COUR D’APPEL DE [Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

N°

N° RG 25/00051 – N° Portalis DBWP-W-B7J-C2G2

DEMANDERESSE A L’OPPOSITION D’INJONCTION DE PAYER :

S.A.R.L. ORRES EXPLOITATION

prise en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis [Adresse 2]

ayant pour avocat postulant Maître Serge MORO, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat postulant la SELARL RIVAGE AVOCAT

DEFENDERESSE A L’OPPOSITION D’INJONCTION DE PAYER :

S.C.I. [Adresse 4]

prise en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis [Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Maître Aurélie FABBIAN de la SCP LEGALP, avocats au barreau des HAUTES-ALPES, et pour avocat plaidant Maître Sébastien BENOTEAU, avocat au barreau de BAYONNE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Mireille CAURIER-LEHOT, Vice-Présidente du Tribunal

JUGES : Denis WEISBUCH, Président

Julien WEBER, Juge

GREFFIER, présent lors des débats : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS :

A l’audience publique du six octobre deux mil vingt-cinq, Mireille CAURIER-LEHOT, Juge rapporteur, a entendu seul les plaidoiries conformément à l’article 805 du code de Procédure Civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et a fait rapport au Tribunal dans son délibéré, les parties ayant été préalablement avisées que le jugement serait prononcé le 1er décembre deux mil vingt-cinq, par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

La société à responsabilité limitée, ci-après, Sarl Orres Exploitation a contracté dix baux commerciaux de locaux nus auprès de la société civile immobilière, ci-après, Sci [Adresse 5], le 13 mai 2013, portant sur les lots 104, 204, 212, 214, 314, 318, 421, 508, 513 et 606 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété “Balcons des Airelles” pour y exercer l’activité d’exploitation d’une résidence de tourisme classé 4 étoiles au sens des dispositions de l’arrêté du Ministre du tourisme du 14 février 1986, consistant en la sous-location de ces locaux nus pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle.

Lesdits contrats prévoient que le preneur doit s’acquitter “ des charges de copropriété courantes, étant précisé que celles-ci excluent tous les travaux affectant le clos et couvert selon les articles 605 et 606 du Code civil, gros oeuvre, les charpentes et couvertures, les étanchéités, le lasurage et les peintures de façade, les éventuelles mises aux normes de sécurité et les honoraires et frais du Syndic ”.

Il est également précisé que les baux sont consentis et acceptés “ moyennant un loyer assujetti à la T.V.A. au taux en vigueur (actuellement 7 %) par la renonciation du bailleur à la franchise en base édictée par l’article 293 F du C.G.I. ”.

Selon ordonnance du 27 août 2024, le président du tribunal judiciaire de Gap a enjoint à la Sarl Orres Exploitation de payer à la Sci [Adresse 5] la somme en principal de 53 883,03 euros.

Ladite ordonnance de payer a été signifiée à la personne du débiteur par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception, envoyée le 25 octobre 2024 et reçue au greffe le 28 octobre 2024, la Sarl Orres Exploitation a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00051 et appelée pour la première fois à la conférence du président du 19 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2025, la Sci [Adresse 5] demande au tribunal de :

— condamner la Sarl Orres Exploitation au paiement de la somme de 27 853,60 euros correspondant à la TVA des factures exigibles et non payées,

— condamner la Sarl Orres Exploitation au paiement de la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice matériel subi par la Sci [Adresse 5],

— condamner la Sarl Orres Exploitation à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Orres Exploitation aux entiers dépens,

— condamner la Sarl Orres Exploitation au paiement des intérêts légaux de retard,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2025, la Sci [Adresse 5] demande au tribunal de :

— débouter la Sci Parc des Airelles de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la Sci [Adresse 5] à payer à la Sarl Orres Exploitation une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la Sci [Adresse 5] à payer à la Sarl Orres Exploitation une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux conclusions récapitulatives des parties, et ce conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2025, l’affaire ayant été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 octobre 2025

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de l’opposition formée par la Sarl Orres Exploitation à l’ordonnance d’injonction de payer du 27 août 2024

En vertu de l’article 1416 du code de procédure civile, “ l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur ”.

Il est constant que la date de l’opposition à une ordonnance portant injonction de payée, formée par lettre recommandée, est celle de l’expédition de la lettre figurant sur le cachet du bureau d’émission.

En l’espèce, selon ordonnance du 27 août 2024, le président du tribunal judiciaire de Gap a enjoint à la Sarl Orres Exploitation de payer à la Sci [Adresse 5] la somme en principal de de 53 883,03 euros.

Ladite ordonnance de payer a été signifiée à personne au débiteur par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception, envoyée le 25 octobre 2024 selon caché du bureau de poste d’émission, la Sarl Orres Exploitation a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

Son opposition ayant été formée dans le délai légal, il convient de déclarer cette opposition recevable, et de mettre à néant ladite ordonnance.

2. Sur la demande en paiement

La Sarl Orres Exploitation conteste de devoir payer la part de TVA réclamée par la Sci [Adresse 5] avec les charges de copropriété.

Le bailleur lui oppose l’application de l’article 267 du code général des impôts et de la doctrine administrative résultant du bulletin officiel des impôts du 11 mai 2022.

Selon l’article 267 du code général des impôts :

“ I. – Sont à comprendre dans la base d’imposition :

1° Les impôts, taxes, droits et prélèvements de toute nature à l’exception de la taxe sur la valeur ajoutée elle-même.

2° Les frais accessoires aux livraisons de biens ou prestations de services tels que commissions, intérêts, frais d’emballage, de transport et d’assurance demandés aux clients.

II. – Ne sont pas à comprendre dans la base d’imposition :

1° Les escomptes de caisse, remises, rabais, ristournes et autres réductions de prix consenties directement aux clients ;

2° Les sommes remboursées aux intermédiaires qui effectuent des dépenses au nom et pour le compte de leurs commettants dans la mesure où ces intermédiaires rendent compte à leurs commettants, portent ces dépenses dans leur comptabilité dans des comptes de passage, et justifient auprès de l’administration des impôts de la nature ou du montant exact de ces débours.(…)”

En outre, il est de jurisprudence constante que lorsque le locataire d’un local commercial rembourse au propriétaire des sommes dont ce dernier est personnellement redevable, la somme ainsi payée l’est en contrepartie de la location consentie, de sorte qu’elle doit être incluse dans l’assiette de la TVA.

D’autre part, il résulte du bulletin officiel des impôts du 11 mai 2022, BOI-TVA-BASE-10-10-30, que:

— § 270 “ Pour les immeubles qui échappent à ces réglementations sur les loyers et dans lesquels, compte tenu de la destination des locaux, peuvent être réalisées des locations soumises à la TVA, une grande liberté contractuelle est laissée quant à la nature des charges à répartir. Dans ces situations, sont fréquemment mises à la charge du locataire les dépenses figurant sur les listes visées au III-B-1-a § 260, mais des dépenses d’une autre nature peuvent également être conventionnellement récupérables sur le locataire ”,

— § 280 “ En matière de locations immobilières soumises de plein droit ou sur option à la TVA, les charges locatives qui présentent véritablement un caractère locatif, et dont le montant est avancé par le propriétaire pour le compte du locataire qui les lui rembourse exactement, sont exclues de la base d’imposition du propriétaire ”.

— le même paragraphe ajoute que “ en application du 2° du II de l’article 267 du CGI, les bailleurs, lorsqu’ils se comportent en intermédiaires « transparents », n’ont pas à inclure dans leur base d’imposition les sommes que leur remboursent leurs commettants dès lors que les conditions suivantes sont remplies :

— les sommes correspondent à des dépenses qui ont été engagées au nom et pour le compte des locataires. En conséquence, dans ses relations avec les tiers auprès desquels il engage les dépenses, le bailleur doit clairement apparaître comme le représentant de ses locataires (III-A § 200 à 230) ;

— ces sommes doivent être comptabilisées dans des comptes de passage ;

Remarque : En pratique, ces sommes doivent être inscrites dans des comptes de tiers pour les redevables astreints aux règles de la comptabilité commerciale ou dans des comptes spécifiques pour les autres redevables.

— les bailleurs doivent rendre compte exactement aux locataires de l’engagement et du montant des dépenses ;

— les bailleurs doivent justifier, auprès de l’administration, de la nature et du montant exact des débours ”; étant précisé que ces quatre conditions sont cumulatives.

Au soutien de sa demande en paiement, la Sci Parc des Airelles produit les factures suivantes :

— n° 20231101 du 23 novembre 2023 laissant apparaître la somme de 10 958,58 euros au titre de la TVA à 20 %,

— n° 20231102 du 23 novembre 2023 laissant apparaître la somme de 3 801,47 euros au titre de la TVA à 20 %,

— n° 20231103 du 23 novembre 2023 laissant apparaître la somme de 4 488,34 euros au titre de la TVA à 20 %,

— n° 20231104 du 23 novembre 2023 laissant apparaître la somme de 1 709,80 euros au titre de la TVA à 20 %,

— n° 20231105 du 23 novembre 2023 laissant apparaître la somme de 2 347,78 euros au titre de la TVA à 20 %,

— n° 20231106 du 23 novembre 2023 laissant apparaître la somme de 1 012,18 euros au titre de la TVA à 20 %,

— n° 20231107 du 23 novembre 2023 laissant apparaître la somme de 2 347,79 euros au titre de la TVA à 20 %,

— n° 20231108 du 23 novembre 2023 laissant apparaître la somme de 2 347,79 euros au titre de la TVA à 20 %,

— n° 20240201 du 14 février 2024 laissant apparaître la somme de 2 188,39 euros au titre de la TVA à 20 %,

— n° 20240502 du 29 mai 2024 laissant apparaître la somme de – 3 348,52 euros au titre de la TVA à 20 % à la suite d’une régularisation des charges de copropriété.

Soit la somme totale de 27 853,60 euros.

Elle précise qu’en raison de la régularisation des charges de copropriété, telle qu’elle résulte de la facture n° 20240502 du 29 mai 2024, seule la somme de 27 853,60 euros reste due au titre de la TVA.

La Sarl Orres Exploitation considère qu’elle n’est pas redevable de la TVA s’agissant des charges de copropriété. Elle indique que s’agissant de charges locatives, la Sci [Adresse 5] les paye au syndic pour le compte de sa locataire, cette dernière lui remboursant le montant exact des sommes avancées. Elle en conclut que la Sci Parc des Airelles n’est donc pas soumise à TVA sur le montant des charges de copropriété et qu’elle n’est donc pas tenue de s’acquitter du remboursement de la TVA.

Toutefois, s’agissant de sommes dont le propriétaire est personnellement redevable, ce n’est que par exception que lesdites sommes ne sont pas incluses dans l’assiette de la TVA, au sens du bulletin officiel des impôts du 11 mai 2022, § 280.

Or, il n’est pas démontré que la Sci [Adresse 5] s’acquitterait des charges de copropriété au nom et pour le compte de la Sarl Orres Exploitation comme le précise la première condition énumérée au §280 susvisé, et non directement en son nom propre en sa qualité de copropriétaire de l’ensemble immobilier en copropriété “Balcons des Airelles”.

Ainsi, la preuve de la réunion des conditions cumulatives d’application de l’article 267, II, 2° du code générale des impôts n’est pas rapportée de sorte que ledit article ne saurait s’appliquer à l’espèce.

Il résulte de ces éléments que les sommes remboursées au titre des charges de copropriété doivent être incluses dans l’assiette de la TVA et que partant les sommes facturées par la Sci [Adresse 5], en sa qualité de copropriétaire-bailleur, le sont à juste titre envers son preneur.

En conséquence, il y a lieu de condamner la Sarl Orres Exploitation à payer à la Sci [Adresse 5] la somme réclamée de 27 853,60 euros correspondant à la TVA des factures émises au titre des charges de copropriété jusqu’au 29 mai 2024.

3. Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’ancien article 1153 du code civil que “ dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ”.

En l’espèce, la Sci Parc des Airelles considère que la Sarl Orres Exploitation a refusé de payer uniquement pour échapper à ses obligations contractuelles et qu’elle retient de façon abusive et frauduleuse la TVA afin de lui nuire.

Elle précise que le manquement de la Sarl Orres Exploitation a contribué à fragiliser sa situation économique ce qu’elle ne démontre pas.

Elle indique également que la somme due aurait pu être placée en vertu d’un contrat à terme qui lui aurait rapporter 3,5 % d’intérêts annuel.

Or, elle ne démontre pas qu’elle aurait effectivement placé la somme conformément au contrat qu’elle invoque et partant son préjudice.

Par ailleurs, la mauvaise foi de la Sarl Orres Exploitation ne saurait se déduire du seul retard dans le paiement de sa créance.

Il résulte de ces éléments que la Sci [Adresse 5] ne démontre pas la réunion des conditions lui permettant d’être indemnisée d’un préjudice distinct du retard dans l’exécution de l’obligation litigieuse.

Toutefois, la Sci Parc des Airelles sollicite la condamnation aux intérêts au taux légal.

Elle produit une lettre recommandée avec avis de réception, reçue le 29 février 2024 dans laquelle elle sollicite la somme de 53 883,03 euros au titre de la TVA sur les charges de copropriété, ainsi que les deux derniers trimestres des charges prévisionnelles de copropriété.

En conséquence, la Sci [Adresse 5] sera déboutée de sa demande de condamnation de la Sarl Orres Exploitation à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice matériel.

Il y aura néanmoins, lieu de dire que les intérêts au taux légal courent à partir du 29 février 2024.

4. Sur la procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que “ celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ”.

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil prévoit que “ tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la procédure engagée par la Sci [Adresse 5] ne saurait être considérée comme abusive dès lors qu’une partie de ses prétentions ont été accueillies.

En conséquence, la Sarl Orres Exploitation sera déboutée de sa demande à ce titre.

5. Sur les autres demandes

— sur les dépens

Les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Sarl Orres Exploitation, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de la procédure d’injonction de payer.

— sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

La Sarl Orres Exploitation, partie perdante, sera condamnée à verser à la Sci [Adresse 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

— sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, celle-ci sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DECLARE recevable l’opposition formée par la Sarl Orres Exploitation à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 27 août 2024 ;

En conséquence, MET à néant ladite ordonnance et s’y substituant ;

CONDAMNE la Sarl Orres Exploitation à payer à la Sci [Adresse 5] la somme de 27 853,60 euros en principal, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 ;

DEBOUTE la Sci Parc des Airelles de sa demande de réparation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE la Sarl Orres Exploitation de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la Sarl Orres Exploitation à payer à la Sci [Adresse 5] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE la Sarl Orres Exploitation aux entiers dépens qui comprendront les frais de la procédure d’injonction de payer ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la vice-présidente et le greffier.

Le greffier La vice-présidente