT (pièce 9 demanderesse).

Il n’y a pas lieu de majorer cette somme dans la mesure où elle vise à indemniser le bailleur de l’occupation des lieux par le preneur et non à sanctionner le comportement de ce-dernier.

Dès lors, la SARL sera condamnée à payer à la SCI LA TRIADE D’OR une indemnité d’occupation d’un montant de 3 622€ HT à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à restitution effective des lieux.

La SARL justifie avoir versé, depuis 2019 et sur la base du loyer contractuel, les sommes suivantes :

—  2019 à 2020 : 3 842, 62€ HT (pièce 10) ;

—  2020 à 2021 : 1 152, 79€ HT (pièce 11) ;

—  2021 à 2022 : 4 913, 23€ HT (pièce 13) ;

—  2022 à 2023 : 4 689, 58€ HT (pièce 14) ;

Soit une somme totale de 14 598, 22€ HT.

Sur la même période, en retenant l’indemnité d’occupation fixée par l’expert, la SCI LA TRIADE D’OR aurait perçu la somme de 14 488€ HT (3622*4).

La somme effectivement versée par la SARL sur la base des loyers contractuels est donc supérieure à l’indemnité d’occupation retenue par l’expert.

Il existe ainsi un trop perçu d’un montant de 110, 22€ (14 598, 22 – 14 488) que la SCI devra restituer à la SARL s’agissant de l’indemnité d’occupation due au titre des années 2019 à 2023.

La SARL devra quant à elle procéder à la restitution de l’ensemble des clés de l’appartement A 126 (numéro 56 de l’état descriptif de division), procéder à l’état des lieux de sortie et rendre compte de sa gestion depuis la date d’effet du refus de renouvellement.

Il n’y a pas lieu d’assortir ces obligations d’une astreinte.

III. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000€, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il a été démontré que la SARLU s’est livrée à des manœuvres frauduleuses au mépris de son obligation de bonne foi dans la négociation et la formation du contrat. Aussi, la procédure qui vise à recueillir les fruits de cette fraude présente nécessairement un caractère abusif.

Or, cette longue procédure a eu pour conséquence d’interdire à la SCI LA TRIADE D’OR de reprendre possession de son bien et ce depuis 2019.

Aussi, il lui sera alloué une somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

IV. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN, partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI LA TRIADE D’OR une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande réciproque formée de ce chef par la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN sera rejetée.

L’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige autorise le juge à ordonner l’exécution par provision de sa décision chaque fois qu’il l’estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l’affaire et autorisée par la loi.

En l’espèce, il convient de prononcer l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la SARL DE BOIS MEAN tendant à la condamnation de la SCI LA TRIADE D’OR au paiement de la somme de 17 150, 34€ TTC avec intérêts au taux légal depuis le 1er novembre 2019 ;

CONDAMNE la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) à payer à la SCI LA TRIADE D’OR (sise 5, place des platanes, résidence les aubépines 59 990 CURGIES – RCS VALENCIENNE N° 484 317 839) une indemnité d’occupation d’un montant de 3 622€ HT à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à restitution effective des lieux ;

DIT que la SCI LA TRIADE D’OR devra restituer à la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) la somme de 110, 22€ s’agissant de l’indemnité d’occupation due pour les années 2019 à 2023 ;

DIT que la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) devra procéder à la restitution de l’ensemble des clés de l’appartement A 126 (numéro 56 de l’état descriptif de division) appartenant à la SCI LA TRIADE D’OR, procéder à l’état des lieux de sortie et rendre compte de sa gestion depuis la date d’effet du refus de renouvellement ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’assortir ces obligations d’une astreinte,

CONDAMNE la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) à payer à la SCI LA TRIADE D’OR (sise 5, place des platanes, résidence les aubépines 59 990 CURGIES – RCS VALENCIENNE N° 484 317 839) une somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNE la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) à payer à la SCI LA TRIADE D’OR (sise 5, place des platanes, résidence les aubépines 59 990 CURGIES – RCS VALENCIENNE N° 484 317 839) la somme de 5 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge

Copies et grosses délivrées aux avocats le